За прошедший месяц ко мне уже трижды обращались за анализом подобных объектов.
С каким основным риском можно столкнуться, приобретая такой объект?
С риском признания объекта самовольной постройкой, с требованием о приведении его в соответствие (если это установит экспертиза) или же о его сносе.
Суды различных инстанций порой вступают в жаркие споры при вынесении решений, однако ВС вновь и вновь всех возвращает к трем основным правилам оценки объекта на предмет самовольного строительства:
- Первое, что изначально необходимо оценить - в какой функциональной и территориальной зоне располагается земельный участок, на котором возведен спорный объект. Каков вид разрешенного использования данного участка. Соответствует ли возведенный объект своими техническими и функциональными характеристиками установленным видам использования для данной территории (с учетом ограничений, в случае нахождения в охранных зонах) - отсутствует ли признак несоответствия целевому использованию.
- Требуется ли, согласно нормам ГрК РФ, получение разрешения на строительство объекта (соответственно, и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) или достаточно уведомления.
- Присутствует ли в ходе возведения объекта нарушение застройщиком градостроительных и строительных норм/правил (несоответствие допустимым параметрам строительства).
Ссылка на то, что строение не создает угрозу жизни и здоровью, будет иметь правовое значение только после того, как состоится положительное разрешение вопроса по первым двум из указанных пунктов.
А вот для признания судом постройки самовольной достаточно наличия нарушения хотя бы по одному из трех пунктов.
Однако, многие покупатели парируют тем фактом, что на объект зарегистрировано право собственности.
В этом случае требуется выявить основания регистрации права собственности на объект НЗС. Ведь может иметь место незаконное действие лица-застройщика, в обход установленных законом процедур, по вводу в оборот самовольной постройки, путем регистрации на него права собственности.
И если в ходе анализа вы выявите, что не было получено соответствующего разрешения на строительство, или возведенный объект по своим характеристикам не соответствует представленному уведомлению, то это уже основания для признания зарегистрированного права собственности незаконным.
Как пример - продажа объекта НЗС, расположенного на публичном земельном участке с видом разрешенного использования под строительство спортивного комплекса, согласно проекту и выданному разрешению на строительство, но возведенного, функционально обустроенного и используемого, как складское здание.
Другой пример, касающийся возведенных коммерческих объектов НЗС на земельных участках для ведения гражданами садоводства, рассмотрел ВС по делу № А32-47684/2020.
Вывод: суды будут оценивать наличие в действиях, как застройщика, так и последующего приобретателя такого имущества, недобросовестность поведения (намерение причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, осведомленность о злоупотреблении правом, не проявление должной осмотрительности).
А снос объекта, в случае вынесения судом такого решения, однозначно ложится на плечи конечного приобретателя, включая и стоимость работ по осуществлению таких мероприятий, и неустойку при несвоевременном их исполнении, и стоимость проводимых технических экспертиз, и судебные расходы.
#незавершенное_строительство #нецелевое_использование #нарушение_норм #купить_дом
#ГрК #земля #ЗК #застройщик #недобросовестность_приобретателя #риски_сделки
