Эксперты комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое РФ обсудили меры по совершенствованию законодательства в области проектного финансирования ИЖС.
Выдержки из доклада руководителя Экспертной рабочей группы по совершенствованию законодательства в сфере проектного финансирования строительной отрасли Андрея Бахмутова:
В марте 2022 г. вступили в силу изменения в Закон № 214-ФЗ, распространяющие его применение на строительство индивидуальных жилых домов в границах малоэтажных жилых комплексов (далее – МЖК) в случае привлечения для строительства таких домов средств физических и юридических лиц по договорам долевого участия в строительстве.
Несмотря на наличие нормативно-правового регулирования и распространение действующих льготных ипотечных программ на долевое строительство индивидуальных жилых домов, данный механизм не получил широкого распространения на рынке жилой недвижимости и в настоящее время составляет менее одного процента от общей доли рынка индивидуального жилищного строительства (далее - ИЖС). Одной из причин низкой заинтересованности застройщиков в применении такого механизма является необеспеченность пригодных для застройки земельных участков объектами инженерно-технического обеспечения, транспортной и социальной инфраструктуры, а также расположение земельных участков, выделяемых под застройку, вдали от населенных пунктов.
По данным Единой информационной системы жилищного строительства на сегодняшний день в соответствии с Законом № 214-ФЗ размещены проектные декларации всего о четырех проектах строительства МЖК, при этом только в АО «Банк ДОМ.РФ» в различной стадии проработки (от переговоров до заключения договора) находится13 проектов ИЖС в соответствии с Законом 214-ФЗ, суммарный лимит кредитования более 40 млрд руб (по состоянию на 13.04.2023 г.)
С целью выявления причин отсутствия широкого распространения механизма долевого строительства на проекты ИЖС АО «ДОМ.РФ» в феврале 2023 года провел опрос застройщиков и вебинар по обсуждению практики применения Закона № 214-ФЗ для реализации проектов строительства МЖК. С учетом полученной информации АО «ДОМ.РФ» подготовлены предложения по совершенствованию механизма долевого ИЖС по следующим направлениям с целью обеспечения массового перехода на него застройщиков:
1. В части градостроительного и земельного регулирования:
· Сформировать на уровне Субъектов РФ или органов местного самоуправления банк земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности и предназначенных для реализации проектов ИЖС, в отношении которых осуществлен государственный кадастровый учет и получена информация о возможности подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. При определении земельных участков, на которых планируется строительство МЖК, следует рассматривать участки, расположенные вблизи населённых пунктов с развитой инженерной и социальной инфраструктурой.
Предоставление под ИЖС земельных участков, расположенных вблизи населенных пунктов, позволяет обеспечить поселкам ИЖС доступность к объектам социальной инфраструктуры и упростить строительство объектов инженерной инфраструктуры и подключение
к ним.
· Распространить механизм бесплатного и автоматического перехода в силу закона права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной
или муниципальной собственности, к участникам долевого строительства МЖК со дня проведения государственного кадастрового учета индивидуального жилого дома и земельного участка, на котором расположены индивидуальный жилой дом и объекты общего имущества собственников индивидуальных жилых домов МЖК.
Данная мера позволит обеспечить равные права участников долевого строительства многоквартирных домов и индивидуальных жилых домов МЖК.
· Распространить на проекты МЖК требования к титулу застраиваемого земельного участка, аналогичные требованиям, предъявляемым к титулу земельного участка под строительство многоквартирных домов, а именно предусмотреть возможность осуществления строительства МЖК на земельных участках, арендуемых у частных собственников, с последующим правом выкупа таких участков.
Данная мера позволит уравнять возможности возведения МЖК и многоквартирных домов, а также увеличит площади застраиваемых объектами ИЖС земельных участков. Предлагаемые изменения позволят устранить избыточные требования к составу исходно-разрешительной документации, снизить нагрузку на органы местного самоуправления, а также сократить сроки получения разрешения на строительство.