Когда выбранная квартира покупателем уже осмотрена, оценена со всех сторон, наступает самый ответственный момент, от которого зависит многое. Это обсуждение деталей предстоящей сделки с продавцом, перед тем как сделать авансовый платеж или внести задаток.
Темы такого разговора обычно охватывают стандартный круг вопросов - цена продажи, кто реальный владелец, как будем рассчитываться, есть ли у квартиры «подводные камни» в виде обременений, претензий со стороны родственников и пр.
Чтобы построить грамотно тактику общения с продавцом мы предлагаем использовать следующий перечень вопросов, которые должны быть обязательно заданы продавцу:
- кто является реальным собственником квартиры, есть ли доли в квартире других собственников. Лучше иметь, конечно же, дело с самим владельцем, чем с каким-то законным представителем, действующим по доверенности. В случае продажи по доверенности нужно будет спросить о том, являются ли собственник дееспособным, не болен ли он, не находится ли в местах не столь отдаленных, на службе в армии и т.п.
- юридическая история квартиры или на основании, каких прав, документов недвижимость находится в собственности у продавца - куплена, получена по наследству, подарена, приватизирована.
- полный перечень лиц прописанных в квартире. Кто имеет постоянную, кто временную регистрацию - причины, основания.
- не находится ли владелец в браке. Если ответ утвердительный, то нужно поинтересоваться даст ли согласие супруг (а) на сделку.
- наличие несовершеннолетних детей, кто из них сейчас прописан. Если дети есть, то тогда возникнет вопрос о том, дают ли органы опеки разрешение на продажу квартиры.
- использовался ли в какой – либо форме маткапитал для приобретения квартиры
- не является ли квартира предметом залога по ипотеке или иным кредитам
- может ли кто из родственников, третьих лиц оспорить право собственности, претендовать на свои права в квартире
- нет ли на квартире других обременений - арестов, судебных споров и пр.
- сколько времени нынешний владелец имеет в собственности квартиру? Если ответ будет - менее 3 лет, то следует иметь в виду, что срок исковой давности по квартирным спорам ограничен именно этим сроком.
- будет ли сейчас сделка прямой или же продавец будет использовать вариант альтернативной сделки?
- продавать квартиру будет сам собственник или его доверенное лицо?
- не производилась ли в квартире перепланировка, узаконена ли она или нет?
- имеются ли долги по коммунальным и иным платежам за квартиру, если есть, то какие именно, суммы?
- что из себя представляют соседи - в смежных квартирах, по лестничной площадке, нет ли среди них сомнительных лиц и пр.
При первичной беседе с продавцом не нужно быть излишне стеснительным и скромным. Чем больше вопросов будет задано – тем лучше. Не помешает запись ответов.
Имея предварительные ответы на поставленные вопросы, покупатель уже может начать торг с продавцом - по цене квартиры и условиям сделки.
Основные причины, которые должны насторожить покупателя квартиры
После общения с продавцом квартиры покупателю необходимо тщательно проанализировать его ответы (лучше их записывать) на предмет наличия рисков. Такими рисками могут быть:
- если квартира продается менее, чем через три года после её покупки, то есть риск того, что используется какая - то мошенническая схема.
- продажа квартиры по доверенности – не факт, что реальный собственник вообще что – либо знает о продаже
- если продавец решил использовать вариант альтернативной сделки, то есть риски попасть в затяжную серию сделок и потерять время.
- наследственная квартира, даже если получена в строгом соответствии с законом, имеет потенциальный риск того, что могут объявиться еще какие- то наследники. Они могут оспорить сделку.
- продавец квартиры может иметь свои личные риски - например, ограниченно (пусть даже временно) недееспособен, имеет проблемы с законом и т.п.
- квартиры с обременениями, в залоге - есть риск отвечать покупателю квартиры своими деньгами по чужим долгам
- квартира со скрытыми технически инженерными дефектами, в том числе и с неузаконенной перепланировкой
- проблемные соседи
- цена квартиры заметно ниже рыночной на данный момент времени. Есть риск того, что продавец специально решил «заманить» покупателя низкой ценой - вполне возможно, что с квартирой не совсем все хорошо.
В дополнении ко всем этим рискам покупатель должен иметь информацию о лицах имеющих право пожизненного пользования (не путать с правом собственности и распоряжения) квартирой, даже если она перешла в собственность другого лица по ДКП.
Это такие лица, как:
- Те, кто в ходе приватизации квартиры добровольно отказался от участия в ней, но сохраняет право на проживание
- лица, имеющие право проживать в квартире на основании так называемого завещательного отказа, т.е. когда кто-то из наследников отказывается от своей доли в наследстве
- те, кто имеет паи в жилищных кооперативах
- кто - либо из супругов, если это оговорено в брачном контракте
- несовершеннолетние дети
- те, кто проживает в квартире на праве пожизненной ренты или на основании письменного соглашения (договора) с прежним собственником
Если покупатель после первичного анализа пришел к выводу, что риски приобретения этой квартиры перевешивают все её выгоды, то лучше поискать на рынке другой вариант. Лучше еще немного потратить времени на поиск других вариантов на рынке (для большого города проблем с выбором квартир обычно нет), чем потом терять время и деньги, защищая свои права в судах.
P.S. Если Вам нужна помощь в покупке, продаже или обмену недвижимости в Москве, Московской области и за рубежом, оформление ВНЖ, ПМЖ, открытие счетов или фирм,
надежный управляющий или просто совет по недвижимости.
Вы легко меня найдёте на просторах интернета.
Приглашаются к сотрудничеству партнеры: агентства недвижимости и риэлторы, юристы, застройщики, журналисты.
Контакты: Офис «Центральный» 8 (499) 391-57-83; 8 (968) 404-10-30
125375 г. Москва, ул. Тверская, д. 18к1
Режим работы: пн-пт 9:00-21:00, сб 10:00-20:00
телеграмм канал: https://t.me/Rieltor_rysakov_msk
На карте: https://yandex.ru/maps/org/rieltor_rusakov_v_a_/169946487069/
my@v-rusakov.ru
сайт: https://rieltor-rusakov.ru/
ВК: https://vk.com/uslugi_rieltor
ОК: https://ok.ru/n.stolitsy4993915783
#Риэлторэкспертпонедвижимостирусаков #экспертпонедвижимостирусаковвиталий
#риелтор #брокер #московская #купитьквартиру #агентствонедвижимости #продатьквартиру #сделка #недвижимость
