Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)— документ градостроительного зонирования, которым устанавливаются территориальные зоны и градостроительные регламенты.
Правила землепользования и застройки утверждаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления или власти субъектов РФ (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь), с проведением обязательных публичных слушаний. ПЗЗ включают в себя:
1) порядок их применения и внесения изменений;
2) карту градостроительного зонирования;
3) градостроительные регламенты.
На картах градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон, которые должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне.
Формирование одного земельного участка из нескольких участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается.
На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия.
Правила землепользования и застройки города Москвы https://www.mos.ru/mka/documents/pravila-zemlepolzovaniya-i-zastrojki-goroda-moskvy/
Территориальные зоны – это зоны, для которых в ПЗЗ определены границы и установлены градостроительные регламенты, определяющие правила эксплуатации недвижимости и развития территорий.
Территориальные зоны выделяются с учётом:
- возможности сочетания в пределах одной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков;
- функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных действующим генеральным планом;
- сложившейся планировки территории и существующего землепользования;
- предотвращения возможности причинения вреда объектам недвижимости, расположенным на смежных земельных участках.
В результате градостроительного зонирования могут определяться:
1) жилые зоны (различной предельно допустимой этажности застройки),
2) общественно-деловые зоны различных типов (деловые, коммерческие, коммунально-бытовые, объектов здравоохранения, культуры и пр.);
3) производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур;
4) сельскохозяйственные зоны (C/Х угодья, дачи, СНТ и пр.),
5) рекреационные зоны (городские леса, парки и сады, водоемы),
6) зоны особо охраняемых природных территорий (ООПТ);
7) зоны специального назначения (занятые кладбищами, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых недопустимо в других территориальных зонах);
8) иные территориальные зоны, выделяемые с учётом функциональных зон и местных особенностей использования территорий.
Градостроительные регламенты - устанавливаемые ПЗЗ в пределах границ территориальной зоны:
1) Виды разрешенного использования (ВРИ) земельных участков и объектов капитального строительства (например: жилые дома, объекты торговли и повседневного обслуживания, деловые и коммерческие объекты, промышленные предприятия, склады, и пр.);
2) Предельные (min / max) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции объектов недвижимости (этажность и плотность застройки, min допустимые отступы от стен зданий до границ земельных участков и красных линий, min доля озелененных территорий и кол-во мест на автостоянках и пр.);
3) Ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Сведения о Территориальных зонах вносятся в реестр границ ЕГРН.
Для этого кадастровому инженеру необходимо сформировать Описание местоположения границ.