Да, и самые умные иногда ошибаются. А последствия ошибок при покупке объектов могут быть весьма печальными (суды, денежные потери).
Какие же ошибки наиболее часто совершают инвесторы при покупке объектов:
❌ Не проверяют историю и реноме Продавца.
Даже легкое касание интернета уже может дать существенную пищу для размышлений, а уж если перейти на специализированные сервисы (суды, банкротство, проверка контрагента), то можно много найти чего интересного о Продавце и его организации. В частности, именно в период сделки Продавец может быть ответчиком в имущественном споре, на имущество может быть наложен арест.
Поэтому перед сделкой необходимо зайти на ресурс арбитражных судов и сайты судов общей юрисдикции, чтобы посмотреть открытые судебные дела в отношении Продавца.
❌ Инвесторы забывают проверить условия расторжения договоров аренды приобретаемого объекта, а также забывают уточнить есть ли в наличии сервитуты.
Эти обременения усложнят деятельность инвестора после покупки объекта, а в случае наличия сервитута могут поставить реализацию проекта вообще под жирный вопрос.
❌ Инвесторы не проводят специализированную экспертную оценку объекта перед его покупкой.
Особенно это касается покупки объектов с дисконтом. Зачем, спросите Вы? И так понятно, есть же объявления на сайтах…
Через два года, когда Ваш бизнес на объекте будет процветать, выяснится, что Продавец стал банкротом и все его сделки за последние три года могут быть оспорены арбитражным управляющим.
Он будет требовать расторжения сделок, апеллируя к нерыночным условиям продажи объектов. Вот тут Вам и пригодится экспертная оценка для защиты своих интересов в суде. А объявления двухлетней давности в суде никак «не прокатят», да их уже и не будет в природе (на сайте).
❌ Инвесторы плохо проверяют полномочия представителей продавца.
Часто довольствуются ксерокопией / сканом доверенности, подписанной неизвестно кем. Это повод для Продавца оспорить впоследствии сделку (подписант не имел полномочий, так как такой доверенности не выдавали).
В этой связи на сделке должен быть участником либо сам генеральный директор, либо требуйте нотариально заверенную доверенность.
❌ Инвесторы не проверяют границы и планировки объекта на предмет наличия красных линий.
Красные линии – это проблема. Самое печальное – возможен снос, если здание на градостроительном плане пересекают красные линии городской застройки.
Если перепланировка помещений не узаконена, то это подготовка проекта, согласования в инстанциях, ремонт или реконструкция. А это время и деньги, которые нужны бизнесу совсем для другого.
Поэтому инвестору в обязательном порядке перед сделкой необходимо проверять техническую документацию: ГПЗУ, план БТИ, экспликацию, технический паспорт, разрешение на строительство (реконструкцию), разрешение на ввод здания в эксплуатацию.
✅ Надеемся на то, что наши читатели воспользуются рекомендациями и таким образом будут подготовлены. Предупрежден – значит вооружен!