Ветер с Финского залива — это не только свежо и романтично, но временами и травмоопасно. Агент южного офиса Vysotsky Estate в СПб Денис Самойленко съездил в локацию и сделал несколько открытий. В новом обзоре он рассказывает, что бывают удивительные случаи, когда жители довольны управляющими компаниями, что некоторые детские площадки подозрительно похожи на загоны и что в сильный ветер при выходе из некоторых домов детей лучше крепко держать за руку.
Локация
Жилой комплекс «Огни Залива» — проект комплексного развития территории. Оно включает в себя:
📌 жилые здания,
📌 школы и детские сады,
📌 подземные паркинги,
📌 почтовое отделение,
📌 поликлинику,
📌 коммерческие помещения.
Квартал расположен на юге-западе Санкт-Петербурга, в Красносельском районе города. Комплекс находится на берегу Финского залива и Дудергофского канала, вблизи Южно-Приморского парка, в границах:
📍 Ленинского проспекта,
📍 проспекта Героев,
📍 улицы Маршала Захарова
📍и Балтийского бульвара.
Давайте изучим дома I и II очереди.
I очередь
На проспекте Героев сданы в 2016 году и заселены 3 дома.
Все квартиры сданы с полной отделкой.
Дома переменной этажности с подземными паркингами.
На первых этажах — коммерческие помещения. Большая их часть загружена арендаторами:
🛍 сетевой магазин «Магнит», магазины овощей и фруктов,
🛍 магазин косметики, салон красоты,
🛍 кофейня, пекарня, два кафе,
🛍 цветочный магазин,
🛍 аптека,
🛍 пункты выдачи Wildberries и «Яндекс Маркет».
В домах № 23 и 25 на 1 этаже находится государственный детский сад №90 на 180 мест с площадками для прогулок во дворе этих домов.
На детскую площадку есть выход с парадной, а есть с улицы. Давайте посмотрим, как он выглядит.
Цены в I очереди
Площади квартир в домах I очереди и диапазон цен, по данным «Домклик» на февраль 2023 года, таковы:
💸 1-комнатные квартиры площадью от 34,9 до 47,8 м² — от 5 700 000 до 9 700 000 рублей,
💸 2-комнатные квартиры площадью от 51,4 до 68,2 м² — от 7 900 000 до 13 600 000 рублей,
💸 3-комнатные квартиры площадью от 65,4 до 92,3 м² — от 9 800 000 до 18 500 000 рублей.
Студий нет.
Машино-места в подземном паркинге у застройщика уже распроданы. На вторичном рынке предложения начинаются от 600 тысяч рублей.
II очередь
В 2020 году введены в эксплуатацию и заселены два дома с подземными паркингами по адресу Ленинский проспект.
Все квартиры сданы с полной отделкой.
На первых этажах корпусов вдоль Ленинского проспекта располагаются коммерческие помещения, большая часть из которых уже загружена арендаторами:
🛍 сетевые магазины («Магнит», Красное&Белое», «ВинЛаб», «Зоооптторг.рф»),
🛍 магазин продуктов,
🛍 салоны красоты, барбершоп,
🛍 кофейни, пекарни, кафе,
🛍 цветочный магазин,
🛍 аптека, ветеринарная аптека,
🛍 пункт выдачи Wildberries.
Цены во II очереди
Площади квартир в домах II очереди и диапазон цен, по данным «Домклик» на февраль 2023 года, таковы:
💸 студии площадью от 26,24 до 28,98 м² - от 4 400 000 до 6 300 000 рублей,
💸 1-комнатные квартиры площадью от 34,9 до 47,8 м² - от 5 700 000 до 9 700 000 рублей,
💸 2-комнатные квартиры площадью от 51,4 до 68,2 м² - от 7 900 000 до 13 700 000 рублей,
💸 3-комнатные квартиры площадью от 65,4 до 92,3 м² - от 9 900 000 до 18 700 000 рублей.
📉 В обеих очередях по нижней границе цен — квартиры с ремонтом от застройщика, чаще не меблированные.
📈 По высшей границе — могут быть с дизайнерским ремонтом, мебелью и техникой. Иногда в цену включено машино-место в подземном паркинге.
Цена машино-места у застройщика стартует от 710 тысяч рублей, на вторичном рынке — от 600 000 рублей.
Транспортная доступность
Учтите, что действующих станций метро в Красносельском районе Санкт-Петербурга нет от слова совсем. Первая станция метро в этом районе — «Юго-Западная» новой Красносельско-Калининской линии (от ЖК до этой станции будет расстояние в 4 км) — планируется к открытию не раньше декабря 2024 года. В перспективе в 2030 году запланировано продление линии метро до станции «Сосновая Поляна» с промежуточными станциями «Брестская», «Улица Доблести», «Петергофское шоссе» («Улица Доблести» будет в шаговой доступности от комплекса).
А сейчас до ближайшей действующей станции метро «Ленинский проспект» 7 км. Поэтому пешком до метро, особенно учитывая питерскую погоду, пойдёшь вряд ли.
Вместе с тем, транспортная доступность в локации хорошая. Добраться до ЖК «Огни Залива» можно на общественном транспорте от станций метро:
🚌 «Ленинский проспект»: автобусы №226, 239, троллейбусы №32, 35, 45 — 7 км (29 минут); автобус №226 — прямой до Московского вокзала.
🚌 «Автово»: автобусы 2А, 83 — 8 км (36 минут).
🚌 «Кировский завод»: автобус №2А, троллейбусы №41, 48 — 9 км (42 минуты).
🚌 «Проспект Ветеранов»: автобус №203 — 8 км (49 минут).
Время указываю приблизительно. С учётом пробок и погодных условий оно может измениться. Если добираться до метро на личном транспорте, время тоже может увеличиться. Почему?
Например, на Ленинском проспекте есть выделенная полоса для общественного транспорта. И в час пик добраться на нём до станции метро «Ленинский проспект» можно быстрее, чем на личном автомобиле.
Сами остановки общественного транспорта в шаговой доступности, в 3-5 минутах от комплекса.
Что общего у I и II очереди? И чем они отличаются?
Все жильцы домов обеих очередей довольны относительно небольшой платой за коммунальные услуги из-за регулируемой системы отопления. В квартире можно поддерживать комфортную температуру. Поскольку ЖК класса энергоэффективности В, даже зимой большинство опрошенных жильцов включает отопление только в морозы.
Зайдя не в один десяток квартир в ЖК, я могу это подтвердить. На каждую квартиру установлен теплосчётчик, и вы платите только по факту использования тепловой энергии, не «топите улицу». Это новация для этой локации, где вокруг преобладают дома «постарше».
В «зелёную» сторону экологии нацелен и раздельный сбор мусора во II очереди.
А вот в домах I очереди раздельный сбор мусора не реализован.
В домах № 43 и 45 по Ленинскому проспекту в корпусах, расположенных дальше от Ленинского проспекта, на 1 этажах вместо коммерческих помещений расположены квартиры с потолком высотой 3,5 м.
По типам планировок разницы между домами I и II очереди нет. В обеих очередях есть квартиры с окнами во двор и на проспекты, представлены 2-комнатные и 3-комнатные квартиры-«распашонки».
Единственный момент — в квартирах I очереди с окнами, выходящими на проспект Героев, шумнее: эта улица более загружена транспортом, чем участок Ленинского проспекта вблизи Балтийского бульвара, куда выходят окна квартир II очереди.
Зато в домах I очереди нет студий. Здесь представлены 1-, 2-, 3-комнатные квартиры, по 4 квартиры на площадке. В домах II очереди с 3 по 19 этаж есть по 1 студии на площадке, с количеством квартир на этаже от 5 до 6. На 20-21 этаже студий нет, здесь по 4 квартиры на площадке.
Жильцы не жалуются на шумоизоляцию в домах обеих очередей. Отмечают, что в квартирах и в коридорах тихо, спокойно. Этому способствует и небольшое количество квартир на этаже: от 4 до 6.
Планировки, как мы видим, имеют классическую прямоугольную форму, наиболее комфортную для проживания.
Ремонт
Все квартиры в I и II очередях сдавались с одинаковой отделкой от застройщика в спокойных светлых тонах.
Во всех квартирах домов обеих очередей увеличенные размеры окон.
Жильцы ремонтом от застройщика довольны, отмечают его хорошее качество. Значительных недочётов при приёмке квартир не отметили. А замеченные недостатки в отделке, со слов жильцов, застройщик своевременно устранял.
Работа управляющей компании
Когда я спустился в паркинг в один из своих приездов, увидел протечку воды. Когда я пришёл сюда снова через два дня, в паркинге было уже сухо — проблему устранили. Управляющая компания сработала как надо.
В домах I и II очереди работают две разные управляющие компании. Нареканий у жильцов к их работе нет. Чистота подъездов тоже не вызывает вопросов, учитывая то, что я сюда приезжал несколько раз в «грязную» погоду.
Дворы
В домах № 2 и 25 по проспекту Героев в общественном доступе есть лишь маленькое пространство двора. Большая же часть двора — огороженные забором площадки для прогулок детского сада № 90. Видимо предполагается, что дети всех 3-х домов I очереди будут пользоваться для прогулок детской площадкой дома №27. В этом аспекте преимущество, конечно, у ребятишек домов II очереди. Здесь в их полном распоряжении оба двора в домах №43 и 45 по Ленинскому проспекту.
Конфигурация домов I очереди с дворами-«колодцами» и построенное со стороны залива заграждение дворов домов II очереди минимизируют ветер. Однако в непогоду при выходе из парадной рекомендую держать малышей за руку. Один из жильцов дома из II очереди Сергей поделился личным:
«Осенью, когда был сильный ветер с залива, мою маленькую дочку просто сдуло с ног при выходе из парадной».
Вместе с тем, опрос родителей, гуляющих с детьми во дворах домов №27 по проспекту Героев (I очереди), №43 и 45 по Ленинскому проспекту (II очереди) подтвердил, что на самой детской площадке ветра либо нет, либо он гораздо меньше, чем у парадных. Это, на взгляд жильцов, пример удачного решения дворов в обеих очередях.
Паркинг
На въезде-выезде во дворах домов II очереди установлены шлагбаумы, через которые на машинах во двор допускаются только собственник. Ну, или по согласованию с управляющей компанией.
Въезд в подземный паркинг в каждом из домов I очереди реализован с проезда между домами, куда мы сворачиваем с проспекта Героев. Часто этот проезд сужается из-за припаркованных вдоль него автомашин.
В подземный паркинг домов II очереди заезжаем сразу с Ленинского проспекта — это быстрее и удобнее.
В домах I очереди на пути в квартиру из подземного паркинга нам нужно подняться к лифту на 1 этаж по лестнице. Например, человеку, нагруженному пакетами с покупками, с детьми и собачкой на руках, это может быть некомфортно.
Во II очереди в квартиру мы поднимаемся на лифте с -1 этажа сразу из подземного паркинга, что гораздо удобнее.
Финский залив
ЖК позиционируется как расположенный у Финского залива.
«Воздух, насыщенный кислородом, солнце в отражении воды, живописные закаты, променад по берегам канала и залива, шелест морского прибоя», — это рекламный текст с сайта застройщика.
Как же это замечательно, особенно в хорошую погоду, в сезон белых ночей…
Но фактор близости Финского залива, со всеми вытекающими из этого обстоятельствами, может восприниматься кем-то как положительно, так и отрицательно.
Если двигаться по Ленинскому проспекту от Московской площади к Балтийскому бульвару (крайней улице на берегу Финского залива), то, конечно, микроклимат меняется, свежеет ветер. Но такова специфика нашего города. Когда гуляете по набережным Невы или Фонтанки, знаменитых каналов Санкт-Петербурга, чувствуете это.
В любое время года, в хорошую погоду, в минуты отдыха, действительно приятно прогуляться по благоустроенной набережной. И подавляющее большинство жителей ЖК близость к Финскому заливу и Дудергофскому каналу приводят в качестве одного из главных аргументов в пользу покупки здесь квартиры.
Минусы
❌ Удалённость от действующих станций метро.
❌ Проблема с личной и гостевой парковкой, если только вы не счастливый обладатель машино-места в подземном паркинге.
❌ В I очереди нет подъема на лифте непосредственно из подземного паркинга, лифт с 1 этажа, до него с -1 этажа поднимаемся по лестнице.
❌ Маленькие общедоступные детские площадки в домах №23, 25 во II очереди.
❌ Нет специальных площадок для выгула домашних животных.
❌ Не реализована концепция «двор без машин».
❌ Территории дворов и придомового пространства открыты для всех посторонних лиц, а в I очереди — ещё и для посторонних автомобилей.
❌ Вокруг комплекса нет высоких деревьев, хотя уже есть посадки.
❌ Бывает холодный ветер с Финского залива.
❌ Продолжается строительство жилых домов и инфраструктуры рядом, а это значит — больше шума и грязи.
Плюсы
✅ Современные новые дома класса энергоэффективности В с готовыми квартирами, с хорошим ремонтом, нередко с мебелью и техникой.
✅ Большое количество остановок общественного транспорта, регулярность и частота их маршрутов.
✅ Государственный детский сад прямо на 1 этаже дома.
✅ Хорошо развитая коммерческая и социальная инфраструктура.
✅ Хорошие общественные площадки для прогулок во дворах домов II очереди.
✅ Хороший вид на высоких этажах на Финский залив.
✅ Высокий первый жилой этаж.
✅ Возможность пешего доступа к обустроенным набережным Финского залива, Дудергофского канала, Южно-Приморскому парку.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые обзоры
Понравился обзор? Ставьте лайк!