Постковидная экономика буквально у нас на глазах сформировала массовый спрос горожан на среду, позволяющую поддерживать здоровые привычки, чистый воздух, зеленые общественные пространства, предоставляющую разнообразные возможности для организации работы, учебы и досуга недалеко от дома. Люди все чаще задумываются о покупке более качественного и экологичного жилья, а также о снижении стоимости его эксплуатации и наличии инфраструктуры высокого уровня.
Но поспевают ли российские девелоперы за этими требованиями? Ведь еще каких-то десять лет назад считалось, что, пока Россия остается страной дешевой энергии, в ней не появятся сообщества или институты, заинтересованные в «зеленом строительстве». Вместе с Егором Гуреевым, руководителем направления зеленого строительства девелоперской компании Forma, мы решили порассуждать о том, почему все внезапно изменилось и чего ждать дальше от тренда на устойчивое развитие.
Экология = энергосбережение + декарбонизация всей страны
В 2022 году в России было введено 126,7 млн кв. м жилья. Это рекорд за всю историю наблюдений на российском первичном рынке (они ведутся с 2001 года). И, возможно, та отметка, за которой количество метров переходит в качество жизни, неотделима от разумного потребления и устойчивого развития.
Очевидно, что именно строительство обладает наибольшим потенциалом к энергосбережению, который имеет как непосредственный, так и отложенный эффект. Девелоперские проекты задают условия и сценарии человеческой жизни в городе здесь и сейчас. Но они также закладывают те характеристики городской среды, которые на десятилетия вперед определяют экономику мегаполиса, развитие его хозяйства и, конечно, углеродный след.
Ответственный девелопер обязан думать о проблеме декарбонизации, об экономии ресурсов и о социальной составляющей своих решений. Однако еще совсем недавно казалось, что стейкхолдеров устойчивого развития в России практически нет. Проще говоря – никто не заинтересован в нем настолько, чтобы тратиться на его внедрение.
Девелоперы, включившие в свои программы ESG-решения в порядке эксперимента, вынуждены были ориентироваться на западные стандарты BREEAM, LEED и другие, которые были разработаны в совершенно иных экономиках и для иных моделей девелопмента.
Есть такой стейкхолдер!
Сегодня очевидно, что такие стейкхолдеры появились. В ESG-повестке, как минимум, заинтересовано государство, для которого приоритетным является сокращение энергопотребления внутри страны. Есть и кумулятивный эффект, важный с точки зрения ВВП – внедрение «зеленых» стандартов стимулирует производство на внутреннем рынке новых строительных материалов и инженерных систем, ориентированных на эффективное расходование ресурсов.
В 2018 году введен национальный стандарт устойчивого развития в сообществах ГОСТ Р для многоквартирного жилья. А в 2022 году – ГОСТ Р 70346–2022 «Проектирование, строительство и эксплуатация «зеленого» многоквартирного жилого здания». Он включает десять категорий оценки: архитектура и планировка участка, организация и управление строительством, комфорт и качество внутренней среды, энергоэффективность и атмосфера, рациональное водопользование, материалы и ресурсоэффективность, отходы производства и потребления, экологическая безопасность территории, безопасность эксплуатации здания, инновации устойчивого развития.
Видя очевидные плюсы как для государства, так и для населения, правительство приступило к проработке мер стимулирования «зеленого» строительства, таких как снижение ставки проектного финансирования объектов строительства для застройщиков, согласование налоговых льгот и других мер поддержки девелоперов.
Зазеленела первая ипотека
Меры по подогреванию интереса к покупке эко-квартир и ответственного потребления среди населения предприняты и в отношении конечных покупателей. Так, налоговые льготы распространяются на физических лиц, собственность которых находится в энергоэффективных «зеленых» многоквартирных домах. При этом налоговый вычет для собственников данной категории недвижимости будет выше.
Главным стимулом к покупке экологичного жилья является «зеленая» ипотека, которая подразумевает субсидированную ставку на приобретение квартиры в проекте, который соответствует критериям «зеленого» ГОСТа. Субсидирование ставки на 1,5-3,5% годовых практически полностью нивелирует повышенную стоимость «зеленого» квадратного метра, а вместе со сниженным размером первоначального взноса сделает покупку квартиры в жилых проектах экономически интересной для потребителя.
Данную инициативу поддержали в прошлом году в Минстрое. Уже сейчас Банк ВТБ публично озвучивает намерения о запуске льготной ипотеки на покупку квартир в домах с более высоким классом энергоэффективности. Планы по созданию аналогичного продукта есть и у Газпромбанка. В ближайшей перспективе такая заинтересованность может появиться и у других крупных игроков ипотечного рынка.
По оценке Forma, в ближайшие два года выдача «зеленой» ипотеки может вырасти на 30%, это даст строительному сектору в бюджетном и среднем сегменте около 2 трлн рублей.
Поэтому тем девелоперам, кто до сих пор отмахивался от ESG-повестки, сегодня приходится одновременно решать экологические, энергетические и стоимостные вопросы внутри каждого строящегося проекта. «Зеленые» стандарты стали элементом неценовой конкуренции, где соперничество идет по линии качества товара. Кроме того, потребителю уже понятно, что жилье с более высоким классом энергоэффективности в ближайшие годы будет более ликвидным.
Сертификат по всей форме
Первой на появление нового стандарта отреагировала компания Forma, первой получив «зеленый» сертификат на свой проект FØRST. В ходе независимой оценки было установлено соответствие объекта всем 37 обязательным «зеленым» критериям ГОСТ Р, набрано 66,8% из общего количества баллов.
Что для этого понадобилось? Все здания проекта отвечают классу энергосбережения А++. Пониженное энергопотребление достигается за счет, в общем-то, уже известных технологий: датчиков движения, качественного утепления окон и стен, современных счетчиков в системах отопления, водо- и электроснабжения.
При этом в квартирах установлены бризеры для очистки воздуха, а из крана течет очищенная и смягченная вода. Вместе с ключами владельцы получат диспоузер для измельчения пищевых отходов. На парковочных местах – зарядные устройства для электрокаров. Предусмотрены и места для раздельного сбора мусора. Кроме того, комплекс отличается проектом озеленения на 6000 кв. м.
Еще один проект компании, который вторым в России получил «зеленый» сертификат на многоквартирные дома – жилой комплекс Republic. Здесь применяется тот же экологический подход к строительству и проектированию жилого пространства и придомовой территории. Здания соответствуют высочайшему классу энергосбережения А++, внедряются принципы бережного потребления ресурсов: воды и электричества за счет «умных» систем контроля, в том числе и для лифтов. А также предусмотрены площадки для раздельного сбора мусора и личные диспоузеры для измельчения отходов в каждой квартире.
Безусловно, этот опыт ориентирован на требования и возможности комьюнити, которое приобретает недвижимость бизнес-класса в одном из престижных районов Москвы. Однако тиражирование наиболее эффективных решений, их подбор и адаптация для более бюджетного жилья – это вопрос недалекого будущего.
Города без новостроек и молодежи : оживит ли их новая инициатива Минстроя?
Коммерческое помещение в жилом доме: как превратить квартиру в магазин или офис?
Что такое идеальная среда обитания по международным нормам? Разбираемся с экспертом
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
