По закону с продажи квартиры нужно платить налог — 13% от суммы, которую вы заработали. Но этого можно избежать. Рассказываем, как это сделать (и спать при этом спокойно!).
Владеть квартирой три или пять лет
Налог начисляется, если продать квартиру раньше положенного срока. Обычно так делают люди, которые хотят заработать на недвижимости, — им нужно платить налог. А если продать жильё, которым вы владели несколько лет, то налога не будет.
Три года
Если недвижимость:
- вы получили в подарок от близкого родственника;
- получили в наследство;
- приватизировали;
- получили по договору пожизненного содержания с иждивением;
- это единственное жильё.
Пять лет
Для остальной недвижимости.
Пример
В марте 2020 года вы получили в наследство квартиру. В апреле 2023 решили её продать. Налог с продажи платить не придётся: прошло три года с тех пор, как вы унаследовали эту недвижим
Антипример
В марте 2020 года вы купили квартиру. В апреле 2023 решили её продать. Придётся заплатить налог с дохода от продажи: ещё не прошло пяти лет с момента покупки жилья. Чтобы не платить налог, нужно продать квартиру не раньше марта 2025 года.
Продать квартиру в любое время, если у вас есть двое или больше детей
С 1 января 2022 года налоговая ввела послабление при продаже жилья для семей с детьми. Теперь семьи, где есть двое и больше детей, не должны платить налоги с продажи квартиры — даже если продают её раньше положенного срока.
Но для этого нужно соблюсти сразу несколько условий:
- купить новое жильё до 30 апреля года, следующего за тем, в котором продали прежнее жильё (например, продали квартиру 20 сентября 2022 года, нужно купить новую квартиру до 30 апреля 2023 года);
- общая площадь и кадастровая стоимость нового жилья должна быть выше, чем проданного;
- в семье — двое или больше детей до 18 лет (или до 24 лет, если ребёнок учится очно);
- на момент продажи семье не принадлежит в совокупности больше 50% другого жилья, общая площадь которого больше покупаемого;
- кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 миллионов ₽.
Пример
Вы купили квартиру в мае 2022 года, а в апреле 2023 года решили её продать. У вас в семье есть двое детей младше 18 лет. Это ваше единственное жильё. Сразу после продажи квартиры вы собираетесь купить новую — на 30 квадратных метров больше. Стоимость прежней квартиры — 12 000 000 ₽, новой квартиры — 15 000 000 ₽. Все условия соблюдены, вам не придётся платить налоги с продажи жилья.
Антипример
Вы купили квартиру в мае 2022 года, а в апреле 2023 года решили её продать. У вас в семье есть двое детей младше 18 лет. У вас есть ещё одна квартира, так что покупать новую вы не собираетесь. Но покупка нового жилья — важное условие, поэтому до 30 апреля следующего года вам придётся заплатить налог с дохода от продажи квартиры.
Ещё антипример
Вы купили квартиру в мае 2022 года, а в апреле 2023 года решили её продать. У вас в семье есть двое детей младше 18 лет. Это ваше единственное жильё. После продажи квартиры вы купили новую — на 10 квадратных метров больше, но дешевле прежней: на вырученные деньги вы собираетесь сделать ремонт. Стоимость прежней квартиры — 12 000 000 ₽, новой — 10 000 000 ₽. Но купить квартиру, которая по кадастровой стоимости будет дороже предыдущей, — важное условие. Придётся заплатить налог с продажи жилья.
Продать квартиру без прибыли
Доходом, который облагается налогами, считается вся сумма от продажи жилья. Но в России есть два налоговых вычета, которые помогают снизить или совсем убрать сумму, с которой платятся налоги.
Один из таких вычетов — расходы, связанные с приобретением жилья. Проще говоря, из суммы продажи можно вычесть сумму покупки — и платить налоги с этой разницы.
Если прибыли с продажи нет: продали квартиру по той же цене, что и покупали, либо меньше — то налоги платить не нужно.
❗️ Но есть два важных уточнения.
1. Цену, за которую вы покупали жильё, нужно подтвердить документами. Потребуется договор купли-продажи недвижимости и подтверждение оплаты (например, выписка из банка или расписка, если деньги отдавали наличными).
2. Стоимость продажи квартиры не должна быть меньше 70% от её кадастровой стоимости. Иначе налоговая пересчитает доходы (кадастровая стоимость * 0,7) и начислит налог с этой суммы.
Пример
Вы купили квартиру в 2021 году за 5 000 000 ₽. В 2023 году вам потребовалось срочно её продать — вы выставили ту же цену, 5 000 000 ₽. Налоги платить не придётся: вы подтвердите документами сумму покупки и воспользуетесь налоговым вычетом «доходы минус расходы». Итого: 5 000 000 ₽ — 5 000 000 ₽ = 0 ₽.
Антипример
Вы купили квартиру в 2021 году за 5 000 000 ₽. В 2023 году вы решили продать её за те же 5 000 000 ₽. Но кадастровая стоимость квартиры за это время выросла: теперь она стоит 7 500 000 ₽. Вычислим 70% от 7 500 000 ₽ — это 5 250 000 ₽. Налоговая не разрешит вам остаться без уплаты налогов и пересчитает сумму дохода с продажи: 5 250 000 ₽ вместо 5 000 000 ₽.
Вы можете воспользоваться налоговым вычетом «доходы минус расходы», тогда налоговая база составит 5 250 000 ₽ — 5 000 000 ₽ = 250 000 ₽. Налог с этой суммы — 32 500 ₽. Его придётся заплатить, даже если в реальности вы продали квартиру за 5 000 000 ₽.
Продать недвижимость меньше чем за 1 000 000 ₽
Второй налоговый вычет при продаже жилья — уменьшить сумму продажи на 1 000 000 ₽. Как правило, он менее выгоден, чем «доходы минус расходы», поэтому обычно его используют, когда не могут доказать, за какую цену покупали жильё.
Но этот вычет может пригодиться, если квартира (или её часть) продаётся менее чем за 1 000 000 ₽. Если использовать вычет, налоги платить не придётся.
❗️ Налоговая так же, как и в предыдущем варианте, обратит внимание на кадастровую стоимость жилья. Если стоимость продажи будет меньше, чем 70% от кадастровой стоимости, то налоговая пересчитает доход — и, вероятно, придётся заплатить налоги.
Пример
Вы продаёте жильё за 990 000 ₽. Можно воспользоваться вычетом (990 000 ₽ — 1 000 000 ₽ = меньше 0 ₽) и не платить налоги с продажи.
Антипример
Вы продаёте жильё за 990 000 ₽. Но кадастровая стоимость этого жилья — 1 500 000 ₽. Вычислим 70% от кадастровой стоимости — это 1 050 000 ₽. Стоимость продажи ниже этой суммы, поэтому налоговая пересчитает сумму дохода: 1 050 000 ₽ вместо 990 000 ₽.
Вы можете воспользоваться налоговым вычетом и уменьшить сумму, облагаемую налогами, на 1 000 000 ₽. Получится 1 050 000 ₽ — 1 000 000 ₽ = 50 000 ₽. Придётся заплатить налог с этой суммы: 13% от 50 000 ₽ = 6500 ₽.
Подарить близкому родственнику
Квартира считается ценным подарком, и если подарить её кому-то, этот человек должен будет заплатить налог. Но есть исключение — близкие родственники.
Близкими родственниками по закону считаются:
- супруг или супруга;
- дети;
- родители;
- дедушки и бабушки;
- братья и сёстры;
- внуки.
Если подарить им квартиру, то ни вы, ни они не должны платить с неё налоги.
Пример
Вы оформили договор дарения на квартиру на свою маму. Маме досталась ваша квартира, которой она может распоряжаться как угодно (но если она продаст квартиру в течение трёх лет, ей придётся заплатить налог). За подарок ни вы, ни мама ничего не должны налоговой.
Антипример
Вы подарили квартиру своему дяде. Дядя, даже если всегда был очень близок вашей семье, по закону не считается близким родственником. Дяде придётся заплатить налог с полученной квартиры.
Если вы очень хотите передать квартиру дяде, то можете подарить квартиру маме, которая, в свою очередь, подарит квартиру вашему дяде — своему брату. Тогда обе этих сделки будут между близкими родственниками.
Читайте также:
Подпишитесь на наш канал, если статья была полезной