Тот, кто сдает в аренду квартиру, знает, как часто там требуются ремонтные работы, арендаторы чаще не считают чужое жилье ценным для него и не стремятся беречь его.
Поэтому вопросы ремонта неминуемо часто касаются всех арендодателей.
Рассмотрим, что предпринять арендодателю, чтобы минимизировать его риски, связанные с ремонтом квартиры.
При заключении договора аренды между сторонами распределяются обязанности по содержанию квартиры. По умолчанию арендодатель обязан производить капитальный ремонт переданной в аренду квартиры.
Арендатор по общему правилу обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества (п. 2 ст. 616 ГК). Однако в договоре стороны эти обязанности могут распределить любым иным образом.
Что нужно учесть арендодателю при выполнении своей обязанности по капитальному ремонту квартиры?
Капитальный ремонт, как правило, выполняется самим арендодателем или по его поручению другим лицом. Поскольку проведение капитального ремонта может быть связано с определенными неудобствами для арендатора, то сроки проведения ремонтных работ необходимо заранее согласовывать с арендатором. Сделать это можно как при подписании договора аренды или акта приема-передачи недвижимости, так и в последующем путем подписания дополнительного соглашения между сторонами.
Согласовать срок и время проведения кап.ремонта необходимо для того, чтобы не мешать арендатору спокойно пользоваться имуществом.
В противном случае арендатор может заявить, что арендодатель препятствовал ему пользоваться арендуемой квартирой и потребовать расторжения договора на основании п.1ч.1ст.620 ГК РФ.
Однако в отдельных случаях заранее договориться о проведении кап.ремонта трудно.
Это касается тех ситуаций, когда проведение кап.ремонта вызвано неотложной необходимостью и без этого пользование квартирой не представляется возможным (например, после произошедшего в квартире пожара).
Кроме того, арендодатель вправе требовать от арендатора освобождения арендуемого имущества на время кап.ремонта, если его использование арендатором будет препятствовать проведению ремонта и создавать опасность для жизни и здоровья людей (постановление ФАС Северо-Западного округа от 13 марта 2008 г. по делу № А05-8000/2007).
Опасность для жизни и здоровья людей можно обосновать, к примеру, экспертным заключением о степени износа квартиры. Например, если имеется риск обрушения стены.
Что нужно учесть арендодателю, если обязанность по кап. ремонту квартиры возложена на арендатора?
Если обязанность по проведению кап.ремонта квартиры в договоре стороны закрепили за арендатором, то у арендодателя могут возникнуть риски. Например, риск выполнения арендатором некачественного ремонта или незаконной перепланировки. Арендатор может предъявить арендодателю требование о возмещении необоснованных расходов.
Риск выполнения арендатором некачественного ремонта.
Если арендатор выполняет своими силами или силами привлеченной организации кап.ремонт арендуемой квартиры, то у арендодателя могут быть вполне понятные опасения по поводу качества выполненных работ.
Пропишите в договоре дополнительные условия:
- по окончании ремонта в целом и каждого отдельного этапа выполнения работ все результаты должны быть приняты арендодателем;
- работы будут считаться принятыми с момента подписания соответствующего акта приемки выполненных работ;
- акт приемки выполненных работ является основанием для зачета стоимости кап.ремонта квартиры в счет арендной платы или для компенсации стоимости кап.ремонта в другом порядке, о котором договорятся стороны.
- претензии по скрытым недостаткам могут быть предъявлены арендодателем арендатору в течение 2 лет со дня подписания акта приемки работ;
Это позволит арендодателю проконтролировать результаты проведенных работ и в случае необходимости предъявить арендатору требования о некачественности проведенного ремонта.
Кроме того, в договоре можно предусмотреть проведение ремонтных работ силами арендатора, но под контролем арендодателя. Можно установить право арендодателя контролировать ход выполнения работ, техническую документацию, размер расходов, кандидатуру подрядчика.
Риск незаконной перепланировки или существенного изменения технических характеристик квартиры арендатором.
Если по каким-либо причинам арендодателя не устраивает изменение характеристик квартиры, нужно направить арендатору письменный мотивированный отказ в принятии выполненных работ с подробным указанием всех причин отказа. В этом случае будет считаться, что арендатор ненадлежащим образом выполнил кап.ремонт. Направление арендодателем арендатору подробного письменного отказа позволит избежать повторных разногласий между сторонами относительно объема и качества ремонта. Кроме того, в случае возникновения судебного спора мотивированный отказ арендодателя принять выполненные работы будет служить доказательством недобросовестного поведения арендатора.
Следовательно, чтобы все-таки подписать с арендодателем акт о приемке выполненных ремонтных работ без замечаний, арендатору будет необходимо привести технические характеристики объекта аренды к первоначальным. К примеру, ликвидировать перепланировку и привести границы помещений в исходное состояние.
Даже если арендодатель не возражает против изменения технических характеристик квартиры, нужно учитывать, что эти изменения потребуют их согласования с соответствующими контролирующими органами, а возможно, и внесения изменений в договор аренды.
Например, если произошла перепланировка, ее нужно будет согласовать с органами технической инвентаризации.
Риск предъявления арендатором к возмещению необоснованно завышенных расходов.
Может получиться так, что арендатор предъявит к зачету сумму, превышающую сумму выполненного ремонта. Или, наоборот, сделает ремонт, более дорогостоящий, чем рассчитывал арендодатель.
Чтобы исключить эти риски, в договоре нужно прописать обязанность арендатора согласовывать с арендодателем объем и стоимость кап.ремонта. Согласование объема проводимых работ и их стоимости обычно происходит путем составления сметы на проведение кап.ремонта.
В договоре также стоит прописать обязанность по согласованию с арендодателем документации по проведению кап.ремонта.
В этом случае арендодатель смодет предварительно проверить предмет работ и их стоимость, а в случае необходимости скорректировать показатели.
В договоре можно прямо указать, что при несогласовании с арендодателем объема и стоимости ремонтных работ арендатор теряет право на возмещение расходов, понесенных в связи с проведением ремонта.
В каких случаях арендодатель должен будет возместить арендатору расходы на капитальный ремонт, выполненный без его согласия
При применении норм ГК РФ, касающихся кап.ремонта, выполненного арендатором без согласия арендодателя, возникает сложная ситуация. Арендатор наделен правом произвести за счет арендодателя кап.ремонт квартиры, если эту обязанность арендодатель не исполнит самостоятельно (абз. 4 п. 1 ст. 616 ГК РФ). В то же время арендодатель не обязан возмещать арендатору стоимость неотделимых улучшений недвижимого имущества, которые были произведены без его согласия (п. 3 ст. 623 ГК РФ). Поэтому на практике возникают споры о том, можно ли кап.ремонт рассматривать как неотделимое улучшение недвижимого имущества.
При отрицательном ответе на этот вопрос арендатор будет иметь право на возмещение стоимости проведенного ремонта, при положительном – стоимость кап.ремонта арендатору не будет возмещена.
Если вникнуть в суть вопроса, то можно прийти к выводу, что кап.ремонт все же должен быть отнесен к неотделимым улучшениям объекта аренды.
Кап.ремонт – это полное восстановление или замена основных конструкций объекта аренды, в результате чего существенным образом улучшаются технические показатели недвижимого имущества. Если обратиться к легальному определению кап.ремонта, то можно узнать, что под капитальным ремонтом понимается ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей (приложение № 1 к приказу Госкомархитектуры от 23 ноября 1988 г. № 312 «Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения"»).
Поскольку в результате капитального ремонта улучшаются основные технические характеристики и эксплуатационные показатели объекта аренды, то это не может не улучшать стоимость квартиры.
То есть, кап.ремонт является именно улучшением квартиры. А поскольку после капитального ремонта уже невозможно вернуть недвижимость в прежнее состояние, то такое улучшение является неотделимым.
Выполнение капитальных работ без разрешения и предварительного согласования с арендодателем суды рассматривают как выполнение без разрешения арендодателя неотделимых улучшений имущества, которые по общему правилу возмещению не подлежат.
Протек стояк и залило соседей. Кто должен платить за ремонт?
Спасибо за прочтение статьи и, если понравилась, можете отметить ее лайком для поддержки автора)), или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Звоните, пишите: тел./ватс апп/вайбер: 8-985-546-80-08;
e-mail: ki_reggi@mail.ru
Напоминаю, что, если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5% на услуги.
Всего хорошего)