Здравствуйте, уважаемые читатели. Приношу извинения за долгое отсутствие на данной платформе. За прошедшие три года было очень много интересной работы, было посещено много интересных мест, о которых я вам обязательно расскажу. Также я попробовал для себя открыть новое смежное направление деятельности о котором также расскажу в дальнейшем.
Для начала предисловие.
За последние 5 лет цена за кв.м. квартиры в новостройках нашего региона вырос более чем в 2 раза. Из личного опыта: в 2018 г. я покупал себе квартиру по 45 т.р. за 1 кв.м.. Сейчас сопоставимая по площади квартира, стоит не менее 100 т.р. за кв.м. И это трехкомнатные квартира. Цена "Студий" вообще улетела в космос. Если 5 лет назад можно было купить "студию" в пределах объездной в 17 кв.м. за 780 тыс.руб. (примерно 46 тыс.руб/кв.м.), то сейчас, "студия" в 3 км. от объездной площадью 20 кв.м. продается за 2 400 тыс.руб. (примерно 120 тыс.руб./кв.м.), "студия" ближе к центру города (не в центре, а именно ближе к центру, на окраине промзоны) площадью 26,5 кв.м. будет стоить 4 000 тыс.руб. (примерно 151 тыс.руб.). Стоит отметить, что наш город удален от МКАДа на 2116 км (если ехать на автомобиле). Причем дефицита предложения на рынке недвижимости не наблюдается. Город активно строится, в продажу поступают все новые и новые ЖК и купить квартиру на любой стадии от котлована до уже готового жилья возможно, т.к. зачастую не все квартиры удается реализовать на этапе строительства.
Конечно, увеличение стоимости строительных материалов внесло свою корректировку в цену конечного продукта, можно даже сказать, что гипотетически выросла оплата труда рабочих (хотя явно не пропорционально росту стоимости недвижимости), выросли затраты на маркетинг, т.к. каждый застройщик хочет выделится, осваивает все больше и больше рекламных площадок: половина билбордов в городе, контекстная реклама в социальных сетях, поисковиках, холодные звонки, СМС рассылки по геолокации абонентов и много много других приемов, которые, в совокупности, составляют довольно внушительные затраты, также сказался перевод на проектное финансирование (ЭСКРОУ счета). Благоустройство, отделка в местах общего пользования жилых домов также вышли на новый уровень.
НО, стоит обратить внимание на такой факт: как правило выросла и этажность жилых домов. если 20 лет назад новостройка выше 12 этажей казалась каким то уникальным сооружением, то сейчас большинство строящихся проектов имеет 19-25 этажей (чтобы быть честным, добавлю, что часто строятся дома так называемой переменной этажности, которые по факту в плане представляют из себя некий замкнутый колодец, либо напоминают букву П, из чего следует, что на 500+ квартир делается один двор (оптимизация затрат на благоустройство в т.ч. детскую/спортивную площадки), хотя принимаемые технические решения безусловно более высокого уровня, даже в самых отдаленных районов (не всегда конечно, но в большинстве своем).
Если же говорить о качестве квартир, а я под этим понятием подразумеваю следующее: купил квартиру -> принял квартиру у застройщика -> сделал ремонт, НЕ ПЕРЕДЕЛЫВАЯ НЕДОСТАТКИ, КОТОРЫЕ ДОПУСТИЛ ЗАСТРОЙЩИК, переехал в новую квартиру. Вариант с перепланировкой, ремонтом по дизайн-проекту (когда нужно снести половину перегородок и построить заново) в данном случае рассматривать не буду, т.к. интересует вариант купил квартиру -> выполнил чистовую отделку полов, стен. потолков -> переехал. ВСЕ. Вот она идеальная последовательность.
То вот с качеством, то все осталось на прежнем уровне. Если руки растут из правильного места и соблюдена технология то можно из самых дешевых (легальных, не контрафактных) строительных материалов выполнить качественную отделку. А можно использовать самые дорогие материалы (не синоним качественные), но при использовании их неумелыми/неопытными руками, а еще и при отсутствии надлежащего контроля сделать все до неприличия безобразно.
Так к примеру, я видел идеально ровные стены оштукатуренные ЦПР (цементно-песчаным раствором), да они требуют дополнительной подготовки, но они ровные, а значит затраты будут минимальными. Но также видел стены выровненные гипсовыми составами, причем неоправданно толстыми слоями. и имеющими просто грандиозные отклонения как по вертикали, так и по ровности.
Некоторые застройщики сдают квартиры частично без отделки: например без штукатурки стен или без стяжки пола, и я бы это даже назвал в какой то степени плюсом.
Почему? да потому что если качество плохое: то это все необходимо демонтировать, загрузить в мешки, вынести, вывезти, а это существенные затраты. Так например вес стяжки толщиной 60 мм на площади 50 кв.м. составляет примерно 5 400 кг (5,4 тонны). Демонтаж и вынос/вывоз стоят денег.
Причем качественно/некачественно - это не постоянный показатель. Редко когда бывает так что целый дом и в нем все квартиры плохие. Чаще всего влияние человеческого фактора.
Но бывают и серийные проблемы, о которых я расскажу в следующих постах.