Начинаю цикл статей о проверке недвижимости перед покупкой. В статье речь пойдет о квартирах на вторичном рынке, загородное жилье и коммерческая недвижимость имеют свою специфику. Цель проверки – юридический анализ объекта и исключение рисков признания в будущем сделки купли-продажи недействительной.
Конечно, лучше доверить процесс проверки надежному юристу, но если есть желание разобраться во всем самостоятельно, то можете попытаться. Сразу скажу, проверять необходимо не только квартиру, но и продавца (продавцов). Для удобства разобью статью на две части, каждая из которой будет содержать свой алгоритм.
Проверка квартиры
На первом этапе необходимо оценить явные риски, которые в теории (!) могут возникнуть, исходя из основания возникшего у продавца права собственности. Некоторые квартиры изначально являются рискованными, их лучше отметать еще на этапе подбора. Такими квартирами, например, являются те, которые получены в наследство (особенно, по закону, а не по завещанию), а право собственности - свежее. Дело в том, что такие сделки достаточно часто оспариваются наследниками, которые пропустили срок вступления в наследство по уважительным причинам. Алгоритм проверки сложный и кропотливый, и на 100% не может исключить риск оспаривания сделки. Но это не значит, что вы не можете купить такую квартиру, это значит, что купив ее, риск оспаривания остается на долгие годы.
Идеальным вариантом для покупки являются квартиры, которые были приобретены по ДДУ (договору долевого участия) или договору купли-продажи, без привлечения ипотечных средств (если ипотека была, то нужно будет исключить привлечение средств маткапитала для его гашения), собственниками являются взрослые (сделки с несовершеннолетними детьми требуют согласования с органами опеки). Хорошим фактором служит и короткая история квартиры – объектом не владело много собственников, и он не перепродавался за последние год-два несколько раз.
Но не всегда удается найти максимально «прозрачный» вариант. Итак, алгоритм после подбора варианта следующий: вам необходимо запросить паспорт продавца (-ов) и правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, решение суда, свидетельство о праве на наследство, договор передачи, ДДУ и т.д.).
Что проверяем:
- актуальность сведений, предоставленных продавцом (исключаем факт мошенничества, когда посторонний человек выдает себя за собственника), с этой целью требуем свежую выписку из ЕГРН, сверяем данные выписки с правоустанавливающими документами и паспортом
- исключаем наличие обременений, таких как залог или арест (все это отражается в расширенной выписке из ЕГРН)
- исключаем нарушение прав третьих лиц (удостоверяемся в том, что было получено согласие супруга в случаях, когда оно необходимо, или убеждаемся в том, что были выделены детские доли тогда, когда этого требует закон)
- убеждаемся в законности возникшего права собственности, исключаем возможность ничтожной сделки (иногда под видом продажи фактически происходит дарение квартиры, в этом случае необходимо убедиться в том, что денежные средства передавались, обычно передача денег оформляется распиской или продавец предоставляет выписку со счета)
- анализируем выписку из домовой книги (в некоторых случаях необходимо требовать снятия с регистрационного учета зарегистрированных в квартире лиц до сделки)
- запрашиваем информацию об оплате всех коммунальных платежей, нередко у продавца имеются долги, часть из которых переходит на нового собственника.
Предупрежу, что данный алгоритм не затрагивает риски, которые связаны с особенностями перехода права, в каждом конкретном случае риски имеются свои, в одной статье написать о них не получится.
Проверка собственника (-ов)
Проверить сам объект – не достаточно. На этапе подготовки к сделке необходимо проверить продавца. Что нужно сделать:
- проверить действительность паспорта (на сайте МВД)
- запросить информацию из ПНД (психдиспансера) и НД (наркодиспансера), продавец не должен стоять на диспансерном учете. В случаях, когда квартиру продает пожилое лицо, дополнительное освидетельствование врачом психиатром-наркологом в день сделки будет оправдано.
- исключить начатую продавцом процедуру банкротства (из открытых источников). Это важно, т.к. все сделки, совершенным лицом за три года до банкротства, можно отменить. Если процедура банкротства не начата, вам необходимо убедиться в том, что продавец не имеет больших долгов, что впоследствии может повлечь процедуру банкротства (сейчас банкротов становится все больше). Кто оспаривает сделки, совершенные продавцом, который впоследствии обанкротился? Разумеется, кредиторы.
Пожалуй, это все. Алгоритм короткий, но он включает основные принципы подхода к юридическому анализу. Еще раз повторюсь, что абсолютно все риски исключить можно только понимая, какие риски следуют в каждом конкретном случае. Юрист, безусловно, обладает всеми необходимыми знаниями, чтобы не допустить впоследствии ситуаций с утратой права собственности.
Приглашаю всех в свой телеграм-канал (в шапке профиля), где будут публиковаться более развернутые инструкции и схемы, необходимые покупателю недвижимости.