В январе-феврале 2023 г. мы провели ежегодную переоценку 14 крупных складских комплексов класса "А" в различных регионах РФ - Московский регион, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск. Мы проанализировали:
- реестры арендаторов,
- изменения в ставках аренды,
- фактическую вакансию,
- цены предложений,
- а также настроение собственников складов.
Итак, что со складами? Портфель складов класса "А": наблюдения и выводы.
1. Ставки аренды. Все ставки во всех складских комплексах были проиндексированы. В среднем индексация составила 4-5%. При этом не важно какая дата индексации была по договору - март, август или октябрь 2022 г., индексация все равно была. Только в одном случае мы увидели, что собственник взял небольшую паузу (около месяца) по вопросу индексации, при этом по результатам переговоров ставки были проиндексированы в полном объеме в соответствии с условиями договоров. Расчетные рыночные ставки аренды по всем анализируемым объектам выросли. Рост в среднем составил от 5 до 10%, однако в некоторых случаях мы наблюдали рост рыночных арендных ставок более чем на 10%. Тем не менее столь высокий рост скорее исключение и помимо объективных причин может быть также связан с недооцененной ставкой в прошлом, недостатком качественных складских площадей в данной локации или с временным увеличением ставок аренды.
2. Цены предложений. Похожая ситуация. Цены на качественные склады по результатам нашего анализа выросли во всех рассматриваемых локациях. При этом средний рост также составил порядка 5-10%. Стоит отметить, что в продажу предлагаются в основном "спекулятивные склады", только недавно введенные в эксплуатацию или на стадии ввода, без определенного набора арендаторов. Предложений с устоявшимся набором арендаторов крайне мало, а предложений складов с моноарендаторами в анализируемых локациях на открытом рынке вообще выявлено не было. Это связано с тем, что лучшие объекты, сданные в аренду моноарендатору или имеющие стабильный пул арендаторов и минимальную вакансию, разлетаются как горячие пирожки и чаще всего даже не выходят на открытый рынок.
В связи с этим подобные объекты, как правило, оцениваются на основании доходов, соответственно, доходным подходом, который отражает характеристики конкретного объекта и его доходность. Применение сравнительного подхода для таких объектов чаще отражает ситуацию "в среднем по больнице", а реально сопоставимых объектов на рынке, как правило, нет.
3. Доля незанятых площадей (вакансия) в складах. По большинству анализируемых нами объектов вакансия или не изменилась, или изменилась несущественно (в большинстве случаев немного уменьшилась, в некоторых объектах несущественно увеличилась, но не более чем на 1%). Только один объект из портфеля показал существенное увеличение вакансии на текущую дату по сравнению с прошлым годом, что было связано с уходом крупного арендатора, но на освободившиеся площади был быстро найден новый. То есть среднегодовая вакансия в следующем году (первый прогнозный период) будет практически на уровне прошлого.
4. Реестры арендаторов. Примерно у половины объектов не было изменений в реестре арендаторов, совсем никаких. В первую очередь это касается объектов с моноаредатором. У оставшейся половины объектов пул арендаторов изменился, но несущественно.
5. И наконец, настроение собственников и управляющих. О них можно судить по личному общению. Все наши клиенты и собственники складских комплексов настроены позитивно, все говорят, что у них все хорошо, ставки растут, а их склады стоят даже дороже, чем мы оценили))) как, впрочем, нередко они считают)) Конечно, многое зависит от характеристик складского комплекса, но в общем и целом, склады класса "А" чувствуют себя более чем хорошо, ставки индексируются, цены растут, вакансия в целом стабильна, ротация несущественная, собственники настроены позитивно.
Делитесь своими наблюдениями. Что думаете об изменениях за год? И как оцениваете склады?