Бизнес-кейс.
Вопрос не праздный, несколько раз в году ко мне обращаются с подобным запросом. Предприниматели - люди активные, а недвижимость - вещь дорогая, при ее продаже возникает большой налог. И начинаются движения “как уж на сковородке”.
Предлагаю сохранить предпринимательское достоинство, а также свои кровные, с трудом заработанные деньги и провести продажу недвижимости грамотно.
Ответим на несколько вопросов:
1. Для каких целей использовалась недвижимость?
А) предпринимательские (например, сдача в аренду, гостиница, был офис, производство и пр) (2 балла)
Б) гражданские (я там жил, мама там жила, в гараже стояла моя личная машина и т.д.)
2. Есть ли у ИП ОКВЭДы по недвижимости?
А) Есть (2 балла) Так в Письме МФ РФ от 15.11.2016 N 03-11-11/67026 сказано, что, если физическое лицо зарегистрировано в качестве ИП, и в ЕГРИП указан такой вид экономической деятельности, как «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества», «Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества», «Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений» (соответственно, коды по ОКВЭД2: 68.10.2, код 68.10.21, код 68.10.22)
Б) Нет
3. Дополнительный балл за каждый пункт:
3.1. договор купли-продажи заключен с вами не как с гражданином, а как с ИП;
3.2. вы продаете имущество, учтенное в ИП-деятельности в качестве ОС (как узнать? посмотрите в свой КУДИР);
3.3. вы продаете недвижимость, в отношении которой ранее подавали заявление об освобождении от уплаты налога на имущества физических лиц в связи с ее использованием в предпринимательской деятельности;
3.4. ваш основной вид деятельности (согласно ЕГРИП) связан с проданным имуществом (например, операции с недвижимостью, если продана недвижимость, продажа автомобилей или перевозки, если продан транспорт);
3.5. вы декларируете доход от использования имущества именно как предпринимательский доход (например, от сдачи в аренду помещения);
3.6. вы эксплуатируете имущество в своей деятельности (допустим, используете под офис/склад или развозите на своем автомобиле товары). Узнать об этом налоговики смогут, изучив вашу банковскую выписку или запросив у вас документы (адрес принадлежащего вам помещения может значиться на товарных накладных, а личный автомобиль, используемый в предпринимательской деятельности, можно «вычислить» по путевым листам);
3.7. вы уменьшаете базу по «предпринимательскому» налогу на сумму личных налогов (например, на транспортный налог);
3.8. вы продаете купленное ранее имущество, которое вряд ли можно использовать в личных целях (например, нежилое помещение);
3.9. вы продаете купленное ранее имущество, которое не использовали в личных целях (например, несколько квартир). То есть можно сделать вывод, что оно было приобретено вами исключительно для перепродажи.
4. Вы - действующий предприниматель?
А) да (2 балла)
Б) нет
5. Ноль баллов за каждый следующий пункт:
5.1. вы продаете собственное жилье или нежилую недвижимость, которую использовали в личных целях (к примеру, гараж).
Если у вас есть машина, то налоговики, вероятнее всего, не будут предъявлять претензий к продаже гаража. Но если проданный вами гараж имеет большую площадь, то придирок со стороны налоговиков не избежать — они попытаются доказать, что такое имущество не может использоваться исключительно в личных целях;
5.2. вы продаете имущество, доставшееся вам в порядке наследования или дарения, которое не использовали в своей деятельности.
5.3. если продажа имущества носит единичный характер и не имеет отношения к вашей ИП-деятельности, то доход от этой продажи назвать предпринимательским можно с очень большой натяжкой.
Ключ: 5 и более баллов - Платим налог как предприниматель.
Статус мы определили, теперь пойдем считать налоги.
Сколько налога получается?
В подобных случаях доход от продажи имущества облагается в соответствии с применяемым вами как ИП режимом налогообложения. То есть если вы, например, применяете УСН, то и доход от сделки включаете в налоговую базу по УСН независимо от того, сколько лет владели проданным имуществом.
ИП на ОСНО;
НДФЛ 13% Доход от продажи, уменьшенный:
на остаточную стоимость недвижимости/транспорта, исчисленную по правилам гл. 25 НК РФ;
ИЛИ на покупную стоимость имущества, если оно учитывалось как товар
Если вы по каким-либо причинам не можете документально подтвердить свои расходы, то воспользуйтесь правом на профессиональный вычет в размере 20% от суммы ваших доходов
НДС (если продается не жилье и не земля) 20% * Доход от продажи (без НДС)
ИП на УСН (Доходы)
Налог при УСН = 6% * Доход от продажи
ИП на УСН (Доходы-расходы)
= Налог при УСН 15% или ставка, установленная в вашем регионе
* Доход от продажи, уменьшенный на покупную стоимость имущества, если оно было учтено как товар
(Если вы продаете ОС со сроком полезного использования более 15 лет до истечения 10 лет с момента его покупки или же со сроком полезного использования менее 15 лет до истечения 3 лет с момента учета его стоимости в расходах, то вам необходимо пересчитать налог при УСН за весь период пользования этим имуществом:
исключить из расходов уже учтенные суммы по этому ОС;
включить в состав расходов амортизацию, рассчитанную по правилам гл. 25 НК
Минфин считает:
Что если ОКВЭДов по недвижимости нет и недвижимость не использовалась в коммерческих целях, то доходы от реализации нежилого недвижимого имущества облагаются НДФЛ. При этом, если нежилая недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности, то льготы, предусмотренные п. 17.1 ст. 217 НК РФ (в части сроков владения недвижимостью), в данном случае не применяются.
Не предприниматель:
Гражданин, владеющий имуществом 3 года и более:
Налог платить не придется
Гражданин, владеющий имуществом менее 3 лет
НДФЛ 13% * Доход от продажи, уменьшенный на вычет в размере:
- документально подтвержденных расходов на приобретение имущества;
- дохода от продажи, но не более 1 млн руб. (для жилой недвижимости/земельных участков) или 250 тыс. руб. (для нежилой недвижимости/транспорта)
Имущество продано после утраты статуса ИП
Если вы уже не ведете бизнес, но продаете имущество, которое ранее использовалось в вашей ИП-деятельности, то НДФЛ с дохода от продажи вам придется заплатить в любом случае, независимо от срока владения этим имуществом. (13%)
Мнение налоговиков:
Советник государственной гражданской службы РФ 1 класса
“Если на момент продажи имущества, которое было в собственности более 3 лет, гражданин уже утратил статус ИП, но ранее это имущество использовалось в его предпринимательской деятельности, то полученный доход от продажи такого имущества подлежит включению в налоговую базу по НДФЛ.
При этом не имеет значения, сколько времени прошло с момента утраты статуса ИП и какой режим применялся в период ведения предпринимательской деятельности. Ведь, применяя, например, ОСНО или «доходно-расходную» УСНО, предприниматель переносил стоимость имущества на расходы, уменьшающие налоговую базу, посредством начисления амортизации, если имущество было учтено в качестве ОС. А применение УСНО (с любым объектом) или патентной системы изначально предполагает льготное налогообложение.
Более того, бывший ИП не имеет права на какие-либо вычеты по НДФЛ при продаже имущества, ранее используемого в предпринимательской деятельности, независимо от применяемого ранее режима налогообложения, так как предоставление вычетов будет равноценно повторному уменьшению налоговой базы”.
Соответственно, весь доход от продажи имущества облагается НДФЛ по ставке 13%.
Подсказки для продуманных:
1. Если с момента утраты статуса ИП прошло больше 3 лет и вы решили продать имущество, ранее используемое в вашей предпринимательской деятельности, то налоговики вряд ли смогут доказать причастность продаваемого имущества к вашей бывшей деятельности.
2. Если же вы только собираетесь «сворачивать» свою ИП-деятельность и хотите продать какое-либо имущество, которое вы потом не планируете использовать в личных целях, то сделайте это еще до «закрытия» ИП.
3. Если вы применяли ОСНО и «доходно-расходную» УСНО и по каким-либо причинам не включали имущество в состав ОС (в ситуации, когда имущество выступало в роли именно основного средства), а налоговики впоследствии доначислили вам налог как от продажи имущества, имеющего отношение к бывшей ИП-деятельности, подайте уточненки за период вашего предпринимательства, включив в расходы амортизацию имущества. И одновременно — заявление на возврат налога (если не прошло еще 3 лет).
PS:
В статье под имуществом подразумеваются находящиеся в РФ недвижимость (включая земельные участки) и транспорт. И мы рассматриваем случай, когда гражданин — резидент РФ.