В соответствии с положениями части 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее – МКД) состав общего имущества в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества определяется собственниками помещений этого дома.
В отношении данной нормы в Южно-Сахалинском городском суде Сахалинской области был инициирован любопытный спор, согласно которому управляющую организацию хотели обязать включить детские площадки в состав общего имущества МКД, находящегося у неё в управлении.
В соответствии с муниципальными контрактами, датированными 2017 годом, в нескольких дворах г. Южно-Сахалинска были обустроены детские площадки: игровые комплексы, качели, урны и скамейки.
Спустя время, в 2021 году, Департамент городского хозяйства (далее — Департамент) сообщил управляющей организации (далее – УО) о необходимости проведения общих собраний собственников и включить детские площадки с иным оборудованием в состав общего имущества МКД.
В двух домах владельцы помещений общие собрания провели, однако решили не включать детские спортивные площадки в состав общедомового имущества. В остальных домах собрания по этому вопросу даже не проводились. Проанализировав сложившуюся ситуацию по не включению данного имущества в состав общего, Департамент обратился в суд.
Суды первой и апелляционной инстанций не согласились с позицией Департамента, не усмотрев оснований для обязания управляющего включить детские площадки в состав общего имущества МКД. Суды исходили из следующего:
- детские площадки были обустроены в рамках муниципальной программы и расположены на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности;
- собственники помещений МКД не проводили общие собрания по вопросу установки (оборудования) детских площадок на придомовой территории и участия в муниципальной программе;
- спорные детские площадки в управление и содержание УО не передавались.
Девятый кассационный суд общей юрисдикции согласился с данной позицией и оставил вынесенные решения без изменений (Определение по делу № 88-1561/2023):
- нижестоящие суды обоснованно пришли к выводу о том, что правомочия УК в отношении детской площадки, как составной части общедомового имущества, производны от прав собственников помещений в этом доме. УО не вправе по собственному усмотрению устанавливать состав общедомового имущества;
- сами же собственники не приняли решения о включении детских площадок в состав общего имущества МКД;
- спорные детские площадки, поименованные как места отдыха и развлечения детей, включены в реестр муниципального имущества городского округа «Город Южно-Сахалинск» и находятся на балансе Департамента.
Не забыл суд упомянуть и ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ о том, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. При этом Департамент не указал основания для признания права собственности на спорное имущество, уже имеющее собственника.
Таким образом, истину на право включения имущества в состав общедомового исключительног собственниками помещений МКД управляющая организация доказывала в трёх судебных инстанциях.