О том, что недвижимость перед покупкой нужно проверять на юридическую чистоту, мы говорили уже неоднократно. Однако иногда проблемы вылезают по прошествии нескольких лет с момента заключения договора купли-продажи. Мы составили топ-5 таких “долгоиграющих” ловушек. Если только планируете покупать жилье, проверяйте интересующие объекты на их отсутствие. Если уже купили, даже если давно, то все равно не будет лишним перепроверить. В конце концов, лучше перебдеть.
Не банкрот ли продавец?
Обязательно проверьте, не находится ли продавец жилплощади в стадии банкротства. В противном случае сделка купли-продажи будет признана незаконной. Помните: в процессе банкротства распоряжаться имуществом имеет право только финансовый управляющий.
Более того, здесь имеет место и обратное действие. То есть кредиторы могут через суд попробовать оспорить сделки, заключенные в течение последних двух лет. В этом случае приобретенная вами недвижимость может быть конфискована по судебному решению.
Как передаются деньги?
В случае с покупкой “долевки” на первичном рынке расчеты выполняются в безналичной форме. Причем согласно Федеральному закону №214-ФЗ деньги должны переводиться на расчетный счет застройщика только после регистрации договора о долевом участии в ЕГРН. Здесь два важных условия:
- Деньги переводятся только на счет
- Сначала регистрация договора, и только потом перевод
То есть к предложениям принести деньги наличными в офис стоит относиться более внимательно и осторожно.
В случае с покупкой вторички порядок и условия расчетов, как правило, согласовываются участниками сделки. Однако мы советуем использовать для этого банковскую ячейку, в которую кладутся деньги. Они хранятся в ячейке до регистрации смены собственника в ЕГРН, после чего продавец получает к ним доступ. Такой алгоритм и удобен, и безопасен для обеих сторон.
Но общее правило тут то же: сначала регистрируется договор купли продажи, и только потом деньги переходят от покупателя к продавцу.
Правильно ли прописаны условия договора?
Условия и порядок оплаты в обязательном порядке должны быть отражены в договоре купли продажи. Если указывается, что деньги передаются только после регистрации сделки в ЕГРН, то до этого момента на жилье автоматически накладываются ограничения. Одновременно оно принимает статус залогового имущества до полного расчета по договору.
Однако в этом случае придется отдельно выводить недвижимость из-под залога. Если вам не хочется этим заниматься, то в договоре нужно указать, что обе стороны отказываются от перевода искомого имущества в залог.
Как бы то ни было, обязательно фиксируйте все взаиморасчеты в письменной форме. Согласование цены, факт передачи задатка, способ расчетов, платежные реквизиты при наличии, сроки расчетов – все это должно быть закреплено документально под подписями обеих сторон.
И лучше сохранять все документы по сделке как можно дольше – ситуации могут сложиться разные.
Все ли жильцы выписались?
С большой вероятностью в приобретаемой квартире прописаны посторонние лица. Обязательно запросите выписку о прописанных лицах любым удобным способом:
- В ТСЖ
- Через МФЦ
- Через портал Госуслуги
- Через МФД
Помните: перед покупкой из квартиры должны выписаться все зарегистрированные в ней. Особенно опасна ситуация, если прописан несовершеннолетний. Иногда бывшие собственники не выписывают детей из прежней квартиры до тех пор, пока не приобретут новое жилье. Такая ситуация будет ограничивать ваши возможности распоряжения квартирой.
Чиста ли квартира по ЕГРН и БТИ?
Как правило, продавец самостоятельно готовит пакет документов на квартиру. Для покупателя это, безусловно, удобно. Однако не будет лишним запросить некоторые бумаги самостоятельно. Прежде всего, выписку из ЕГРН.
Важно: с 2023 года, чтобы получить выписку, нужно сперва заручиться согласием собственника жилья.
Выписка из ЕГРН – это своего рода отражение репутации квартиры. В документе отражается вся история перехода права собственности, фиксируются все аресты и ограничения.
Также не будет лишним проверить, проводились ли в квартире перепланировки. И если да, то узаконены ли они. Для этого закажите справку из БТИ. Если изменения не были зарегистрированы, то это чревато в будущем проблемами. Вплоть до административной ответственности.
И всегда заказывайте выписки из ЕГРН и БТИ самостоятельно. Даже если продавец говорит, что уже получил их. Осторожность здесь точно не будет лишней.
Читайте также:
“Подушка безопасности” для подозрительных переводов: в Банке России хотят ввести 2-дневный “период охлаждения”
Плюсы и минусы покупки квартиры “с рук”
Кредит на открытие бизнеса + закрытие старых долгов: опыт “ЛионКредит”