Собственник утверждает, что у него хорошая квартира, и он легко ее продаст, но эксперт агентства Самолет Плюс видит невооруженным взглядом, что продать эту квартиру почти невозможно. Давайте вместе разберемся, что нельзя изменять в квартире, чтобы не стать заложником своих дизайнерских мыслей.
Агенту нашей команды доверили продажу 1-комнатной квартиры с дизайнерским ремонтом. Надо отдать должное, квартира действительно выглядит эффектно.
Когда я увидел фотографии, я сразу сказал, что у собственника возникнут трудности с продажей.
В глазах хозяина квартиры, у него все хорошо: хороший ремонт, незначительная перепланировка, все документы на руках, квартира без обременений, прямая продажа. Квартира в хорошем районе, а значит должна быть востребована. Более того, мы помогли собственнику ее правильно оценить, чтобы закончить черную полосу без звонков покупателей и показов.
Однако, при детальном профессиональном взгляде оказывается, что не все так радужно. Вот список изменений, которые собственники внесли в планировку:
- Совместили санузел. Он был раздельный, но хозяева решили снести перегородку и расширить площадь теперь уже совмещенного санузла.
- Перенесли стену с дверью в кухню. Стена изначально стояла зигзагом. Стену выровняли, перенесли дверь справа налево.
- Снесли подоконный блок на кухне и поставили двери-купе. Чтобы было красиво. Никому же не нравится формат "дверь + окно" на балкон.
И если с первыми двумя изменениями все легко согласуемо, то третье изменение согласовать невозможно. Дело в том, что дом - панельный, а значит подоконный блок являлся несущим конструктивом здания, который хозяева, по незнанию, демонтировали. Опасения подтвердили наши партнеры, кто занимается согласованием перепланировок.
Самовольная перепланировка, не прошедшая согласование, является административным нарушением. Собственник (физическое лицо) должен будет заплатить штраф в размере 2000–2500 рублей, после чего за свой счет вернуть квартиру к ее исходному виду либо согласовать перепланировку. Отказ от приведения квартиры к исходному виду может наказываться вплоть до ареста квартиры и продажи ее с аукциона.
Вот так должна выглядеть последовательность действий, если вы планируете внести изменения в вашу квартиру:
- Получение первоначального плана БТИ;
- Получение положительного заключения о возможности затрагивания несущих конструкций от авторов проекта дома;
- Разработка проекта перепланировки с указанием всей перепланировки, в том числе с указанием работ по усилению несущих конструкций;
- Согласование и получение разрешения на перепланировку;
- Производство работ (ремонт);
- Проведение приемки квартиры в МЖИ после ремонта;
- Получение обновленного плана БТИ;
- Внесение изменений в ЕГРН.
К сожалению, не все владельцы недвижимости задумываются над тем, что не все изменения в квартире можно узаконить и согласовать. Часто такие моменты всплывают уже после выполнения работ, и собственники откладывают вопрос в долгий ящик, потому что планируют жить в квартире еще многие года.
Однако проблемы появляются в тот момент, когда предстоит продажа квартиры. Кто захочет купить объект с нелегальными изменениями, которые вообще невозможно узаконить?
Вот список того, что узаконить у вас не получится, даже если сильно попросите, и даже если "знаете вон того парня из администрации":
- Расширение санузлов и перенос «мокрых» зон в «сухие»;
- Снос несущих стен и колонн;
- Изменение фасада здания (сделали панорамные окна на месте обычных);
- Вынос радиаторов на лоджию или балкон;
- Подключение теплых полов к центральному отоплению;
- Присоединение технических помещений (расширили квартиру за счет чердака или общей части подъезда).
В целом, все понятно, и нет ничего фатального, особенно если озадачиться изучением этого вопроса ДО проведения работ по перепланировки, а не ПОСЛЕ.
Так что в итоге с нашей продажей? Ничего, потому что пока что у нас есть 2 потенциальных покупателя, но оба используют ипотеку для покупки, но нашу квартиру невозможно продать в ипотеку - только за наличный расчет. Эта квартира просто не пройдет оценку для банка с такими изменениями.
Сегодня около 70% покупателе используют ипотеки для приобретения жилья. Для нашей квартиры это означает, что мы не можем привлечь 70% спроса, а также должны будем снизить цену, потому что соседние объекты можно купить за аналогичную сумму, но в них нет незаконных перепланировок.
Вот так "простая продажа хорошей квартиры" превратилась в сложный квест, решение которого займет куда больше времени, чем думали все участники этой продажи.