Многие в своей аналитике и прогнозах отталкивались от кризиса 2008 года, из-за того того, что хорошо его помнили. Как цены вначале росли дикими темпами, а потом одномоментно рухнули. А что сейчас происходит на рынке?
Несколько лет назад себестоимость строительства одного квадратного метра была ~ 20 000 руб. иногда и еще меньше. Москву не считаем, это отдельно.
Для примера посчитаю с 2014 года, а вы кто не согласен, можете меня поправить.
По моим расчетам инфляция составила ~ 89%, тогда себестоимость строительства квадратного метра должна быть где-то ~ 58 000 - 88 000 руб. При этом сейчас квадратный метр бетонной коробки без отделки продают по ~ 270 000 – 340 000 руб. Прибыль девелоперов, застройщиков и банкиров составляет более 300%!!!
При строительстве жилья более 10 лет используют дешевую рабочую силу, это жители соседних стран. Платить им нужно мало, поэтому учет роста заработных плат можно не закладывать в стоимость жилья.
А когда-то на стройках работали местные жители и бригады из соседних регионов вахтовым методом.
Современные "застройщики" на мой взгляд, могут спокойно пережить снижение цены в 3 раза и все равно извлекут прибыль. А жаловаться и ныть они будут всегда, хочется еще и от государства получать льготы и преференции . Вот смотрите, мы строим, какие мы молодцы. Наверное, даже с наценкой в 3000% они будут кричать о том, что вот-вот разорятся и нужно поддержать спрос и цены, и оказывать им помощь из бюджета.
Есть еще одно огромное отличие предыдущих годов - схема поменялась полностью. Из нее «выкинули» физических лиц (частных инвесторов), которые раньше покупали на стадии котлована.
А через время, продавали с наценкой. Может сказались санкции на российские банки и отсутствие возможности вкладывать свои активы как раньше.
Сейчас цена на стадию строительства практически влияет, ипотека в строящихся новостройках с низкими ставками сделала свое дело.
Если даже в том же 2014 году ипотека была около - 12 % на новостройки, то сейчас на этапе строительства банки предлагают под - 4%. Как говориться почувствуйте разницу и именно этот фактор на мой взгляд не учли так называемые "эксперты" в текущей ситуации.
Котлованная тема больше не работает и те, кто не понял вовремя, сидят в глубокой яме со своими бетонными коробками.
Чтобы снизить цены нужно только одно - умерить свои аппетиты девелоперам и привести маржинальность к нормальному уровню в 15-20 процентов. Это и будет настоящая программа "доступное жилье" для народа победителя, который не может выехать из бараков, "хрущевок" и другого ветхого жилья.
А у меня на сегодня все, всем пока!