Уважаемый читатель! Сегодня мы продолжаем наш экскурс в проблематику КРТ и остановимся на теме, которая была затронута в публикации от 15 марта и 10 апреля этого года.
Речь идет о перспективах реализации проектов КРТ, масштабах проблемы, возможных параметрах новых кварталов после процедуры комплексного развития, необходимых затратах и экономической эффективности проектов КРТ.
В предыдущих публикациях уже говорилось, что потенциально в проекты КРТ в Санкт-Петербурге может быть вовлечено около 10% жилищного фонда и квартир в городе. При этом КРТ может затронуть примерно 100 жилых кварталов, а потенциальные затраты на реализацию городской программы КРТ весьма приблизительно можно оценить в 3-4 триллиона рублей.
Многое в прогнозных оценках КРТ, безусловно, зависит от градостроительных параметров, прежде всего, плотности застройки в новых кварталах, которые будут созданы на месте старых. Об этом и порассуждаем в этой публикации.
Для определения плотности застройки используются, в основном, два коэффициента:
· коэффициент застройки (КЗ) - отношение площади, занятой под зданиями и сооружениями, к площади участка (квартала);
· коэффициент использования территории (КИТ) (иногда- коэффициент плотности застройки (КПЗ) - отношение площади всех этажей зданий и сооружений к площади участка (квартала).
Как показывает случайная выборка из кварталов, в которых большая часть застройки представлена панельными домами первых массовых серий («хрущевки панельные», как они обозначены в законе Санкт-Петербурга №444-59 от 30 июня 2022 г.), в настоящее время плотность использования территории этих кварталов весьма невысока.
Если посмотреть на ситуацию в настоящее время, то она выглядит примерно так:
· квартал 1(район пр. Ветеранов): коэффициент застройки – 0,16, коэффициент плотности использования территории – 0,73;
· квартал 2 (район Витебского пр.): коэффициент застройки – 0,10, коэффициент плотности использования территории – 0,70 ;
· квартал 3 (район Пискаревского пр.): коэффициент застройки – 0,11, коэффициент плотности использования территории – 0,57.
Сравнивая эти коэффициенты с теми, которые приведены в нормативных документах, нетрудно заметить, что они заметно ниже возможных.
Так, основной документ федерального уровня, в которым приводятся нормативные значения приведенных коэффициентов, это "СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01- 89*"(утв. Приказом Минстроя России от 30.12.2016 N 1034/пр).
В нем приведены следующие предельные значения этих коэффициентов для застройка многоквартирными многоэтажными жилыми домами: коэффициент застройки – 0,4, коэффициент плотности застройки – 1,2.
Как видим, разница довольно прилична – плотность использования территории может вырасти, если следовать этому документу, минимум в 1,5 раза.
Но это, однако, еще не все. На городском уровне основным документом, регламентирующим предельные параметры создаваемых зданий, являются Правила землепользования и застройки (ПЗЗ).
И вот что нам говорит актуальная редакция ПЗЗ Санкт-Петербурга: «1.5.3. Для земельных участков малоэтажной, среднеэтажной и многоэтажной (высотной) жилой застройки и гостиниц, в которых более 10% номеров/апартаментов имеют зоны, предназначенные для приготовления пищи, соответствующие СП 54.13330.2016 "СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные", устанавливается максимальное значение коэффициента использования территории - 1,7» .
Как видим, в этом случае увеличение площади зданий в квартале может произойти уже не в 1,5 раза, а более чем в два раза.
Например, была в квартале площадь зданий 100 000 кв.м. и соответствовала она коэффициенту использования территории в 0,7 (как в наших примерах). Тогда при коэффициенте из Свода правил она может составить около 170 000 кв. м., в при применении коэффициента из ПЗЗ Санкт-Петербурга и все 240 000 кв. м.
Разумеется, нужно иметь в виду, что здесь учитываются не только жилые здания, но и нежилые. Но даже если увеличение жилищного фонда произойдет только в два раза, соответственно, и жителей будет вдвое больше, а, значит, им нужны будет больше школ, детских садов, поликлиник. Им понадобится больше тепла, воды, электричества. Все это необходимо предусмотреть
И это еще хорошо, если нормы, приведенные в тех же ПЗЗ, останутся неизменными и не будут увеличены. Но, в Москве, например, при обосновании программы реновации был сконструирован еще один коэффициент – коэффициент реновации, величина которого составила ни много, ни мало, а 2,7, т.е. площадь нового жилищного фонда должна превышать площадь сносимого жилья в 2,7 раза.
Будем надеяться, что в Санкт-Петербурге комплексное развитие территорий не будет столь радикально менять градостроительные параметры, а принятию программы КРТ будет предшествовать ее тщательная подготовка.
А пока до следующих публикаций, дорогой читатель!
PS. В публикации использованы материалы студенческих кейсов)