Приобретая квартиру в ипотеку, человек не обязан жить в ней постоянно, и при желании купить другой жилье ипотечную квартиру можно продать. Купленная в ипотеку недвижимость до полного погашения задолженности находится в залоге у банка, поэтому без его одобрения продать квартиру невозможно. Продажа подобной недвижимости возможна со снятием обременения с заемщика и без него.
Досрочное погашение
Полная досрочная выплата задолженности до продажи ипотечного жилья автоматически снимает с заемщика все обременения. После этого владелец квартиры получает полное право распоряжаться ею на свое усмотрение. В том случае, если заемщик не обладает денежной суммой, необходимой для погашения ипотеки, то он может оформить ее в виде потребительского кредита или переоформить ипотеку на покупателя квартиры.
Продажа с кредитными обязательствами
В таком случае покупатель приобретает квартиру вместе с обременением и может оформить ипотеку в том же банке, в котором оформлен кредит у продавца жилья. При этом, покупатель должен подходить под требования банка, а именно иметь необходимый уровень дохода и положительную кредитную историю. Кроме того, для такой сделки нужно получить одобрение банка, и только после этого у владельца жилья будет возможность заключать сделку на продажу квартиры.
Насколько легко продать ипотечную квартиру?
В случае продажи недвижимости, находящейся в ипотеке, все будет зависеть от условий сделки, остатка задолженности и целей, преследуемых продавцом. Далеко не каждый покупатель будет готов приобрести квартиру и при этом погасить чужую задолженность. Наиболее высокие шансы на продажу ипотечной квартиры могут быть только в случае низкой стоимости, но при этом продавец может потерпеть убытки.
Учитывая появление новых привлекательных государственных программ, предполагающих получение льготных ставок на приобретение недвижимости в новостройках и возможность использования материнского капитала для внесения первого взноса, найти покупателя на вторичное жилье с обременением может быть весьма непросто. Шанс на продажу такой недвижимости можно увеличить только благодаря снижению стоимости, но при этом продавец, купивший ее в ипотеку, должен быть готов к финансовым убыткам.
С уверенностью говорить о том, что продать ипотечную квартиру в принципе невозможно, нельзя. Всегда есть вероятность, что человек захочет приобрести вторичную недвижимость в конкретном районе или даже доме, кроме того, многие желают переехать в жилье с уже готовым ремонтом, поэтому для продажи такой квартиры иногда достаточно просто подождать. В том случае, если заемщику осталось выплатить по ипотечному кредиту небольшую сумму, то найти покупателя на квартиру будет намного проще. Важно постараться максимально самостоятельно погасить хотя бы часть оставшихся выплат, что поможет сделать предложение о продаже более привлекательным.
Какие налоги платить при продаже ипотечного жилья?
Каждый налогоплательщик - гражданин РФ, продавший недвижимость, имеет право на получение имущественного вычета. При реализации недвижимости, за которую резидент получает вычет, никаких дополнительных начислений на него не возлагается. Если же квартира находилась в собственности продавца меньше 5 лет, то после ее продажи требуется оплатить налог на доходы в размере 13%.
Важно принять во внимание, что при расчете суммы налога, подлежащей уплате в государственную казну, учитывается стоимость квартиры без учета суммы кредита, который был взят на ее приобретение. Однако, на уплаченные банку проценты по ипотечному кредиту продавец также имеет право получить вычет, благодаря чему удастся частично компенсировать расходы.
В том случае, если недвижимость находилась в собственности более 5 лет, то налог НДФЛ при ее продаже не взимается. Кроме того, не нужно платить налог, если цена продажи равна стоимости ее покупки или ниже нее. Но намеренно снижать стоимость продажи не рекомендуется, так как за это на продавца могут быть наложены налоговые санкции. Перед продажей необходимо узнать кадастровую стоимость квартиры на сайте Росреестра, так как цена продажи не может быть ниже нее.
Как продать ипотечную квартиру?
Продать квартиру, которая находится в залоге у банка, можно со снятием обременения и без. Среди возможных вариантов необходимо отметить следующие:
Продажа с кредитными обязательствами
В данном случае квартира приобретается покупателем с обременением от банка. Лицо, приобретающее такую недвижимость, может оформить заявку на получение ипотечного кредитования в том же банке, где брал ипотеку продавец. Имеется ли возможность в целом продать ипотечную квартиру и поменять условия по кредитованию, зависит от нескольких факторов. К ним относятся, к примеру, есть ли у банка новые более выгодные предложения по кредитованию, имеется ли возможность включить покупателя в программу господдержки, а также каков кредитный рейтинг лица, планирующего приобрести недвижимость.
В случае подобной продажи нужно отметить несколько важных нюансов:
- Покупатель должен подходить под требования банка, иметь необходимый уровень дохода, подходить по возрастным ограничениям и не иметь текущих просрочек.
- Для начала нужно обратиться в банк и получить одобрение на продажу квартиры, и только после этого начинать поиск покупателя. В том случае, если у покупателя испорчена кредитная история, уже имеются действующие кредиты и он не обладает суммой для первоначального взноса, то банк может отказать ему в выдаче ипотечного кредита.
- Если покупатель оформляет ипотечный кредит в том же банке, где оформлена ипотека у продавца, обременение не снимается с действующего владельца квартиры до тех пор, пока кредит не будет полностью погашен. После того, как право собственности на недвижимость переходит на покупателя, банк может снять обременение с продавца.
Продажа с погашением кредита в момент заключения сделки
В таком случае сумма, которую осталось погасить по оформленному на продавца ипотечному кредиту, после подписания договора купли-продажи, оплачивается покупателем. Запустить процесс продажи квартиры не запрещается, но для заключения сделки необходимо получить одобрение от банка.
Продавец получает в банке выписку с остатком долга по ипотеке и предоставляет ее покупателю. Затем между ними заключается договор, и покупатель оплачивает банку сумму стоимости недвижимости. Данная сумма делится на 2 части, одна из которых уходит на погашение оставшегося долга перед банком, а вторая передается продавцу.
Сумма оставшейся задолженности на момент заключения договора купли-продажи переводится на счет банка и является залоговым платежом. Ипотечный кредит погашается полученными деньгами, после чего банк снимает все обременения с продавца, и затем квартира официально становится собственностью покупателя.
Данный способ является самым надежным и безопасным, ведь сделка полностью контролируется банком. Покупатель для приобретения квартиры вправе воспользоваться личными накопленными средствами, либо оформить ипотечный кредит в том же банке, что и продавец, или любом другом.
Таким образом, можно сделать вывод, что сегодня существует множество способов для продажи квартиры, купленной в ипотеку, поэтому достаточно сложно разобраться во всем этом самостоятельно. В связи с этим, рекомендуется обратиться к нашему ипотечному брокеру и сэкономить деньги и время!
Знаете ли вы об издержках, которые влечёт за собой продажа недвижимости? Пишите в комментариях, если тема интересна, и мы опубликуем подробности в следующих статьях.