Объясняем, что нужно учитывать при продаже жилья и земли, которые ранее принадлежали государству, как перевести квартиру из специального найма в соцнайм и на какие налоговые льготы можно рассчитывать.
В каких случаях полученная от государства недвижимость может быть продана
В первую очередь нужно понять, кому принадлежит недвижимость. Если квартиру, дом или землю вы получили до договору социального найма, пускай даже очень длительного, юридически такая недвижимость остается собственностью государства или муниципалитета.
Поэтому вы не сможете продать или подарить такую квартиру, дом или землю. Однако в ряде случаев вы можете приватизировать, то есть сделать своей собственностью такую недвижимость. Вот в каких случаях это доступно:
- вы гражданин России;
- вы не участвовали ранее в приватизации жилья. Это правило не относится к тем, кто получил право собственности до 18 лет;
- вы занимаете недвижимость по договору соцнайма;
- недвижимость находится в собственности государства или муниципалитета.
Подать документы на приватизацию можно в МФЦ. Точного списка документов нет, его определяют местные власти, поэтому вам в многофункциональном центре подскажут, какие бумаги собрать. Решение принимают за 46 дней. Услуга бесплатная.
Правда, не все жилье возможно приватизировать. Невозможно получить в собственность недвижимость с особым статусом — например, комнату в общежитии, служебное жилье, прибрежные участки земли, квартиры, расположенные на территории военных городков, а также жилье в аварийном состоянии или принадлежащее фондам соцзащиты в сельской местности.
Есть третий вид недвижимости — специальный найм. По такому виду договора жилье и землю выдают воспитанникам детских домов, у которых нет родителей, беженцам и вынужденным переселенцам, кадровым военнослужащим, людям с инвалидностью из-за ментальных нарушений.
Недвижимость, полученную по специальному найму, нельзя приватизировать. Однако этот статус не всегда постоянен. К примеру, квартиры и дома воспитанников детских домов и кадровых военнослужащих после пяти лет спецнайма переходят в социальный найм. После этого они могут приватизировать жилье и распоряжаться им как полноценные собственники.
Как только вы приватизировали жилье или землю, вы можете проводить любые регистрационные действия с недвижимостью — продавать, дарить или выделять доли.
Та же ситуация с квартирами, которые государство выделяет при сносе ветхого фонда. Если новое жилье вам досталось в собственность, то вы можете обменять или продать его без каких-либо ограничений по времени. Если в соцнайм, то вначале нужно пройти процедуру приватизации, а только потом совершать сделки.
Какие налоги нужно уплатить с продажи недвижимости, которая принадлежала государству
Никаких льгот по продаже имущества, которое ранее принадлежало государству или муниципалитету, нет. Как только вы становитесь собственником, вы совершаете все сделки на общих основаниях.
По действующим законам доход от сделки по продаже недвижимого имущества освобождается от НДФЛ, если вы владели жильем или землей больше пяти лет. Вам не нужно уведомлять налоговую и подавать декларацию 3-НДФЛ. Если вы владели недвижимостью меньше этого срока, то придется уплатить налог в 13% от суммы сделки.
Можно воспользоваться налоговым вычетом и уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн рублей. Продали жилье за 2,8 млн рублей — налог заплатите с 1,8 млн. Воспользоваться этим вычетом можно один раз в жизни.