Как уже рассказывал раннее, покупатели отказались от покупки квартиры Марии Ивановны. Соответственно, и Мария Ивановна свой аванс, за уже выбранную квартиру, вынуждена была забрать. После возврата авансов по всей "цепочке" мы сделали выводы и сменили тактику.
"Цепочка" состояла из двух квартир: продаваемая квартира Марии Ивановны и квартира, которую она подобрала себе для покупки. Продавец последней квартиры, Игорь, уже не проживал в продаваемой квартире. Ему нужны были только деньги от продажи, без дальнейшего подбора недвижимости.
Теперь, по-порядку:
во-первых: как только появились первые "звоночки" о возможности отказа - не теряя времени и не дожидаясь официального расторжения аванса, везде обновили рекламу (продаваемой квартиры)
во-вторых: со следующим покупателем запланировали подписывать либо аванс со штрафом (в случае отказа от покупки), либо соглашение о задатке.
Задаток , согласно ч. 1 ст. 380 ГК РФ – это денежная сумма, которую одна сторона(Задаткодатель) дает другой стороне(Задаткодержателю) в обеспечение исполнения условий договора. Если договор не исполнил Задаткодатель, задаток остаётся у другой стороны. Если не исполнил Задаткодержатель, то он обязан уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
При передаче задатка, обычно, встречаются с "началом цепочки"(откуда идут деньги) и затем передают задаток в следующее звено.
Тут есть нюанс, который многие упускают в таких случаях: вариант задатка будет "рабочим", если подписывать его сразу всей "цепочкой"! (Ниже поясню-почему).
При оформлении задатка между сторонами, всегда прописываю предварительный договор купли-продажи(ПДКП).
При подписании ПДКП, проговариваются важные условия основного договора купли-продажи. Эти условия нужно согласовать со всеми участниками сделки.
Например, сроки и условия расчетов и освобождения продаваемой квартиры. Ведь, если согласовать условия только с началом цепочки и подписать ПДКП, а потом встречаться с завершающим звеном цепочки, то могут возникнуть разногласия (что часто происходит...ведь у каждого собственника - свои обстоятельства).
Как один из вариантов, если для заключительного звена(продавца) критичны сроки расчётов, то мы делаем безопасные расчеты в альтернативной сделке.
Безопасность обеспечивается расчетами через банковский аккредитив. В этом случае банк является посредником и переводит деньги продавцам только после того, как покупателям зарегистрируют переход права на жилье.
Альтернативная сделка представляет собой цепочку сделок с жильем (как с ипотекой, так и без нее) с участием нескольких продавцов и покупателей. Продавец не получает деньги на руки, а сразу же использует их для покупки другой недвижимости объекта.
Нового покупателя с наличкой нашли достаточно быстро. Через три дня после официального расторжения первого аванса, состоялся решающий показ (на следующий же день "сторговались" по цене и договорились о предстоящей покупке). На удачу Марии Ивановны, выбранную ей квартиру не успели продать, и ей не пришлось заново искать другой вариант)
В нашем случае сразу определились, что вариант безопасных расчётов с альтернативной сделкой будет самым подходящим (поскольку продавец Игорь желал получить расчёты в максимально короткие сроки).
В стандартной же ситуации: сначала регистрация перехода права на первую квартиру (с получением расчётов за неё через аккредитив) и последующей подачей документов на вторую сделку, сроки расчётов с последним продавцом увеличились бы в два раза...
Ну, и насчёт выбранного банка:
думали, что оптимальным вариантом будет известный "зеленый" банк (не хотелось бы его рекламировать, поэтому не буду упоминать). В итоге оказалось, что для такой услуги необходимо было выложить дополнительную сумму(с учётом безопасных расчётов и плюс электронная регистрация)🤦♂️ (при этом, банк пользуется деньгами покупателя и берет, с него же, за это деньги)
Оперативно нашли другой банк, где можно было оформить аккредитив и провести альтернативную сделку бесплатно...во как, оказалось-такое возможно😅
Друзья, а у Вас были случаи сделок, когда вы находились в цепочке?
Делитесь в комментариях, будет познавательно!
Чтобы не ошибиться и сделать правильный выбор - обращайтесь к опытным экспертам !