«Домовой» может обнаружиться в любой новой квартире. Сюрприз находится обычно, когда права на жильё предъявляет человек, в ней прописанный, но не участвовавший в приватизации.
Квартира с сюрпризом
Такая история произошла с покупательницей квартиры, приобретённой с торгов у граждан, которые не смогли рассчитаться по кредиту ранее. Жильё банк по закону перепродал другому, уже платежеспособному клиенту. Однако жилплощадь оказалась с довеском. В виде прописанного в ней гражданина, который в приватизации своей доли не участвовал.
Как вскоре выяснилось, вступивший позже в силу Жилищный Кодекс РФ сохраняет за такими гражданами право бессрочного пользования квартирой. Даже право проживать в этой квартире у гражданина осталось, что подтвердил Приморский краевой суд, рассмотрев обжалование судебного решения, вынесенного судом Ленинского района Владивостока.
Фактически, в купленной через «вторые руки» квартире, кроме новых владельцев имеет право проживать совершенно посторонний для них человек.
Интересно, что в этой ситуации дежурные рекомендации – проверять всех владельцев предполагаемого к покупке жилья и всех, кто в нём может быть прописан, не так-то просто исполнить.
«Единой базы таких «нафань» - не существует, и это серьёзная проблема. Также является проблемой то, что Управления муниципальной собственности, где содержатся данные о лицах, выходивших на приватизацию в Росреестр, свои данные не предоставляют. Соответственно, одной лишь выписки из Росреестра о том, что обременений нет и квартира чиста, – недостаточно», - считает адвокат Виталий Соколов.
Как быть?
Согласно адвокатской практике, все случаи индивидуальны и решения выносятся, как в пользу одной, так и противоположной стороны.
То, что лица, указанные в ордере на жилое помещение, но не участвовавшие в приватизации, сохраняют за собой право пожизненного пользования ею, при этом приватизировать могут иное жилое помещение - является законным.
«Если у такого человека есть иное жилье на праве собственности, и он в нем постоянно живёт, то, где он «нафаня», для него не единственное, то есть все основания признать такового утратившим право пользования жилым помещением», - рассказал Виталий Соколов.
Добросовестный продавец о делах давно минувших дней и знать не мог, так как данного вопроса никто при оформлении сделки и не касался. Однако, возникает ряд вопросов к банку. Финансовые учреждения очень серьёзно проверяет все выставляемые на продажу объекты недвижимости и не знать факта прописки без приватизации не могут.
«В этой истории имеются признаки грубейшей ошибки или умысла. Каждый покупатель, заключая договор с одной стороны по ч.3 ст.10 ГК РФ, обязан действовать добросовестно, с другой – действует на свой страх и риск. Но при заключении договора продавец (в данном случае – банк) даёт гарантию в том, что иных лиц, обладающим правом пользования помещением нет и, соответственно, несёт риск предоставления такой гарантии»,– резюмирует адвокат.
Теперь у пострадавшей стороны есть все основания для того, чтобы расторгнуть сделку с банком и применить реституции, то есть в полной мере возместить ущерб от расторгаемой сделки.