Всё об услуге Доверительное Управление Недвижимостью.
Сдавать недвижимость в аренду — не такое уж и простое дело.
Необходимо следить и держать в голове сразу несколько важных вещей:
- улаживать потенциальные конфликты с соседями;
- напоминать нанимателям о наступающих платежах;
- следить за своевременной оплатой аренды, коммуналки и передачи показаний счетчиков;
- следить за состоянием квартиры;
- искать новых жильцов взамен съехавших, показывая квартиру в удобное время для нанимателй;
- отвечать на большое количество звонко;
- составлять и подписывать документы.
Особенно тяжело это даётся тем, кто решает сдать свою квартиру и уехать в другой город или даже страну.
Разумеется, в век социальных сетей некоторые вопросы стало решать проще, но не все.
В аренде важное значение имеет непосредственное общение с человеком.
Поэтому существует такое направление — доверительное управление. Ниже я расскажу, что это такое и как им правильно пользоваться.
Это услуга, которую оказывают специализированные компании, агентства недвижимости или риелторы. Собственник передаёт право распоряжаться недвижимостью либо организации, либо частному лицу. О плюсах и минусах передачи юр лицу или частнику поговорим чуть ниже.
Управление обязывает управляющего действовать в интересах собственника недвижимости. Сторонам необходимо заключить соответствующий договор, определяющий перечень оказываемых услуг, срок оказания услуги и вознаграждение. Таким образом, управляющий становится в праве, осуществлять любые действия (фактические и юридические) от вашего лица. Данная услуга не дает право отчуждать вашу недвижимость, только управлять.
Подходит как для посуточной аренды, так и для долгосрочной.
Зачем передавать имущество в доверительное управление?
Ответ прост: чтобы упростить себе жизнь.
Представьте, что обстоятельства сложились таким образом, что вы живёте далеко или у вас нет времени и возможности проверять состояние квартиры, выселять и заселять жильцов, следить за соблюдением договорённостей, решать возникающие конфликтные вопросы и у вас нет возможности попросить друзей или родственников следить за ней.
Но необходимость в этом остаётся. Тогда на помощь приходит доверительное управление.
Кто может быть доверительным управляющим?
Собственник может выбрать самостоятельно, с кем заключать договор: со специализированной компанией, агентством недвижимости или частным риелтором.
В чем разница между исполнителями, их плюсы и минусы?
Специализированная компания: форма образования может быть любой, как ООО так и ИП.
Индивидуальный Предприниматель отвечает всем своим имуществам по своим обязательствам, а ООО уставным капиталом. Специализированная компания занимается исключительно переданными в управление объектами.
Это их основная услуга и качество оказываемых услуг в такой компании гораздо выше, чем в агентствах недвижимости и тем более у частников. Как правила в таких компаниях создана структура с разделением обязанностей и регламентов, что дает гораздо лучшее качество управления.
Агентство Недвижимости: как я уже написал выше, в таких компаниях чаше всего приоритет на классические риэлтерские услуги (покупка, продажа, ипотека и тд). Отдельной структуры по управлению объектами недвижимости нет. Работу выполняют риелторы, у которых задача продать и получить приличную комиссию, а не управлять квартирой или офисом, погружаясь в рутинные проблемы управления. Риелторы в Агентствах часто меняются. Все это приводит к ухудшению качества услуги и управления.
Частное лицо: мнимое преимущество передачи частнику может заключаться лишь в том, что его услуги дешевле чем у специализированной компании или агентства. Но этот плюс легко превращается в огромный минус, когда частник уехал в отпуск и вашим объектом никто не занимается. Или он заболел – тоже все вопросы ставятся на паузу.
В моей практике клиенты приходящие к нам в управления после частников имеют целый набор проблем. Начиная от долгов по коммуналке, заканчивая испорченным ремонтом и не возможностью что то решить с этим частником.
Как выбрать доверительного управляющего?
Расскажу, что нужно проверить прежде, чем сделать выбор управляющего.
Проверьте компанию или предпринимателя в реестре юридических лиц/ИП. Если компании или ИП нет в реестре, то они не имеют права заключать договоры и вести деятельность. Поищите отзывы о работе, проанализируйте сайт. Если вы выбрали компанию, проверьте, участвовала ли она в судебных процессах, и по какому поводу. Проверить можно на государственном интернет - портале «Правосудие».
Плюсы доверительного управления.
Главный плюс — экономия времени и сохранённые нервы. Вам не придётся самостоятельно рекламировать свой объект, отвечать на кучу пустых звонков, искать жильцов, устраивать просмотры квартиры, организовывать юридическую составляющую сдачи, проверять нанимателей, тратить время на проверку состояния квартиры после сдачи, решать конфликтные моменты с жильцами или соседями, взаимодействовать с Управляющими Компаниями, решать вопросы бытового характера и так далее. Все эти моменты и много что другое решает управляющий.
Таким образом получается, что квартира приносит стабильный пассивный доход при минимальных затратах времени и нервов. А при правильной настройке процессов, вы будете в курсе всех важных моментов и все у вас будет под контролем.
Минусы доверительного управления.
Первым минусом можно выделить то, что собственник получает меньшую сумму за сдачу квартиры в аренду, так как часть суммы идёт в счёт вознаграждения управляющему.
Также есть риск того, что собственника могут обмануть.
Например, собственник дал согласие на долгосрочную аренду, а управляющий сдаёт её посуточно, получая тем самым доход, большую часть которого забирает себе. Из предыдущего минуса вытекает следующий: быстрый износ жилья, потенциальные жалобы от соседей на временных квартирантов. Если собственность сдают посуточно или как хостел, то велика вероятность неконтролируемого износа и порчи недвижимости.
Еще одним из минусов может быть выбор компании, которая некачественно и не прозрачно оказывает данную услугу.
Вы не получаете отчетов о проделанной работе. Не знаете кому и за сколько сдается ваша недвижимость. Все расчеты происходят в серую. Нет отчетов о состоянии квартиры в процессе проживания нанимателей.
Также существует риск незаинтересованности управляющего в быстрой и успешной сдаче квартиры. На этот случай вы можете обезопасить себя включением в договор пункта о минимальном размере дохода, который обязуется обеспечивать вам управляющий. И максимальных сроках поиска нанимателя.
Как передать квартиру в доверительное управление?
Если вы всё-таки решили отдать квартиру в управление, потребуется сделать вот что:
Найдите доверительного управляющего. Читайте отзывы или ориентируйтесь на рекомендации коллег, родственников, друзей – это очень важно.
Обсудите заранее все детали с будущим управляющим. Срок действия договора, объём работы, размер вознаграждения, когда оно оплачивается, полномочия управляющего — всё это лучше обсудить до заключения договора.
Запросите шаблоны договора на управление и шаблон договор найма. Задавайте вопросы.
Соберите документы для передачи недвижимости в управление. Вам понадобятся документ, подтверждающий ваше право собственности на недвижимость, нотариальную доверенность на управляющего, паспортные данные.
Составьте договор с доверенным управляющим и подпишите его с обеих сторон.
Составьте и подписать с обеих сторон акт приёма-передачи недвижимости.
Как заключить договор доверительного управления?
Предмет договора — оказание услуги по управлению, не сам объект недвижимости, поэтому договор доверительного управления — это договор об оказании услуг. Основные моменты, которые должны быть указаны в договоре:
- Недвижимость, передающаяся в доверительное управление.
- Адрес и документ основания права собственности.
- ФИО и паспортные данные того, в чьих интересах осуществляется управление имуществом.
- Размер аренды и сумма вознаграждения управляющему.
- Перечень услуг, которые обязан оказывать управляющий
- Срок действия договора (минимальный и максимальный срок).
- Можно указать примерный портрет нанимателя.
- Обязательно нужна опись имущества с указанием кол-ва предметов и их состояния, а так же состояние ремонта.
- Указать показания счётчиков при приемки квартиры и кол-во передаваемых ключей.
- Также, потребуется нотариально заверенная доверенность. В ней прописывают всё, что собственник позволяет делать управляющему. Например, сдавать квартиру в аренду, право принимать арендную плату и так далее. Чем точнее вы пропишете права управляющего, тем безопаснее для обеих сторон.
Как разорвать договор доверительного управления?
Максимальный срок действия договора — до 5 лет. По истечении этого срока, договор прекращается, если об этом заявит хотя бы одна из сторон. Если подобного не случилось, договор продлевается тех же условиях и на тот же срок.
Участники договора могут отказаться от него. В этом случае вторую сторону необходимо предупредить за 30 дней до расторжения, если иной срок не предусмотрен условиями договора. Как правило в договоре на управление есть минимальный срок управления это 6 мес. Если собственник по каким то причинам захочет раньше расторгнуть – вероятнее всего придётся заплатить неустойку, она должна быть прописана в договоре.