Кратко: через тернии к 5-ти просмотрам
Дисклеймер: эта статья является лишь частью серии статей, посвящённых покупке недвижимости для тех, кто не хочет платить полную риелторскую комиссию. Не знаете, что это такое - просьба прочитать вот эту статью, прежде, чем захочется писать в комментариях что-то, что в общей картине серии статей станет несуразным.
Мы решили вопрос с источником средств, определились с нашей потребностью и теперь придётся пробираться через фейки, неликвиды и попытки риелторов содрать двойную комиссию, чтобы найти нормальные объявления о продаже жилья на различных агрегаторах. Не буду учить выставлять фильтры в поиске на сайтах-досках объявлений, а постараюсь дать действительно дельные советы. Пойдём таким путём:
- сначала определим, что будем делать на этих сайтах;
- потом выстроим правильно разговор с продавцом или его представителем и противодействовать всяким малополезным людям;
- обсудим, что делать, если не получается.
ЗАЧЕМ МЫ ЗДЕСЬ?
Первым делом мы мониторим три самых популярный агрегатора - Авито, Циан и Домклик. Сразу три мониторим по той причине, что продавец хорошей квартиры может не присутствовать на каком-то одном конкретном сайте. Сейчас ситуация меняется, продать квартиру потяжелее, чем пару лет назад, и продавцы совершенно правильно пытаются присутствовать везде, но всё равно есть те, кто считает, что присутствия всего лишь в одном месте будет достаточно.
Мы туда приходим с целью проанализировать рынок и выбрать для себя от 3 до 7 квартир, которые будем потом смотреть вживую.
Почему от 3 до 7? Просмотр менее трёх потенциальных к покупке квартир ведёт к тому, что Вы не понимаете рынок. Уже на данном этапе Вы начнёте понимать, что ожидание с реальностью часто не бьётся и на рынке недвижимости. Именно на просмотрах Вы будете иметь возможность "пощупать" предложения более внятно и вникнуть в тонкости ценообразования на Вашем локальном куда глубже. Этим нельзя пренебрегать, иначе рискуете купить то, что своих денег не стоит.
Просмотр более семи объектов говорит лишь о том, что Вы неправильно выделили свои приоритеты потребности. И тратите и своё время, и время продавцов. А ещё в случае большого количества просмотров со многими происходит превышение лимитов ресурса памяти, и попытка изучить как можно больше вариантов вживую с целью определиться максимально правильно, просто приводит к тому, что человек не может определиться вовсе. Идеальное количество просмотров - плюс/минус пять. К этому и стремимся.
Начинаем анализировать рынок
Чтобы придти к тем самым пяти просмотрам, придётся посмотреть множество объявлений о продаже. Гораздо удобнее анализировать рынок сейчас, а не тратить своё время на десятки просмотров. На всю совокупность предложений на рынке, Вы наложите фильтр своей потребности. И, разумеется, Вас интересует всё только самое ликвидное, а в идеале найти бы какую-нибудь срочную продажу. Но продавцы - это такие же люди, как и Вы. Им не хочется продавать своё имущество за бесценок, потому то в хаосе всего количества предложений можно будет выделить некую закономерность. Давайте посмотрим ту, что отражает поведение на рынке продавцов.
Рыночная цена за квартиру никогда не является каким-то точным числом. К примеру - 6 642 394 рубля. Это всегда будет диапазон. В данном случае, допустим, от 6 400 000 до 6 900 000. Понимание его природы даёт возможность не только приобрести нормальный по ликвидности вариант, но и правильно выстраивать свою политику торга. На картинке визуализирован подход продавцов к тому, как они оперируют этой закономерностью. Допустим, что это 5 объявлений о продаже примерно одинаковых, интересующих Вас квартир. Продавцы будут такими:
А - те, что стоят по цене выше рынка. Как правило, это те продавцы, которые недавно пришли на рынок, и ещё не сильно понимают, что завысили цену на свой объект. Если им действительно нужно продать, они рано или поздно умерят желания. Но сейчас это самый настоящий неликвид. Не смотрите такие, если есть другие.
Б, В и Г - находятся в пределах ценового коридора, и реальность осознают. Ставят они разную цену за примерно одинаковые квартиры, потому что по-разному играют с балансом спроса и предложения. Как с каждым из них торговаться, обсудим уже в другой статье, но им мы звоним и идём охотно смотреть.
Д - самая привлекательная для Вас категория. Объявление по цене ниже рыночной. Но это может быть как и срочная продажа, так и фейк или квартира с проблемами.
После того, как Вы найдёте среди всего обилия объявлений интересующие Вас, нужно будет позвонить каждому продавцу и выяснить тонкости. После получения исчерпывающей информации - выбрать те самые 3-7 наилучших вариантов, и договариваться о просмотре.
О ЧЁМ ГОВОРИТЬ С ПРОДАВЦАМИ?
Это фрагмент реального объявления. Некоторые продавцы практически ничего не сообщают о своей квартире и предстоящей сделке. И, даже если расписывают большие описания, разумеется, нужно будет звонить им для того, чтобы назначить показ.
Признаюсь честно, когда писал эту статью, подсмотрел, что мои коллеги пишут по этому поводу. И в интернете есть целые ТОПы вопросов продавцу о его квартире от "Есть ли согласие всех собственников на продажу квартиры?" до "Какой класс стойкости ламината?", и я глубоко убеждён, что всё это является весьма странным подходом к делу. Освещу самые важные вопросы в том порядке, как обычно созваниваются специалиста - риелтор продавца и риелтор покупателя.
1. Актуальность
"Здравствуйте, объявление о продаже квартиры актуально?" - простая фраза, позволяющая сэкономить время и выявить фейк. Если это фейк, в ответ Вы услышите удивительные истории о том, что квартира вот-вот ушла на задаток, или собственники вот только вчера передумали продавать, или любую иную причину, которая как-то оправдывает наличие объявления на сайте - доске объявлений, при этом делает показ квартиры невозможной. Да, разумеется, случается всякое, и все эти истории могут быть правдой. Но если после рассказа этой истории, Вас пригласят в офис для того, чтобы показать Вам некие хорошие варианты ещё - поздравляю, Вы наткнулись на риелтора/агентство, которое занимается не самой добросовестной лидогенерацией. Я уже рассказывал в одной из статей забавный случай, как в Питере был найден "кочующий унитаз", который был замечен во многих квартирах разной комнатности в разных краях города, но почему-то от одного и того же агентства недвижимости. Никакой полезности от таких ребят Вы не получите. Единственная цель, которую они преследуют - это подписать с Вами договор на оказание риелторских услуг, по которому, разумеется, Вы будете платить полную комиссию, что нам совершенно не подходит. Никаких "других хороших объектов" в продаже у них нет. Вам будут предлагать ровно то же самое, из тех же источников, которые Вы вполне можете найти самостоятельно. Смело шлём куда подальше и звоним другим продавцам.
2. Вопросы по сделке и документам.
Этот аспект мы обсуждаем для того, чтобы не тратить своё время на просмотры тех квартир, которые мы не можем купить. Задайте продавцу простой вопрос: "Что у Вас по документам на квартиру?"
Как правило, большинство продавцов добросовестные, и сами расскажут Вам о своей ситуации открыто. Если там всё просто - среди собственников нет несовершеннолетних, обременений нет, а квартиру приобретали много лет назад по договору купли-продажи, то можете смело переходить дальше.
Если слышите нечто иное - делегируйте этот вопрос. Мы для того уже на этом этапе и владеем контактами того человека, который подключится к сделке на задатке. Я не в силах для Вас описать, тем более публично, как поступают в случае, если продавец уходит от налогов, как приобретается в ипотеку то, что казалось бы в ипотеку купить нельзя, как купируются риски по другим правооснованиям и прочие интересности. Мы для того и выбирали формат с частичным сопровождением сделки без полной риелторской комиссии, чтобы было на кого переложить самые сложные моменты. Да и если продавец добросовестным не является, и какие-то тонкости своей сделки попытается скрыть - Вам для того этот человек и нужен, чтобы при подготовке к задатку, отработать все потенциальные риски.
Момент, который здесь нужно осветить именно Вам - это сроки передачи квартиры, время снятия проживающих с регистрации и выхода на сделку. Так как это от Вас напрямую зависит, готовы ли Вы ждать, пока собственник найдёт себе новую квартиру, пропишется в другом месте, и идти ли навстречу иным его причинам задерживать подписание договора купли-продажи или акта-приёма передачи.
3. Вопросы о самой квартире
Это уже тот момент, который будет полностью зависеть от именно Ваших пожеланий к квартире. Не пойду здесь по пути некоторых коллег, и писать для Вас ТОПы вопросов, в которых будем уточнять класс стойкости ламината или действует ли ещё гарантия на кухонную мебель. Во-первых, Вы вполне можете искать квартиру под ремонт, и Вам оно может быть и не нужно. Во-вторых, что бы сейчас ни сказал продавец, при реальном осмотре квартиры всё может оказаться совершенно не так, как Вы видите на фото, или о чём Вас заверяли на звонке.
Выделите для себя какие-то приоритетные стоп-факторы, и обязательно спросите о них, чтобы не терять время на просмотр того, что Вам не подойдёт, и лучше осознавать привлекательность предложения на фоне прочих конкурентов. К примеру, если средства ограничены, и Вы не хотите покупать "голые стены" без какой-либо мебели хотя бы на первое время. Или в объявлении нет планировки, а балкон/лоджию на фото не видно, а её наличие является для Вас существенным моментом.
4. Имеет ли смысл торговаться на звонке
Есть один интересный лайфхак - звонишь продавцу, который продаёт, допустим, за 6 750 000 рублей. Говоришь ему: "Слушайте, в наличии всего 6 500 000. Но очень понравилась Ваша квартира. Имеет ли смысл вообще занимать Ваше и своё время, и приходить смотреть?"
В большинстве случаев, с Вами либо соглашаются, либо обозначают лаг торга, то есть говорят что-то из разряда "Да ну не. Ну хотя бы 6600, ну сотню нигде не найдёте что ли?"
Ну или продавец наотрез откажется обсуждать торг. Подход с торгом на звонке может действительно помочь "прощупать" торг. Но, как сами понимаете, делает затруднительной возможность поторговаться уже по результатам просмотра, ведь продавец уступил уже на этом этапе. Можете делать это и сейчас, но я бы на Вашем месте сначала прочитал предстоящую статью о том, как торговаться с собственником уже после просмотра.
5. Если столкнулись с обнаглевшим риелтором/агентством.
Когда звоните по объявлениям велик шанс столкнуться с посредниками, берущими двойные комиссии. У них на продаже может находится довольно неплохой, интересующий Вас вариант. Используя ликвидность квартиры, недобросовестный посредник может попробовать взять комиссию и с Вас, и с продавца. Он может напрямую заявить об этом, может выдумывать разные причины сначала встретиться с Вами в офисе, а может выдумать какую-нибудь слезливую историю о том, что собственником квартиры является боязливая пенсионерка, и он пообещал ей не пускать в квартиру людей, без фиксации на бумаге паспортных данных тех, кто смотрит квартиру, а такая фиксация будет происходить путём подписания договора об оказании услуг и акта просмотра квартиры. Коротко говоря, шлём к чёрту, но культурно. Говорим что-то вроде: "Слушайте, я знаю, что такое двойные комиссии. Я готов(-а) платить только за заказанную мной услугу, и она уже заказана другому специалисту, который подключится на задатке. Ваши услуги меня не интересуют, интересует только квартира. Берите комиссию с продавца."
В 80% случаев проблема будет исчерпана. Но есть уже оголтелые процентов 20 посредников, которые не станут показывать квартиру без Вашего согласия оплатить им комиссию. В подобных крайних случаях обращайтесь к тому, кто будет подключаться к сделке на задатке. Такую наглость можно обойти путём переговоров между посредниками, жалобой руководству агентства, а ещё можно просто вычислить квартиру по объявлению, и придти к продавцу напрямую, или оставить в двери квартиры записку о выдающейся добропорядочности его риелтора.
ЕСЛИ НИЧЕГО НЕ ВЫХОДИТ
Если не удаётся найти ни один устраивающий вариант, то Вы, конечно, можете попробовать поискать на прочих, менее популярных агрегаторах из разряда Яндекс.Недвижимости, Юлы и прочих. Есть малая возможность, что получится, но скорее всего - нет. Более вероятно, что Ваши ожидания к рынку оказались завышенными, и придётся делать выбор: откатиться на один этап назад и расширить потребность или не решать свой вопрос с жильём вовсе. Моё здесь мнение типичное риелторское - Вы не в силах изменить рынок. Твёрдая, неизменяемая позиция "я хочу только это" не позволит решить Ваш жилищный вопрос. Выбор, конечно, всегда за Вами.
А если всё же вышло найти интересные варианты для просмотра, то идём дальше, и в следующей статье поговорим о том, как правильно проводить просмотр квартиры, чтобы постараться максимально понять, каково в ней будет жить.
Всем добра!