Кратко: не верь глазам своим. Ну и ушам. Ну и носу тоже.
Вот мы и переходим к самому увлекательному этапу выбора квартиры - просмотрам. И здесь мне бы хотелось выстроить этот набор советов со стороны того, что будет делать продавец, чтобы скрыть недостатки своей квартиры. Так как и на этом этапе не вижу большого смысла давать особо выдающиеся советы из разряда "вскройте розетки, чтобы проверить медная ли проводка". Поймёте концептуально подход продавца - сможете приспособить это под свои действия и контроль любого важного для Вас аспекта.
ДАЮ СОВЕТЫ ПРОТИВ СВОИХ ЖЕ СОВЕТОВ
Это кадр из фильма "Я люблю тебя, чувак". Здесь риелтор проводит показ, угощая потенциальных покупателей закусками. И во многих фильмах, особенно, где показывают американских риелторов, Вы можете увидеть подобную картину. Это риелторский лайфхак. Человек испытывает притяжение к чему-либо тогда, когда все его органы чувств относятся к чему-то положительно. Это зрение, обоняние, осязание, вкус и слух. Именно руководствуясь им, я и давал советы продавцам в серии статей "Как продать квартиру без риелтора?"
Основная идея Вашего поведения на просмотрах, это понять именно то, где обманывают Ваши органы чувств.
Вкус и осязание участвуют не слишком сильно. Если Вам предложат вкусняшку или начнут рассказывать об удивительных пекарнях рядом - это ничто иное как желание продавца или его представителя продать квартиру, путём пробуждения в Вас приятных вкусовых ассоциаций, и доказательство того, что он о подобной технике презентации объекта недвижимости знает. Это не сильно заслуживает внимания.
Вы также вряд ли будете сильно пробовать на ощупь то, что Вам ещё не принадлежит, разве что проверите ровность стен да исправность сантехники. Осязание скорее будет проявляться в ощущении пространства. А если собственник добился того, что его 33 квадрата выглядят на все 40 из-за отсутствия захламлённости, правильно подобранной мебели, цвета стен и пола и иными путями - это скорее плюс в копилочку продавца и идея для Вас, как расширить пространство визуально в этой квартире, чем минус.
Зрение, обоняние и слух будут обманываться куда больше, и не только всякими методами внутри квартиры, но и временем назначенного показа.
N.B.: Не подумайте, что я как-то заведомо негативно настраиваю Вас в сторону продавцов. Это такие же люди, как и Вы. Просто дело в том, что люди настолько сильно порой привязываются к тому месту, где они живут, что свыклись с теми минусами, которые могут быть для Вас критичными. А из своего желания продать - скрыть их. Ваше дело - их вычислить, и не купить то, откуда потом будете убегать спустя пару месяцев.
ВРЕМЯ ПОКАЗА
Этот номер в отеле - фото в объявлении и фото от посетителя. Скажите, обманут ли здесь посетитель отеля? Здесь та же мебель, та же площадь комнаты, да даже стул с дырочками тот же. Разве что в этом номере кровать ближе к левой стенке, а не к правой. Фокус в правильно подобранном ракурсе и освещении на фото.
По тому же принципу Вам могут показывать довольно тёмные и из-за этого для многих неуютные квартиры в то время, когда в окно светит солнце больше всего, хотя это может длится довольно недолго.
Веду я к тому, что на время показа нужно обращать пристальное внимание. Если у квартиры или локации есть какие-то существенные проблемы, то проще всего скрыть их временем презентации.
Если в локации существенные проблемы с парковкой или с загруженностью близлежащей дороги, или слишком сильная нагрузка на общественный транспорт, когда все возвращаются домой с работы, хитрый продавец или его представитель не назначат Вам просмотр квартиры в час-пик, когда Вы сможете прочувствовать все "прелести".
Равно как и обладатель квартиры с "весёлыми" шумными соседями не станет Вам показывать её в пятничный или субботний вечер.
Потому ещё в пути на просмотр, проанализируйте, что могут от Вас скрывать временем, и обращайте на это пристальное внимание.
ОТВЛЕЧЕНИЕ
Очевидно, что Вы не сможете не заметить подобное в квартире. Потому то я не даю тех самых советов из разряда "вскройте розетки, чтобы проверить медная ли проводка". Если для Вас важна исправность техники - включите, важна проводка - проверите. Вы и без меня определите самое важное для Вас в квартире, и не заметить это для Вас будет равносильно игнорированию дыры в стене.
Моя задача - дать Вам неочевидные советы, и касательно самого показа квартиры он будет заключаться в одном: обращайте внимание на то, что могло бы Вас от чего-то отвлечь.
Приятная лаунж-музыка, или достаточно громко работающий телевизор могут помогать продавцу скрывать от Вашего слуха проблемы со слышимостью жизнедеятельности соседей.
Запах свежесваренного кофе позволяет скрыть прочие неприятные запахи в квартире. Равно как и уксусный запах помогает скрыть, к примеру, прокуренность.
Дефекты покрытия стен и пола будут обязательно прикрыты не совсем подходящим образом расположенным предметом мебели.
Обязательно попросите показать счётчики - мнимая причина, допустим, в потере ключа от щитка, скорее всего таит за собой то, что работа счётчика была откорректирована, а проблемы потом будут у Вас. Проверьте опломбированность.
ВНЕ КВАРТИРЫ
Встречать у входа в подъезд продавец или его представитель может как из соображений доброжелательности и приличия, так и с намерением сгладить отрицательные впечатления от состояния мест общего пользования. Во время разговора по пути до квартиры сохраняем бдительность. Хорошее состояние лифта, лестничных площадок и прочего - идеальный индикатор наличия грамотной ТСЖ или УК. Если Вы такого не видите - велик риск поселиться в доме, где квитанции будут приходить с немалыми суммами ни за что. Обращайте внимание на слышимость жизнедеятельности из закрытых дверей соседей. Если на входе в подъезд чувствуете странный запах чищенного апельсина - будьте уверены, от Вас пытаются спрятать неприятные запахи в подъезде.
ПОСЛЕ ПРОСМОТРА ИЛИ ПЕРЕД НИМ
Посмотрите отзывы о доме в интернете. 2 ГИС позволяет узнать об управляющей компании и посмотреть отзывы о её работе. Не верьте на слово заверениям продавцам об инфраструктуре и близости всего необходимого - все важные для Вас блага локации, если сами её хорошо не знаете, изучите самостоятельно.
ПОВТОРНЫЙ ПРОСМОТР
Случалось мне продавать квартиры и за 3 дня, и за 2, и даже за сутки. Но речь всегда шла о ликвидах. В большинстве случаев заверения о том, что после Вас стоит толпа желающих посмотреть квартиру, и решать Вам лучше побыстрее - обычный приём продавцов и их представителей "подтолкнуть" к покупке. Как правило есть достаточно времени, чтобы назначить повторный просмотр, и в этот раз уже с несколько иным подходом.
Если во время первого просмотра Вы заметили, что от Ваших глаз, ушей или носа что-то пытались скрыть временем или отвлечением, но квартира всё же заслуживает Вашего внимания - звоним продавцу ещё раз именно со следующим посылом: "Слушайте, мы тут посмотрели много вариантов уже. Прежде, чем вносить задаток, хотим посмотреть Вашу и ещё одну ещё раз, так как не всё помним, а хотим определиться уже окончательно."
И далее просите продавца показывать исключительно в то время, когда те самые недостатки могут "всплыть", и без именно тех отвлечений. Говорите откровенно, что, к примеру, запах кофе перебивал иные, и что хочется побыть на просмотре без него. Разумеется, при повторном просмотре даже отсутствие кофейного запаха, но ощущение, допустим, свежей проветренности помещения лишь докажет Вашу правоту, что пытаются что-то скрыть.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Специально не освещаю тему "Какие вопросы задавать продавцу?" по той причине, что любые. Начать можно с того, чтобы задать простой вопрос: "Чем Вам самому было хорошо жить в этой квартире, и чем плохо? Почему уезжаете?". А далее все, которые сочтёте нужными задать конкретно в Вашей ситуации. Даже если считаете, что спрашивать у собственника-холостяка о наличии мест в ближайшем детском садике - глупо, всё равно спрашивайте. Так как лучшего источника информации у Вас пока нет, а следующий этап после просмотра - это ценовые переговоры и переговоры о сделке. Об этом и поговорим в следующей статье.
Всем добра!