Приветствую всех на канале «Просто о сложном (юридические советы)»!
Сегодня рассмотрим тему - установка кондиционера в многоквартирном доме с внешней стороны (фасада) дома. Является ли самостоятельная установка кондиционера на фасаде многоквартирного дома без согласия остальных собственников многоквартирного дома, законной.
Летний сезон скоро начнется на всей территории России, а в южных районах страны уже достаточно тепло, чтобы обеспокоится установкой кондиционера. Помимо выбора кондиционера, необходимо знать о некоторых процедурных вопросах установки кондиционера в многоквартирном доме, рассмотрим это на примере одного судебного спора, оценку по которому дал Верховный Суд Российской Федерации.
Суть дела.
В ходе проведенного управляющей компанией обследования было установлено, что на фасаде многоквартирного дома собственником был установлен наружный блок кондиционера.
Договором управления, утвержденным решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, установлена обязанность собственников не допускать без согласования с управляющей организацией установку на фасаде дома и в местах общего пользования внешних блоков кондиционеров. Указывая, что фасад здания является общим имуществом в многоквартирном доме и решений, позволяющих производить установку кондиционеров на фасаде, собственниками многоквартирного дома не принималось, управляющая компания посчитала, что установка собственником внешнего блока кондиционера на фасадной стене многоквартирного дома в отсутствие решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома является незаконной
Управляющая компания подала иск в суд с требованием демонтировать наружный блок кондиционера, установленный на фасаде многоквартирного дома принадлежащей собственнику квартиры, и восстановить после демонтажных работ целостность фасада многоквартирного дома с приведением его в первоначальное состояние в соответствии с конструкцией и цветом фасада.
Мнение/решение судов.
1 1 инстанция вынесла решение демонтировать наружный блок кондиционера, установленный на фасаде многоквартирного дома, и после демонтажа привести фасад дома в месте расположения кондиционера в первоначальное состояние в соответствии с конструкцией и цветом фасада;
2. 2 инстанция (апелляция) решение суда 1 инстанции оставила без изменения.
3. кассационная инстанция отменила апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам
4. Верховый Суд РФ отменил постановление кассационной инстанции, направил дело по иску управляющей компании к собственнику многоквартирного дома на новое рассмотрение.
Оценка/обоснование/доводы Верховного Суда РФ по незаконной установке кондиционера с внешней стороны многоквартирного дома (Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28 марта 2023 г. N 5-КГ22-150-К2).
а) распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 246ГК РФ).
б) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
- крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;
-механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (ст.36 ЖК РФ).
Внешний блок кондиционера на фасаде (карнизе фасада) многоквартирного жилого дома, являющемся его ограждающей конструкцией и в силу закона относится к общему имуществу собственников помещений в этом доме.
в) собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ст. 36 ЖК РФ).
Право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных.
Лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности. (Пункт 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г).
Таким образом, установка наружного блока кондиционера на фасаде многоквартирного дома может осуществляться только при наличии согласия собственников помещений в этом доме, не соответствует приведенным нормам закона и разъяснениям по их применению.
г) органом управления многоквартирного дома, к компетенции которого относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в этом доме, является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Действия собственника помещения в многоквартирном доме, выражающиеся в несоблюдении установленного порядка пользования общим имуществом и в размещении на общем имуществе многоквартирного дома личного оборудования без соответствующего на то решения общего собрания собственников помещений в доме, противоречат приведенным требованиям закона и подлежат признанию нарушающими права общей долевой собственности, принадлежащие всем собственникам помещений в многоквартирном доме
Итак, дорогие читатели, подытожем:
- фасад здания является общим имуществом многоквартирного дома;
-органом управления многоквартирного дома, к компетенции которого относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений, является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме;
-если собранием собственников многоквартирного дома принято решение о согласовании с управляющей компанией работ по установки кондиционера с внешней стороны здания (фасада) многоквартирного дома, без такого согласования установка кондиционера собственником многоквартирного дома будет считаться незаконной;
- если договором управления установлена обязанность собственников согласовывать установку кондиционера с внешней стороны дома с управляющей организацией, такая установка без согласования будет считаться незаконной.
Надеюсь, статья для вас будет полезной, ставьте лайки, подписывайтесь на мой канал, размышляйте, делитесь опытом, задавайте вопросы.
