О том, что квадратные метры стали непосильно дорогими, отмечают уже в Министерстве строительства. Недавно представители ведомства обратились к девелоперам с призывом хоть незначительно снизить цены. Однако все ли зависит от застройщика? И почему жилье в последнее время вообще не дешевеет? Разбираемся вместе со специалистами “ЛионКредит” .
Само строительство подорожало
За последние 3 года, как говорит статистика, квадратный метр в российских новостройках подорожал в среднем на 82 %. Если в апреле-2020 средняя стоимости составляла 77 500 руб., то в апреле-2023 за тот же метр нужно отдать уже 141 200 руб.
По мнению аналитиков, существенную роль здесь сыграла льготная ипотека. Сработал классический рыночный механизм:
- Жилищные кредиты стали доступнее
- Резко возрос спрос
- Автоматически выросли и цены
На это указывает и Центробанк – здесь уже неоднократного говорили, что льготную ипотеку пора “сворачивать”. Пока же Минстрой просит застройщиков снижать цены, чтобы активизировать продажи.
Но за счет чего снижать, спрашивают в ответ застройщики. И напоминают, что за последнее время серьезно возросла себестоимость строительства. Как отмечают аналитики Единой информационной системы жилищного строительства, на начало 2022 года себестоимость 1 кв. м в московской новостройке составляла 77 000 рублей. За год она увеличилась до 108 900 рублей – прирост составил 41%. И это только себестоимость!
Так что в ближайшей перспективе существенного удешевления жилья точно не будет. Дело в том, что готовые к реализации проекты, не говоря про уже возводимые дома, законтрактованы на конкретных условиях, с конкретными ценами. И пересчитать их возможностей нет.
Так ли все однозначно?..
Весной 2022 года расценки на большинство строительных материалов действительно резко выросли. Однако довольно быстро по многим сегментам они скорректировались к январским показателям – а в некоторых случаях даже к более ранним периодам. При этом покупатель квартиры не может знать, когда и по какой цене были закуплены материалы. То есть отсылки к росту себестоимости совсем не обязательно отражают действительное положение дел.
Аналитики напоминают, что для российской экономики вообще характерен рост цен при любых изменениях в валютных котировках. И этому каждый раз находится объяснение. Причем даже вполне понятное и объективное.
Спрос рождает предложение
Некоторые представители строительного рынка напоминают, что предложение рождается спросом. И именно выросший спрос на квадратные метры в первую очередь ответственен за их удорожание.
И эта зависимость предложения от спроса куда более характерна для рынка жилья, а не для рынка труда или строительных материалов. Иначе говоря, если есть покупатели, готовые платить, то причин снижать цены точно нет. Однако если цены будут выше рыночных, то продажи застопорятся. Поэтому, отмечают специалисты компании “ЛионКредит”, нынешние расценки можно считать рыночными. То есть в определенной степени объективными.
И все-таки: возможно ли снижение цен?
Тут во многом решает запас маржинальности. Для примера: некоторые из проектов столичных новостроек, заложенные в 2020-2021 годах, включали почти 100-процентную маржинальность. Ажиотаж на рынке, резкий рост цен позволяли так делать. Следовательно, у таких проектов имеется серьезный резерв прочности, и девелоперы, реализующие их, могут пойти на некоторое снижение цен, сохраняя свою прибыль.
Еще один рычаг снижения цен – падение спроса. Здесь математика простая: продается меньше квартир – застройщик медленнее возвращает вложенные в строительство капиталы – тормозится реализация новых проектов. И удешевление квадратных метров в такой ситуации может реактивировать процесс.
А как вы полагаете, может ли жилье дешеветь?
Читайте также:
Подтверждаем неофициальный доход: какие документы запросить у банка
6 правил управления долгами: как пользоваться заемными деньгами с комфортом
Как оформить ипотечную страховку на квартиру с перепланировкой