Когда создание нового и реконструкция прошлого – это проект здания, следует начать закладывание фундамента с документов. Тем более если его реализация запланирована на определенный срок, невозможно игнорировать действующие требования законодательных актов к устройству и застройке площади обозначенного населенного пункта, как и нельзя нарушать художественно-архитектурный облик, единый орнамент линий и фасадную композицию.
Создать крепкий фундамент из бумаги можно, если вы готовы пройти все ступени согласования: помимо соблюдения установленных нормативов исполнения законодательных актов (к примеру, 384-ФЗ) и требований ГПЗУ, отдельным шагом будет подготовка специального пакета документов, а именно – архитектурно-градостроительного решения (АГР), в некоторых регионах его еще называют архитектурно-градостроительным обликом (АГО).
Статья 7 ГрК определяет право на утверждение положений АГР, предоставленное местной администрации субъекта федерации, которая в свою очередь формирует их в составах законодательных актов:
- Постановление 284-ПП для Москвы
- Распоряжение 10-Н, утвержденное КГА, для Санкт-Петербурга.
Что такое АГР/АГО?
Архитектурно-градостроительное решение – это часть комплекта документов, запрашиваемых на стадии проектирования объекта, которая содержит: техническую документацию и материалы с графической визуализацией планируемого фасада здания. Набор бумаг актуален как для строящегося здания, так и для реконструируемого.
Документы должны содержать подробное описание архитектурных изменений с их мотивированным обоснованием тех требований, которые касаются:
- индивидуальных характеристик объекта, соответствующих положениям ГПЗУ и положениям градостроительной документации населенного пункта
- соответствию санитарно-гигиенических, экологических, инженерно-технических норм
- стилевой составляющей, композиции, архитектурной формы, цветовых решений для фасадных элементов
- регламентов облагораживания примыкающих территорий и благоустройства инфраструктуры
Специфика АГР состоит в том, что его нужно согласовать с органом государственной власти до утверждения собранного пакета документов. Вопросами согласования в Москве занимается специальный Комитет по архитектуре и строительству, а в Московской области – Главное управление архитектуры и градостроительства. Подать заявку на согласование можно в электронном виде через сайт госуслуг. Если не урегулировать данный процесс на этапе подготовки проекта, то могут возникнуть проблемы при вводе объекта в эксплуатацию.
Из чего состоит АГР?
- Развертка фасадов будущего здания со всех сторон с учетом будущего облика объекта
- Подробное описание и детализация оконных и дверных проемов, внешних элементов, балконов и т.п.
- Колористический паспорт в соответствии с международной цветовой классификацией и типовыми альбомами, разработкой которых занимаются МКА (в Москве) и КГА (в Санкт-Петербурге)
- Ведомость оконных и дверных полотен со сведениями о габаритах и местоположении на фасадах
Как согласовать готовый АГР?
Уполномоченным органом для проведения этого этапа является Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы (Москомархитектура или МКА). Алгоритм будет выглядеть следующим образом:
- Подача документов в электронном виде через портал госуслуг mos.ru
- Рассмотрение документов созванным Архитектурно-художественным советом МКА
- Максимальный срок вынесения решения составляет 17 рабочих дней
- При полном и правильно оформленном пакете документов АГР выдается свидетельство
- Сведения о полученном свидетельстве АГР вносятся в реестр Комитета по архитектуре и градостроительству
Дальнейший процесс реализации проекта ведет к этапу получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а для этого необходимо свидетельство АГР. Примечательно, что документ не имеет срока давности, ведь от него напрямую зависит развитие строительства или реконструкции.
Возможно ли обойтись без АГР?
В Постановлении № 284-ПП есть перечень объектов, которым не требуется АГР:
- здания частной застройки
- объекты культурного наследия
- некапитальные строения
- здания на землях, которые утверждены ППТ Москвы
Соответственно, столичные власти должны иметь основания, чтобы требовать от застройщика наличие утвержденного АГР, так как это может быть не предусмотрено 284-ПП.
Зеркальная ситуация: девелопер не сможет получить разрешение на старт строительства, если по 284-ПП требовалось АГР, но его согласование с госорганами не состоялось.
В том же Постановлении есть перечень объектов, которым не обойтись без АГР:
- объекты капитального строительства
- линейные объекты транспортной инфраструктуры (станции метро, мосты, эстакады и т.д.)
- части объектов, от которых зависит художественно-архитектурное восприятие города, района или улицы
На указанный список объектов нужно оформлять АГР с целью их реконструкции или строительства с нуля. Особым требованиям должны соответствовать объекты, расположенные в ЦАО и за его чертой. Для строительства внутри границ ЦАО Москвы установлены самые жесткие требования по архитектурно-инженерному проекту, внешнему облику, этажности и т.п.
Отличается ли АГР от АГО?
Принципиально важных отличий между терминами АГР и АГО нет. Это лишь разные формулировки одного документа, принятые в региональных нормативных актах. Тем не менее они все регламентированы, и их дополняет еще одно название – «архитектурная концепция объекта».
Документы имеют идентичное содержание и требования госорганов к его оформлению, только в Москве для объектов нужен АГР, а в Подмосковье и Санкт-Петербурге – АГО.
Порядок разработки АГР/АГО в 2023 году
Москомархитектура сообщила, что с 16 марта услуга по утверждению АГР была усовершенствована. Кроме Московских фондов реновации и защиты прав участников долевого строительства, подать заявление может орган исполнительной власти города. Заявка для объектов программы реновации будет рассмотрена в течение 15 рабочих дней, а для строений освоения городской территории он станет короче – 20 рабочих дней вместо 25.
Также было сказано, что до этого процесс согласования АГР/АГО предусматривался ГрК РФ лишь для городов федерального значения, а теперь процедура доступна всем городам и населенным пунктам.