Анализируя рынок элитной недвижимости, каждый раз задаешься вопросом, как московские застройщики классифицируют выставляемые на продажу жилые и апарт-комплексы в столице.
Ответ простой: как решит девелопер, основываясь на своем внутреннем убеждении и локации объекта недвижимости.
Когда-то все как мантру повторяли «location, location, location», но практика показала, что одна локация не делает объект действительно элитным, иначе не было бы столько невостребованных и плохо продающихся лотов в престижных районах, таких как Хамовники, Арбат или Тверская.
Есть и другие примеры, когда девелоперы подменяют понятие престижной локации, ведь районы Москвы большие, и не всегда все их улицы попадают в точку притяжения. Например, район Замоскворечье, – есть исторические улицы внутри Садового кольца и «Золотого квадрата» в радиусе километра от Кремля, а есть Замоскворечье вокруг Павелецкого вокзала – вот и почувствуйте разницу, как говорится.
Так что же происходит с классификацией престижных проектов Москвы?
За последние лет пять у покупателя качественно поменялся подход к выбору недвижимости, значительно выросла конкуренция, и вслед за этим на рынке уменьшилось количество классов строящегося жилья. Эконом-класс заменил комфорт-класс, бизнес-класс – по качеству тот же комфорт, только цены дороже (исключительно за счет локации), класс элитный разделился на Premium и de Luxe.
В Москве в настоящее время строятся проекты, соответствующие классу de Luxe, но их единицы, зато большое количество «реплик» (как говорят в профессиональных кругах).
Чего не может быть в проекте de Luxe – так это большого количества квартир/апартаментов, если речь идет о клубном доме, а не о роскошной гипербашне Burj Binghatti Jacob&Co Residences в Дубае, например. Также не может быть и мелкой нарезки с большим количеством квартир на этаже. Если даже в престижном районе вам предлагают квартиру площадью 30-50 кв.м на этаже, где еще 15 таких же квартир, то de Люксом этот дом точно не назовешь.
Дома класса de Luxe всегда отличают фасады из дорогих натуральных материалов авторской архитектуры мирового уровня.
Со мной часто спорят, что в исторических зданиях под реконструкцию в центре Москвы должны сохраняться фасады, а они, как правило, штукатурные в стиле классицизма, поэтому натуральный камень не применим. Однако, за последние несколько лет интерес к реконструируемым зданиям со стороны состоятельных покупателей падает. Это связано с тем, что в таких зданиях не сделаешь окна в пол, много несущих массивных стен, что ограничивает свободу планировочных решений, возникают трудности с монтажом современных инженерных систем на необходимом комфортном уровне. При этом существует большая конкуренция со стороны новых проектов, обеспечивающих весь набор уровня high-comfort. Так что реконструируемые здания уступают в цене новому строительству того же класса. Так же, например, устойчив до сих пор миф о «востребованности» в высококлассных домах сигарных или винных комнат, кладовых для шуб среди тех девелоперов, которые пробуют себя в элитном сегменте после класса комфорт. Но в реальности, набор вспомогательных помещений и услуг должен быть совсем другим (об этом в следующих обзорах).
Классу de Luxe свойственны и другие важные для состоятельных покупателей детали: закрытая строго охраняемая территория; приватность для резидентов клубного дома (поэтому ни о каких ресторанах или клубах на 1-м этаже не может идти речь); инженерные системы должны соответствовать самым высоким мировым стандартам; эксклюзивная отделка с применением люксовых европейских материалов, оборудования, мебели и декора.
Есть и другие отличия de Luxe, поэтому и цена квадратного метра в таких проектах отличается существенно даже от Premium– в 2-3 раза.
Задать и воплотить высокий стандарт качества проекта – это, как говорят французы, понимать саму сущность Art de Vivre. Причем, это не просто философия, это неотъемлемая часть жизни Luxury во всем мире, будь то выбор недвижимости, предмета искусства или ювелирного украшения, машины или яхты. Точно описать образ жизни в стиле Art de Vivre невозможно, это внутреннее ощущение спокойствия и уверенности, особый взгляд на время и ценности.