В данной статье я расскажу об актуальном на текущий момент законодательстве в области приемки квартиры от Застройщика. Какие документы должен иметь приемщик, чтобы подготовленный им акт принял Застройщик.
Цены на новостройки стремительно растут вверх, а услуга по приемке квартир становится все более популярной. Еще 5 лет назад принять квартиру от Застройщика - было единичным запросом. Чаще люди, которые приобретали квартиру в инвестиционных целях, заказывали проведение строительно-технической экспертизы, чтобы получить компенсацию стоимости устранения дефектов и недостатков. Так сказать получить "профит" с квартиры, которая просто стоит и ждет окончания периода взимания налога с продажи.
Сейчас ситуация коренным образом изменилась. Возросшие цены привели к тому, что многие покупатели приобретя квартиру в ипотеку, имеют ограниченное количество денежных средств и, что логично, не располагают финансами, чтобы устранять огрехи допускаемые застройщиками. Денег оставлено ровно на то, чтобы поклеить обои, натянуть потолок, постелить полы, вставить двери, заезжать и жить.
Услуга приемщиков квартир стала очень популярна, причем на квалификацию приемщика никто не обращал внимания, ведь это было равно тому, что покупатель сам указывал какие дефекты он выявил в квартире и Застройщик старался быстренько их устранить, ведь пока не подписан акт прием-передачи жилого помещения бремя его содержания (коммунальные платежи, налог, ответственность в случае повреждений лежит на Застройщике)
До 23 марта 2022 года все происходило следующим образом: Покупатель самостоятельно либо с помощью Приемщика осматривал квартиру, обычно в присутствии представителя Застройщика. По итогам осмотра составлялся перечень замечаний, который передавался Застройщику. И тот оперативно (не всегда конечно) и максимально качественно (тоже не факт) старался исправить свои огрехи и побыстрее добиться подписания акта приема-передачи квартиры.
Но весной 2022 года все изменилось. Правительство решило поддержать "бедствующую" строительную отрасль и издало Постановление Правительства РФ от 23 марта 2022 г. N 442 "Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства". На текущую дату действует постановление в редакции от 30.09.2023 г.
И теперь весь процесс выглядит иначе.
Во первых само уведомление о завершении строительства может быть направлено на электронную почту, указанную в договоре, а не заказным письмом. Очень многие имеют электронную почту чисто номинально и не отслеживают поток писем (спама) приходящие на электронный ящик. Пропустил уведомление -> не явился в оговоренный срок -> Застройщик передал квартиру в одностороннем порядке.
п.1.б) сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором участия в долевом строительстве (далее - договор) и о готовности объекта долевого строительства к передаче, предложение о внесении изменений в договор в части сведений о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства и его принятия участником долевого строительства, составленные в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью лица, уполномоченного действовать от имени застройщика, могут быть направлены участнику долевого строительства по адресу электронной почты, указанному в договоре, либо иным способом, указанным в договоре;
Самое интересное это, то что теперь основанием для непринятия квартиры должны являться СУЩЕСТВЕННЫЕ нарушения требований к качеству. И вот тут возникает некая правовая коллизия, т.к. понятие существенных нарушения в нашем правовом поле не совсем конкретизировано.
В общем случае существенными недостатками считаются следующие (согласно Закону о защите прав потребителей):
1. недостаток, который не может быть устранен посредством проведения мероприятий по его устранению (такое в отношение квартиры сложно представить если честно).
2. недостаток товара (работы, услуги), который не может быть устранен без несоразмерных расходов, - недостаток, расходы на устранение которого приближены к стоимости или превышают стоимость самого товара (работы, услуги) либо выгоду, которая могла бы быть получена потребителем от его использования (такое тоже представить сложно, так как стоимость черновой отделки, окон, инженерных коммуникаций расположенных в квартире ничтожна мала по сравнению со стоимость самой квартиры).
3. недостаток товара (работы, услуги), выявленный неоднократно (для первого осмотра - неприменимо, но по факту так оно и бывает, т.к. Застройщики (не все, но большинство) пытаются скрыть дефект, а не устранить его. Например если есть трещина, то вместо полноценного "лечения" трещины просто взять и замазать ее сверху.
4. недостаток, который проявляется вновь после его устранения (на первый раз также не определишь). По сути дублирует пункт 3.
п.1.г) При обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства и застройщик до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обеспечивают составление акта осмотра в соответствии с подпунктом "л" настоящего пункта с участием лица, обладающего специальными познаниями и необходимой квалификацией в соответствии с подпунктом "к" настоящего пункта (далее - специалист), отношения по оплате услуг которого регулируются в соответствии с подпунктом "м" настоящего пункта.
Ну и самое основное.
Это ТРЕБОВАНИЯ К ПРИЕМЩИКУ.
1. Специалист должен быть внесен в национальный реестр специалистов (НРС) НОПРИЗ и (или) НОСТРОЙ. Для этого он должен соответствовать определенным параметрам, в частности иметь опыт 10 лет на должностях соответствующего профиля. То есть 25 летние вчерашние студенты с уровнем в руках уже не подойдут. Вообще специалисты НРС - это требование к Главным инженерам проекта и Главным архитектором проекта. Если честно, то забавно представить как ГИПы и ГАПы (а это как правило в хороших организациях солидные люди с большим опытом работы и соответствующим возрастом) бегают по новостройкам с уровнем, и различными приборами.
2. Специалист должен быть трудоустроен по основному месту работы у Юридического лица либо ИП состоящего в СРО (ВНИМАНИЕ) проектировщиков. Почему внимание? До 2017 года, пока не приняли поправки в Градостроительный кодекс РФ работы по обследованию зданий и сооружений (а это максимально приближенная сфера деятельности к поискам дефектов и недостатков) относилась к проектным работам. После принятия поправок обследования зданий и сооружений стало относится к работам по инженерным изысканиям. То есть могут смотреть проектировщики (теоретики), а истинные практики (изыскатели) - нет.
3. Ну и естественно все используемое оборудование должно состоять в реестре средств измерения одобренных для применения на территории РФ (приемщик с тепловизором в телефоне - мимо), поверенным либо откалиброванным должным образом в соответствии с законодательством.
п.1. к) под лицом, обладающим специальными познаниями и необходимой квалификацией, в целях настоящего постановления понимается специалист по организации архитектурно-строительного проектирования и (или) строительства, квалификация которого подтверждена сведениями о внесении в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования и (или) в национальный реестр специалистов в области строительства, и который осуществляет трудовые функции на основании трудового договора, заключенного с индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющей подготовку проектной документации, и соответствуют требованиям главы 6 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Подведем итог. Как же выбрать специалиста? Проверьте следующие документы:
1. Документ удостоверяющий личность, чтобы проверить, что документы, предоставленные приемщиком, принадлежат действительно ему.
2. Документ о членстве специалиста в НРС (выглядит следующим образом)
3. Выписка из реестра членов СРО в области подготовки проектной документации (выписка действительна 30 календарных дней).
4. Документы на используемое оборудование: свидетельство о поверке, сертификаты о калибровке (на оборудование не подлежащее поверке).
Если все документы в порядке, смело обращайтесь к такому специалисту!
P.s. Если вы уже подписали акт приема-передачи квартиры, то при покупке квартиры по ДДУ вы можете обратится с претензией к Застройщику в течение 5 лет (исключение - инженерные сети - 3 года).
Спасибо, что дочитали!