Возражение в Росреестр как альтернатива обеспечительных мер

Бывают случаи, когда необходимо оспорить сделку с недвижимостью, однако при исполнении досудебного порядка, сбора документов ответчик может переоформить недвижимость, что приведет к невозможности исполнить будущее решение суда. Обеспечительные меры, предварительные обеспечительные меры не всегда принимают суды, суды требуют доказательства неправомерных действий ответчика, угрозы, баланса интересов, соразмерности и т.п.

Согласно пункта 7 статьи 8.1 ГК РФ в отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее.

В порядке п. 1 статьи 35 Правил внесения в Единый государственный реестр недвижимости записей о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 18.03.2023) "О государственной регистрации недвижимости" запись о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости вносится в Единый государственный реестр недвижимости на основании заявления лица, право собственности которого в Едином государственном реестре недвижимости было зарегистрировано ранее (далее в настоящей статье - предшествующий правообладатель), в срок не более пяти рабочих дней со дня приема органом регистрации прав соответствующего заявления.

Таким образом, лицо, которое будет приобретать данную недвижимость, действуя осмотрительно и добросовестно увидит запись о том, что предшествующий правообладатель недвижимости планирует обратиться в суд и оспорить переход права на объект, зарегистрированные в ЕГРН. Поэтому у добросовестного лица должны возникнуть сомнения. Кроме этого, сомнения должны возникнуть и у регистратора.

На данные обстоятельства затем можно сослаться при заявлении виндикационного иска (ст. 301 и 302 ГК РФ, СК по экономическим спорам ВС РФ по делу № А40-157934/2015, п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 “Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения”).

Как поясняет руководитель Управления Росреестра по Пермскому краю Лариса Аржевитина, наличие информации в ЕГРП о возражении бывшего правообладателя в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости позволит заинтересованным лицам узнать о существующих притязаниях на недвижимость, к примеру, при принятии решения о ее покупке. Эта мера действительно способна в какой-то степени противодействовать мошенническим схемам при сделках с недвижимостью и защитить права бывших собственников в случае незаконного перехода права собственности. Так, если гражданин узнал о том, что его квартира продана незаконно, он будет заинтересован в предотвращении ее последующей продажи действующим собственником — ведь в этом случае следующий собственник уже окажется добросовестным приобретателем.

Форма заявления утверждена приказом Росреестра от 19.08.2020 №П/0310, заявление можно подать в любом МФЦ.

Если по истечении трех месяцев с момента внесения записи в ЕГРН предшествующий правообладатель не обратился в суд для оспаривания зарегистрированного права, данная запись будет погашена. Отметка о наличии возражения также может быть погашена в любое время по заявлению предшествующего правообладателя, по обращению которого данная отметка была внесена в ЕГРН.

При подаче заявления о внесении сведений о судебном споре обязательно необходимо написать сопроводительное письмо регистратору, т.к. программа МФЦ не позволяет правильно указать какие сведения вносятся в ЕГРН (возражения предшествующего правообладателя или о судебном споре).

Следует проверить запись, посредством получения выписки из ЕГРН.

Запись в ЕГРП о наличии возражения не является основанием для приостановления либо отказа в государственной регистрации последующих регистрационных действий. Но повышает гарантии безопасности для участников сделки с недвижимостью за счет снижения числа оспариваемых впоследствии сделок.

Запись в ЕГРП вносится бесплатно (государственная пошлина не взимается) на основании соответствующего заявления бывшего правообладателя в случае, когда он планирует обратиться в суд и оспорить право или сделку.