«А что ж, когда обвал цен уже будет?»
Осенью 2022 года появившиеся кричащие заголовки в соцсетях «Не покупайте жилье, скоро рынок недвижимости рухнет на 30-50%!» сбили с толку всех, кто планировал в этот период покупку квадратных метров. И только самые смелые не отказались от решения. Многие же покупатели затаились, решили повременить, придержать деньги, временно положив их на депозит… И ждать. Обещанного обвала цен.
Прошло полгода. Анализируем, что происходит на рынке сейчас.
Застройщики в один голос твердят: «При росте стоимости строительства не может быть снижения цен!», а в связи со многими последними событиями, цены на стройматериалы значительно возросли. Покупатели же отвечают: «Да вы сверхприбыли заложили, цены задрали, даже 50% скинете, и то в убытке не останетесь!» Но не всё так однозначно.
«А сколько ж вы на нас зарабатываете?»
По себестоимости - затраты застройщиков на стройматериалы и рабочую силу примерно равны, на каждую из позиций приходится в среднем по 40%, а оставшиеся 20% составляют расходы на приобретение участка оформление на него разрешительной документации, подвод коммуникаций.
А что дальше, по чистому доходу? А тут уже зависит от региона. В 2021 г. маржинальность, например, московских проектов доходила до 100% - сыграли роль ажиотажный спрос и существенный рост цен, поэтому многие проекты, стартовавшие в 2020–2021 гг., имеют запас прочности, и снижение цен представляется экономически возможным. Кстати, если посмотреть в динамике за последние 10 лет число сделок по месяцам на рынке жилья в Москве, то мы видим, что рынок сейчас просто возвращается к нормализации. Это не кризис, а сдутие пузыря. Всё сейчас идёт примерно на уровне 2018-19 годов – времени тихого, спокойного рынка.
Региональные же застройщики не могут себе позволить взрывной подъем цен, здесь все относительно стабильно, уровень маржинальности невысокий – в диапазоне от 8% до 18% (по данным РБК). И потому конечно, о грандиозном снижении цен на жилье в районе 30-40-50 % речи быть не может. Ни одна компания не станет продавать себе в убыток. На региональном уровне возможно лишь незначительное охлаждение цен, локальные акции и скидки от застройщиков.
Спрос рождает предложение
Теперь по спросу. Вариант покупки новостроек всё же более привлекателен, нежели покупка вторичного жилья. Государство старается поддерживать спрос на покупку первички. К примеру, продлили льготную ипотеку на новостройки до 1 июля 2024 года, увеличив ставку до 8% (было 7%). Также расширили семейную ипотеку: теперь все семьи с двумя несовершеннолетними детьми могут оформить ипотечный кредит на покупку новостройки под 6% годовых.
Отдельную помощь получили жители новоприсоединённых территорий: они имеют возможность приобретения квартиры в новостройках с привлечением ипотеки под 2%. На различных обсуждениях часто выносится вопрос о льготных программах для учёных, бюджетников и молодёжи. Также в этом году возможно переформатирование военной ипотеки, что связано с увеличением количества военнослужащих. Таким образом, могут появиться дополнительные источники финансов в отрасли строительства.
А еще сейчас идут разговоры касаемо софинансирования покупки жилья для особых категорий граждан, что проявится в компенсации половины первоначального взноса. Есть также идея лизинга квартир, которая активно продвигается Минфином и Центробанком. По этой задумке человек первоначально числится как квартиросъёмщик и ежемесячно платит за аренду, но после выплаты полной стоимости жилья он становится его владельцем.
От лирики – к физике
Перейдем к конкретным цифрам. В 2022 году банки выдали ипотечных кредитов на 15,5% меньше, чем в предыдущем 2021. Но уже с начала 2023 года ипотека вновь набирает обороты - темпы роста приблизились к докризисному уровню. Как следует из обзора ЦБ, ипотека в марте 2023 г ускорилась до 2,1% с 1,5% в феврале, что в целом соответствует среднемесячным темпам за 2021 год (+2,3%).
«Семейная ипотека» остается самой популярной программой, выдачи которой в марте выросли на 42% (до 143 млрд руб. с 100 млрд руб.), составив около 50% выдач по госпрограммам. Выдачи «Льготной ипотеки» также увеличились (+32%, до 119 млрд руб. с 90 млрд руб.).
Выросли средние сроки ипотеки. На рынке новостроек в 2022 году они превысили 25 лет против 22 лет в 2021 году (всего за последние пять лет срок увеличился на 9 лет). Некоторые, понятно, просто перестраховываются, оформляют кредит на максимальный срок с небольшим платежом, но с первых дней собираются вносить каждый месяц больше заявленной суммы, рассчитывая погасить кредит быстрее. Разумная стратегия в такое нестабильное время. Полное же погашение кредита по-прежнему происходит намного быстрее. По статистике ВТБ, сейчас на выплату ипотеки у клиентов уходит в среднем не более 5 лет даже без учета рефинансирования.
И все это при том, что уменьшилась средняя площадь покупаемых в кредит квартир – с 48 до 44 кв. м. И застройщики держат руку на пульсе. Всё как в продуктовом магазине. Молока в упаковке раньше было литр, а сейчас – 900мл, но цена осталась той же. Схожий процесс сейчас можно наблюдать и в сфере недвижимости – плавно площади квартир в новостройках сокращаются.
Это связано по большей части с достаточно низким уровнем доходов населения. Более того, по статистике, люди начали думать рациональнее и выбирать квартиры без различных лишних и нефункциональных элементов, например, длинных коридоров, что также сказывается на уменьшении площади квартир.
Кстати, сейчас наблюдается резкий всплеск доли компактных студий в продажах с конца 2020 г. И особенно, с первой половины 2022 г (доля студий достигала 40% спроса!) Низкая ставка по ипотеке подстегнула инвесторов даже с небольшим капиталом - покупатели прикинули, что арендой студии полностью будут покрывать ипотечный платёж.
Также продолжается тенденция увеличения этажности новостроек, так как чем больше этажей в доме, тем меньше цена за каждый квадратный метр. Увеличивается этажность = сохраняется доступная стоимость жилья без ухудшения качества.
Делаем выводы
Рынок недвижимости в 2021-2022 гг серьезно штормило. Спрос упал. Цены замерли, где-то чуть-чуть отползли назад, но отнюдь не впечатляюще. При этом так много раз предсказанного обвала цен на жилье не произошло. Сейчас идет этап восстановления, темпы выдачи ипотеки вновь пошли в рост. Потребность населения в жилье весьма далека от удовлетворения. Ипотека востребована, спрос есть. И значительного изменения цен на первичку в этом году не прогнозируется.
В заключение приведем цитату Никиты Стасишина, замглавы Минстроя РФ:
«Не надо ни о чем думать. Хотите улучшить жилищные условия – идите улучшайте по тем условиям, которые есть. Ну хрен знает, что будет завтра... с точки зрения желания».
Просто и доходчиво)
Что думаете о сложившейся ситуации на рынке недвижимости?