Дмитрий, скажи, пожалуйста, как эксперт, что бы ты изменил в сфере недвижимости? Как на это повлиять, что изменится, и чьи интересы будут затронуты? Мы-то можем напридумывать самых оригинальных вариантов кучу. Я бы предложил как в СССР выдавать квартиры по очереди, а тем кто готов купить (особенно если захочет большей площади, элитный район и т.д.) – могут взять ипотеку. России ресурсов на россиян хватит, если не воровать наверху.
Такой вот вопрос мне поступил… Обычно я в таком ключе не рассуждаю, поскольку, как известно пустые разговоры начинаются с «что бы», «а вот бы…». Но если кого-то интересует моя гипотетическая программа, то вот она.
Кто следит за моими публикациями, знает, что я убежденный рыночник. А, следовательно, против почти любого государственного вмешательства. Ипотека – тоже скрытое (впрочем, уже и не такое скрытое) вмешательство государства в рыночные процессы. Проблема ведь не в том, что банки выдают ипотечные кредиты (их работа – выдавать кредиты), а в том, что во время кризисной ситуации за свою рискованную политику они не получают адекватного наказания (в виде банкротства). То есть окей – выдавайте кредиты, какие хотите и по любым ставкам, но тогда чур – никаких «докапитализаций», «снижения коэффициентов риска», «нормативов резервирования» и прочих послаблений, которые экстренно вводятся в период спада. А так получается, когда банки разгоняют кредитный пузырь, то они рыночные агенты. А как у них проблемы – они «системообразующие» и их спасает государство на деньги налогоплательщиков. Короче говоря, ипотека - это никакой не рынок.
Вряд ли будет откровением, что ипотека – один из краеугольных камней современной политики государства, нацеленной на новое закрепощение граждан. С ипотекой и репрессии не нужны.
И вот поэтому первый пункт моей гипотетической программы:
1. Отмена государственных гарантий по выдаче ипотеки в любой форме
В реальных условиях это будет означать кратное снижение ипотечных выдач. Ипотека не исчезнет, но станет нишевым продуктом, выдаваемым только самым надежным клиентам и по высоким ставкам. Банки, понимая все возможные риски, сами свернут этот масс-продукт. Ничего даже не придется регулировать и запрещать. А цены на недвижимость соответственно упадут.
Поехали дальше. Очередь на квартиры? Это по сути те же яйца, что ипотека, только в профиль. «Бесплатное жилье» выполняло роль морковки, которую подвешивали перед носом советских осликов, чтобы они не были заинтересованы менять работу, иначе очередь обнулится – фактически то же крепостное право. Не говоря уж про огромные злоупотребления (при «бесплатном» распределении невозможно добиться хотя бы отдаленной справедливости между гражданами). Поэтому уж лучше за деньги. Даже ипотека на самом деле лучше, чем «бесплатное распределение».
Вот что действительно необходимо – это обеспечить рост строительства. Просто тупо больше строить. Иначе говоря необходимо:
2. Стимулирование предложения, а не спроса
Под «стимулировать» имеется в виду просто не мешать. Снизить государственное регулирование и максимально либерализовать правила игры.
Здесь очень важно понимать, что недвижимость – рентный продукт. Это означает, что цена может далеко отклоняться от себестоимости производства. Вот представьте, правительство вдруг зачем-то решило простимулировать спрос на золото, предлагая льготные условия покупки желтого металла. К чему это приведет? – правильно, к тому, что золото повысится в цене. Но будут ли производители добывать больше золота? – скорее нет, чем да, т.к. объем предложения на редкие металлы зависят не от спроса, а от производственных возможностей.
Так и с недвижимостью. Уже второе десятилетие государство без устали стимулирует спрос, а толку нет: объем строительства совершенно не растет (динамика ввода многие годы болтается в диапазоне 42-45 млн. м2 в год). Весь кредитный импульс уходит в ренту – растут откаты, растет стоимость земли, что-то достается и застройщикам. Но строить почему-то больше не могут.
3. Снижение централизации в экономике
Но это только часть картины. Рента хорошо образуется в локациях, где ограничено место под застройку: Москва, Спб, Сочи и некоторые другие крупные города. Там же ведется основное строительство, и формируются бессмысленные муравейники.
Вести масштабное строительство в мегаполисах бесполезно. Представим вдруг гипотетическую ситуацию, что в Москве удвоили строительство. К чему это приведет? – сначала цены снизятся, включая цены на аренду. Нахлынут толпы мигрантов, привлеченные более высоким уровнем московских зарплат. Ранее им было не по карману жилье в столице – теперь же другое дело. Под влиянием нового притока населения, цены в мегаполисе вернутся обратно, и жилье там вновь станет недоступным.
(Примерно такой же парадокс возникает, когда власти пытаются бороться с пробками путем строительство новых дорог: чем больше они строят автобанов, тем больше людей заводят автомобили, и пробки никогда не рассасываются).
То есть первопричина высоких цен в крупных городах не в том, что там мало строят (там и нельзя построить много, т.к. земля ограничена!), а в том, что платят выше. Соответственно, решать вопрос нехватки жилья нужно не путем интенсификации строительства в мегаполисах, а выстраивая политику выравнивания доходов населения по стране. Чтобы зарплаты в регионах были сопоставимы со столичными, и чтобы строили там, где земли - вагон и маленькая тележка, и устойчивая рента не могла возникать.
Самый идеальный вариант – это индивидуальное домостроение, малоэтажная Россия.
Разумеется, что проще сказать, чем сделать, т.к. тренд второй урбанизации – не специфика одной лишь России. Хотя концентрация ресурсов у нас в стране зашкаливает. Какие есть варианты решения этой проблемы?
- снижение централизации властных полномочий. Радикальный вариант – перенести столицу. Но лучше – заняться разделением властей, передать полномочия и сбор основной части налогов в регионы.
- не допускать «укрупнения» региональной инфраструктуры (школ, больниц, почты и проч.), ради экономии бюджетных ресурсов - это как раз редкий случай, когда государство может сделать что-то полезное, ведь зачастую в регионах бюджетная сфера – едва ли не единственный источник дохода населения.
- развитие инфраструктуры для удаленной работы и любых удаленных способов заработка. Тренд и так идет в эту сторону, так что главное не мешать.
Как видим, ничего особенного я не предлагаю. Стандартный «либеральный набор». Как на это повлиять и как осуществить? Не могу знать. В сегодняшней стране - по-видимому, никак. Да что там говорить: проблема концентрации в мегаполисах и пузырей в недвижимости нигде по большому счету не решена.
Отмена преференции для ипотеки? – никто на это не пойдет, как по экономическим, так и политическим причинам.
Строительство малоэтажного жилья? Черепашьими шажками мы к этому наверное придем, но потребуется десятилетия для смены культурного кода, а пока население предпочитает ютиться в каморках и не особенно готово к свободе (а частный дом как раз символизирует свободу и независимость).
А самое главное – надо изживать из себя постоянное упование на «барина» (государство), которое решит все проблемы. Раздаст льготную ипотеку и обеспечит бесплатным жильем.
/////////
////////
Друзья, я запустил новый проект Копилка Кризиса для интересующихся инвестициями на фондовом рынке. Есть что рассказать, и есть чем поделиться. Вход в закрытую группу платный. Подробнее тут.