Ко мне часто приходят с вопросом посоветовать ипотеку на покупку квартиры на вторичном рынке. Я всегда спрашиваю, почему выбор сделан в пользу вторички.
Вот самые распространённые ответы:
1. Вторичка дешевле;
2. Не нужно делать ремонт;
3. В нужном районе нет новостроек;
4. Люблю сталинки и т.п. субъективные причины.
Понятное дело, что по причинам 3 и 4 мне сказать совсем нечего - выбор очевиден, причины весомые.
По причине номер 2 я могу сказать лишь то, что я рекомендую в этом случае делать полную страховку квартиры. Даже если не будет ипотеки.
А вот про причину номер 1, которая, к слову, является самой распространённой, мы поговорим.
Дешевле ли вторичный рынок первичного?
На этот вопрос универсального ответа нет. Если говорить о сравнении квартир в старых домах (до 2000 года постройки) с новыми - однозначно старые дома дешевле. И чем новее дом, тем квартира в нём дороже. Я говорю об уже сданных в эксплуатацию домах.
Покупка ДДУ - другое дело. Чем больше времени до сдачи дома, тем дешевле. В некоторых случаях, когда ждать долго, цена доходит до вторички в старых домах.
К этому добавляется конъюнктура рынка, которая отличается не только по городам, но и по улицам одного города. Там замешано очень много факторов, которые нужно смотреть и считать по месту. И универсальный совет тут может быть только один: всегда задавайте себе вопрос, почему цена именно такая. Для любой цены должны быть адекватные причины. Волшебное стечение обстоятельств бывает, но очень редко. Перепроверяйте всю информацию и обращайтесь к проверенным риэлторам.
Что нужно учитывать, рассчитывая разницу?
Когда мы покупаем квартиру (особенно ту, в которой сами собираемся жить), цена самой квартиры - это только часть расходов. Тут я, скорее всего, не скажу ничего нового, но повторить эти тезисы не помешает:
1️⃣ Стоимость ремонта. В некоторых случаях старые дома ремонтировать намного дороже и дольше, чем новые. Я не про историческую застройку, где замена одной входной двери (если разрешат) может обойтись, как весь ремонт. Сломать и вывезти мусор - это расходы. Выравнивать стены - тоже расходы. Логистика покупки стройматериалов, понимание соседей, простота планировки и её изменения. Нужно учитывать и это тоже. Этот пункт в новостройках дешевле. А если квартира с ремонтом от застройщика, то ещё дешевле. Многие воротят нос от таких ремонтов. Но это уж точно лучше, чем заехать в квартиру, где могут быть трубы и провода 30-тилетней давности.
2️⃣ Сроки возможного заселения. С оговоркой - без учёта ремонта. Это плюс для вторички. С покупкой ДДУ всё понятно. Но и со сданным домом тоже есть нюанс - сложно въехать туда, где вокруг идут ремонты. А каждый месяц отсрочки начала эксплуатации - это деньги.
3️⃣ Ставка по ипотеке. Это самый главный пункт этой статьи! Поэтому, выделим его отдельным подзаголовком.
Как ипотечный процент сказывается на цене?
Конечно, чем выше процент, тем больше мы в итоге заплатим! Это понятно. Но вот насколько дороже может быть квартира, чтобы при меньшей ставке уложиться в те же ежемесячные платежи и, значит, общие расходы на покупку?
Я тут не буду приводить сложные математические формулы. Приведу лучше пример конкретных сумм. Если у вас не получится посчитать, то пишите мне - я помогу.
В расчёте я не буду учитывать досрочное погашение - это слишком индивидуальный параметр.
Итак, результат расчёта:
При ипотечной ставке на вторичном рынке 10% годовых, а на первичном 5,5%, вторичка должна быть на 28,7% дешевле первички. То есть квартира от застройщика стоимостью ₽10млн и купленная «с рук» за ₽7,13млн в конечном итоге будут стоить одинаково. Ежемесячный платёж по обеим сделкам составит примерно ₽68800.
На 28,7%!!!!!
🏠 Вывод:
Если вы собираетесь покупать квартиру на вторичке, чтобы сэкономить, аккуратно всё посчитайте. Экономия может превратиться в лишние расходы.
