Сделки с недвижимостью с использованием доверенностей распространенная практика в РФ. Есть, конечно, определенные мошеннически схемы, где используется доверенность, но без этого формата отношений между собственником и доверяемым бывает трудно обойтись в каких - то жизненных обстоятельствах. Кто - то уехал за границу и нужно срочно продать квартиру. У кого - то нет возможности по объективным обстоятельствам самостоятельно принять участие в сделке купли - продажи.
Для того чтобы минимизировать риски в сделках с недвижимостью (см. наши предыдущие записи в блоге https://dzen.ru/a/Y8yRIrk9K0N-TiX_ ), где используется форма доверенности, лучше всего обладать полной информацией о том, что такое доверенность.
Как и кем, она выдается, её свойства и условия использования ограничения и риски, о чем мы и постараемся рассказать в этой статье.
Понятие и основные характеристики, реквизиты доверенности
Владелец недвижимости может заключать сделку купли-продажи квартиры, дома через своего представителя (доверенное лицо), письменно уполномочивая его доверенностью на оформление сделки купли - продажи собственности. При этом доверенность оформляется и\или заверяется у нотариуса.
Доверенность составляется в единственном экземпляре (оригинале).
Важно! второго или третьего экземпляра или копии оригинала доверенности никогда не делается и не заверяется нотариально!
Выдающий доверенность – доверитель, а получающий по ней полномочия – законный представитель и\или поверенный (доверенное лицо). Доверенность, где доверитель предоставляет доверяемому лицу максимальный набор полномочий, называется генеральной.
Все нормы выдачи доверенности, а также правила ее действия – определяются правовыми нормами Гл. 10 ч. 1 ГК РФ.
Договор купли-продажи недвижимой собственности, заключенный по доверенности (со стороны продавца или покупателя) имеет равную юридическую силу, что и договор, заключенный лично продавцом или покупателем. В ДКП в таких случаях обязательно делается ссылка на то, что за продавца (покупателя) в сделке действует доверенное лицо, и указаны соответствующие реквизиты доверенности.
В число обязательных реквизитов доверенности относятся такие данные, как:
- наименование документа обязательно должно быть «Доверенность»;
- дата составления (выдачи) доверенности. Если отсутствует дата выдачи документа, то такая доверенность признается недействительной (юридически ничтожна);
- Если срок действия доверенности точно не указан, то считается, что такая доверенность имеет период действия 1 год (со дня даты оформления, подписи). См. ст. 186 ГК РФ;
- точные личные сведения, как о самом доверителе, так и о доверяемом лице (ФИО, паспортные данные и место жительства или регистрации каждого);
- личная подпись доверителя. Личной подписи лица, на которого выдана доверенность, не требуется.
Кроме обязательных фактурных реквизитов, в доверенности обязательно указывается - для каких именно целей она выдается. Т.е. дается точное описание того, что имеет право совершать поверенное лицо в интересах доверителя. Такое описание не должно содержать размытых, трактуемых двусмысленно формулировок.
В качестве примера можно использовать такие стандартные фразы типа:
- представление интересов собственника (продавца) или покупателя в части сделки купли продажи квартиры, дома.
- право расписываться за продавца (покупателя) и совершать иные действия, необходимые для осуществления сделки купли – продажи квартиры;
- на сбор всех необходимых документов для совершения сделки купли-продажи квартиры;
- на подписание договора купли-продажи квартиры (с указанием точного адреса, кадастрового номера);
- оформление и подача необходимых документов на государственную регистрацию и получение их обратно после регистрации;
- на принятие (предоставление) предоплаты/аванса за объект;
- на проведение окончательных денежных расчетов и получение (выплату) полной суммы денег за объект собственности.
В некоторых случаях доверитель может точно указать параметры сделки с недвижимость, на которые уполномочивается доверенное лицо. Например:
- «купить (продать) квартиру по такому – то адресу по цене не более (не менее) ххх млн. рублей»
- «уполномочиваю подписать договор купли-продажи квартиры и передаточный акт…»
- «зарегистрировать право собственности на мое имя».
- «произвести расчет по сделке купли - продажи квартиры через такой - то счет в таком – то банке».
Подобные формулировки позволяют значительно минимизировать риски того, что поверенное лицо может превысить свои полномочия. Проще говоря – это защита от возможных мошеннических действий.
Доверенное лицо не имеет права совершать какое-либо действие за продавца квартиры (например, принимать деньги), если полномочия на эти действия прямо не указаны в доверенности. Покупателю надо помнить об этом и внимательно читать состав доверенности.
Как и где получается доверенность
Оформление доверенности происходит у нотариуса. Проверить нотариуса на наличие полномочий можно по специальному электронному реестру (https://notariat.ru).
В некоторых случаях, например, при нахождении за границей доверенность можно оформить и заверить в консульском отделе Посольства РФ в данной стране пребывания или проживания.
Доверенность подписывается только самим доверителем (владелец недвижимой собственности). Присутствие доверенного лица, на которого оформляются доверительные полномочия по сделке, необязательно. Нотариус составляет текст доверенности, в соответствии с желаниями только самого владельца, удостоверяет его волю, ставя свою подпись и гербовую печать на документе. Дальше владелец сам передает эту бумагу своему представителю, когда сочтёт это необходимым и возможным.
Условия, при которых доверенность теряет юридическую силу
Доверенность, как юридический документ, имеет свои ограничения и риски. Кроме чисто мошеннических и криминальных действий, связанных с применением доверенностей при сделках с недвижимостью, существует ряд условий, при которых этот документ может оказаться недействительным.
К таким случаям относят, прежде всего:
- закончился срок действия доверенности, который либо прямо указан в ней, либо по истечению 1 года (см. пп.1, п.1, ст. 188 ГК РФ).
- Доверенность может быть отозвана (отменена) самим доверителем (пп.2, п.1, ст. 188 ГК РФ), а законный представитель (поверенный) на момент сделки может вообще не иметь никаких полномочий, но никто об этом на сделке не будет знать.
- Доверитель может уйти из жизни к моменту совершения сделки купли-продажи квартиры, либо он может быть признан недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим – и это также будет означать прекращение действия доверенности (пп.6, п.1, ст. 188 ГК РФ).
Т.е. если выясниться, что на момент подписания договора купли - продажи квартиры, доверенность по какой – либо из указанных выше причин утратила силу, то вся сделка может быть оспорена в суде и даже признана недействительной.
Законодательством предусмотрена защита добросовестного покупателя в подобной ситуации, и обязывает доверителя (собственника квартиры), при отмене доверенности, незамедлительно известить об этом как своего поверенного, так и третьих лиц, с которыми поверенный должен был вступить в сделку (п.1, ст. 189 ГК РФ).
Закон также предусматривает, что если добросовестный покупатель собственности не знал и не должен был знать о том, что действие доверенности прекращено, то последствия сделки для него остаются в силе (п.2, ст. 189 ГК РФ).
Но доказать в суде, что реально покупатель «не знал и не должен был знать» нужно ещё грамотно суметь. В п. 1 ст. 189 ГК РФ указано, что если покупатель не проверил отмену доверенности на продажу квартиры в общедоступном реестре нотариальных действий (об этом будет сказано далее), то это будут уже его проблемы.
Как проверить доверенность на действительность
Для того, чтобы проверить доверенность на подлинность, действительность или о прекращении её статуса как юридически значимого документа, существует два варианта.
- Проверить через электронный реестр отмененных доверенностей. Оператором этого информационного ресурса является Федеральная нотариальная палата (ФНП). В соответствии со статьями 34.2 и 34.3 ФЗ «Основы законодательства РФ о нотариате», все нотариусы обязаны вносить сведения о совершении нотариальных действий (в том числе об отмене доверенностей) в специальный реестр единой информационной системы нотариата (ЕИС). Найти этот ресурс можно по ссылкеhttps://www.reestr-dover.ru/
- Второй вариант – проверить доверенность через электронную платформу «Единая информационная система нотариата» (ЕИС). В этой системе регистрируются все нотариальные действия, совершаемые всеми нотариусами на территории России, в том числе – выдача и отмена доверенностей по распоряжению объектами недвижимой собственности. Ссылка на этот ресурс https://notariat.ru/ru-ru/news/edinaya-informacionnaya-sistema-notariata-chetyre-goda-operezhayushego-razvitiya
Кроме этих двух способов контрагенты по сделке, владельцы квартир могут защитить свои права на собственность (например, от продажи квартиры по поддельной, фиктивной доверенности) через опцию запрета регистрации сделок без своего личного участия (см. https://dzen.ru/a/Y7pWHRyLeixH-n7B или https://dzen.ru/a/Y_ByhCkTgFbnI0ZX).
Образец доверенности
