Недвижимость в аренду: как способ дать в долг не деньги, а право владения пространством между стенами.
Возможно, с точки зрения большинства людей недвижимость является отдельным типом актива. Но, с экономической точки зрения, это спорное утверждение: является ли недвижимость отдельным классом активов или нет.
Если немного поразмышлять, то облигации – это когда вы даёте в долг денежные средств. После их возвращают (при благоприятном исходе) и выплачивают купон за владение денежной суммой.
Сдавая квартиру в аренду, происходит похожая ситуация: вы даёте право проживать (пользоваться) недвижимостью и за это получаете вознаграждение.
Разница лишь в том, какую ценность вы предоставляете в аренду: денежные средства или жилую площадь.
И это ещё большой вопрос. Что надёжней: облигации или недвижимость?
В случае с жилой недвижимостью вознаграждение вам обещает «человек с улицы», в случае облигаций данное обещание даёт государство или крупная компания.
Конечно, сама недвижимость лучше сохраняет покупательскую способность, чем денежные средства. Но данное расхождение частично компенсирует разница в доходности между купонами и арендным платежом. Так купоны могут приносить 8%, а арендный платёж (в годовом выражении) составит 4-5% от стоимости недвижимости.
Рост стоимости самой квартиры может быть переоценён под влиянием различных когнитивных искажений: таких как эвристика доступности (та информация, которую вам легче вспомнить будет значительно влиять на ваше восприятие), закон малых чисел (результаты малой выборки плохо отражают генеральную совокупность), эффект фрейминга (от способа подачи информации зависит её восприятие).
Таким образом, рост за предыдущие 2-3 года будет влиять на ваше мнение сильнее, чем средние результаты за предыдущие 10 или 20 лет. Например, в предыдущие 10 лет, средний рост стоимости недвижимости в Москве составил менее 5% годовых в номинальном выражении (в реальном выражении убыток 2%), а за предыдущие 20 лет – 10,5% годовых в номинальном выражении (в реальном выражении прирост 2,1%). Но, даже 10 или 20 лет, скорее всего, слишком мало, чтобы делать выводы о долгосрочной ожидаемой доходности недвижимости.
Инвестиция в собственное жильё, для сдачи в аренду, может быть переоценена под влиянием ментального учёта и собственных убеждений.
Но, с другой стороны, владение квартирой, которую "можно потрогать" принесёт психологический комфорт и чувство надёжности. Что так же очень важно для инвестора.
На сегодня всё.
Подписывайтесь на мой канал в Яндекс.Дзен
А так же на мой телеграм-канал.