При выходе квартиры на рынок очень важно правильно понять текущую ситуацию не только в городе в целом, но и конкретной локации. В одной из прошлых публикаций мы затрагивали тему локальной статистики, если вы не читали данную публикацию, то с ней вы можете ознакомится здесь:
В прошлой публикации вы можете найти локальную статистику по районам Москвы, но, во-первых, жизнь на Москве не кончается, во-вторых, я только начал собирать локальную статистику по районам Москвы.
В этой публикации мне бы хотелось рассказать об универсальном способе определения уровня насыщенности локального рынка, который я периодически использую.
Итак, откроем, например, Циан и посмотрим две цифры:
1. Количестве продаваемых квартир в регионе. На 21.04.23 в Москве продается 136,3 тысяч квартир;
2. Количество сдаваемых квартир в регионе. На 21.04.23 в Москве сдается 28,4 тысяч квартир.
На следующем этапе мы определяем во сколько раз рынок продаж превосходит рынок аренды:
136,3 тысяч квартир / 28,4 тысяч квартир = в 4,8 раза.
Таким образом, в Москве продается квартир в 4,8 раза больше, чем сдается.
Возьмем два района Москвы и посмотрим ситуацию в них:
1. Арбат. На Арбате сегодня продается 754 квартиры, то есть если брать в среднем по Москве, то должно сдаваться порядка 157 квартир, но фактически сегодня сдается 555 квартир. Другими словами, на Арбате в 3,5 раза сдается больше квартир, чем в среднем по Москве. Соответственно конкуренция по району будет ощущать никак при 28,4 тысяч квартир, а как при 100 тысячах квартир. Напомню, что на Арбате много элитного жилья.
2. Филевский парк. В районе Филевский парк сегодня продается 2450 квартир, то есть если брать в среднем по Москве, то должно сдаваться 510 квартир, но фактически сегодня сдается 373 квартиры. Другими словами, в районе Филевский парк в 1,4 раза сдается меньше квартир, чем в среднем по Москве. Соответственно конкуренция по району будет ощущать никак при 28,4 тысяч квартир, а как при 20,3 тысячах квартир.
Соответственно сдать квартиру сегодня в районе Филевский парк будет значительно легче, чем на Арбате, но стоит отметить, что снять квартиру в районе Филевский парк стоит значительно дешевле.
Конечно данный метод имеет свои погрешности, но можно делать расчет не только по районам, но добавлять и классы жилья, смотреть ситуацию по конкретным жилым комплексам, да, погрешность будет всегда, но общую ситуацию на рынке таким образом вполне можно оценить.