Найти тему
Строительная Орбита

Земельный участок под МКД: кому принадлежит?

С развитием института собственности у собственников возникают вопросы о принадлежности земли под многоквартирным домом и прилегающей территории. Земля стала очень привлекательным объектом собственности, поэтому и желающих ее приобрести становится все больше. Отсюда сложности с оформлением и регистрацией земельного участка и придомовой территории собственниками МКД. Хотя в законодательстве все вопросы принадлежности земли под МКД трактуются однозначно.

Об особенностях формирования земельного участка под многоквартирным жилым домом, его принадлежности и вытекающих из этого обязанностей собственников МКД, рассказывают эксперты компании автоматизации ЖКХ Мой Дом Онлайн.

Земля под МКД – чья она

Статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации совершенно однозначно говорит, что земельный участок под многоквартирным домом принадлежит собственникам МКД. Причем, это не только земля, на которой дом стоит, но и прилегающая к нему территория со всем, что на ней находится: клумбами, вспомогательными строениями, подстанциями, местами отдыха, детскими площадками, машиноместами и др. Все перечисленные объекты должны находиться в пределах границ, указанных в кадастровом паспорте.

Формирование земельного участка под МКД

Многолетней неразберихе и неурегулированности вопросов оформления, межевания земли и многочисленным изменениям в законах положен конец. С 1 июля 2023 вступает в силу Федеральный закон от 30.12.2021 № 478-ФЗ, который устанавливает, что собственники могут бесплатно поставить земельный участок под МКД на основании схемы его расположения на кадастровом плане. Для этого нет необходимости формировать дорогостоящий проект межевания, как это было раньше. При этом от органов местной власти не требуется разрешение на предоставление участка. Как и регистрации права общей долевой собственности в ЕГРН.

Если многоквартирный дом только строится, то владельцем земли, на котором находится строение, является застройщик. После возведения МКД он должен зарегистрировать в Росреестре отказ от права собственности. Права на землю приобретает муниципалитет, который формирует участок и как часть общего имущества передает его собственникам МКД.

Налог за землю под МКД

Часть 1 ст. 388 Налогового Кодекса РФ признает плательщиками налога на земельный участок его владельца. Если исходить из этого положения, то собственники земли под многоквартирным домом должны платить и налог на нее. Но в части 2 статьи 389 НК РФ земельный участок под МКД в перечень объектов налогообложения не входит. То есть, собственники многоквартирного дома не обязаны платить налог за землю, являющуюся частью общедомового имущества. Эта норма действует с 1 января 2015 года. Даже если в многоквартирном доме есть только два собственника, то земельный участок под МКД считается общедомовым имуществом, налогообложению не подлежит, и налоговые органы не могут требовать от собственников МКД платить земельный налог. Управляющая организация, ТСЖ или кооператив в таком случае не обязаны предоставлять в налоговые органы информацию о земельном участке, как объекте налогообложения.

Но, если все квартиры в доме принадлежат, например, застройщику или какой-либо частной компании, то владелец обязан платить земельный налог на общих основаниях.

Обслуживание придомовой территории

При передаче полномочий по управлению управляющей организации, собственникам необходимо точно указать границы земельного участка МКД. Для УО важно знать, где начинается его зона ответственности, и где заканчивается. Точность границ земельного участка значительно облегчает его обслуживание. Но в городской застройке плотность и хаотичность может быть такой, что разобрать, какой участок, какому дому принадлежит, бывает очень сложно. Отсюда многочисленные споры между управляющими организациями, обслуживающими дома, расположенные рядом. По этой же причине возникают споры и между муниципалитетами, ответственными за свои территории.

Нередки случаи, когда на придомовой территории МКД начинается строительство объекта, о котором жильцов никто не известил. По градостроительному законодательству, среди сложившейся жилой застройки могут возводиться только объекты социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, а также социальное жилье, и только с согласия жителей МКД. Если мнение собственников не было учтено, то можно ожидать жалобы в местные органы власти, прокуратуру и суды, закончиться которые не всегда могут в пользу «строителей». Следует отметить, что переход земли в собственность жильцов сводит подобные случаи к минимуму, особенно если границы земельного участка определены и оформлены. И этим вопросом лучше озаботиться заранее.

А что делать, если границы земельного участка не сформированы? Даже в этом случае собственники жилых помещений не освобождаются от обязанности содержать его в порядке. Управляющая организация, которая берет на обслуживание такой дом, столкнется с проблемой, разрешить которую можно только совместными с собственниками усилиями. Чтобы избежать спорных ситуаций с соседями, УО должна убедить владельцев помещений сформировать границы земельного участка под своим МКД, или хотя бы очертить его условные границы.

Если с внутридомовым имуществом все понятно, то вопросы могут возникнуть именно на придомовой территории, земельный участок которой не определен. Например, в зимний период требуется очистка придомовой территории от снега и наледи. Как понять, где именно заканчивается собственность одного МКД и начинается территория соседнего, который обслуживает другая УО? Или, как прочистить ливневую канализацию, не зная, к какому МКД она относится?

На вопрос принадлежности земли под многоквартирным домом есть ответ – факт расположения дома на земельном участке уже предполагает, что собственники пользуются данным участком. И даже отсутствие правоустанавливающих документов не говорит о том, что земельный участок, на котором расположен МКД не является общедомовым имуществом.