Судебный спор о нежилом здании: кто прав - арендатор или арендодатель?
В 2014 году Верховный суд РФ вынес определение по делу, которое длилось уже шесть лет. Суть спора заключалась в том, что Московский экономико-правовой институт (МЭПИ) арендовал у компании «Русский продукт» нежилое здание на девять лет. Спустя шесть лет институт отказался исполнять договор, направил арендодателю уведомление и перестал платить за помещение. Компания подала на институт в суд. Истец просил признать отказ от исполнения обязательств незаконным, а также взыскать с ответчика арендную плату и неустойку. Две инстанции отказали истцу, но кассация требования удовлетворила. Верховный суд также встал на сторону арендодателя. Суд указал, что ни в законе, ни в договоре не предусмотрено право арендатора в одностороннем порядке отказываться от срочного договора аренды. Поэтому уведомление института об отказе от исполнения обязательств не имело юридического значения, договор продолжал действовать (определение Верховного Суда РФ от 27.08.2014 №305-ЭС14-932).
Какие аргументы приводили стороны в ходе судебного процесса? Какие нормы права были применены судами? Какие последствия имеет данное решение для практики арендных отношений? Об этом мы расскажем в нашем материале.
Арендодатель и арендатор заключили срочный договор аренды нежилого здания на девять лет с 1 февраля 2008 года по 31 января 2017 года. Согласно договору, арендная плата составляла 300 тыс. рублей в месяц и подлежала индексации ежегодно. Арендатор также обязывался оплачивать коммунальные услуги и содержание здания. В договоре было предусмотрено право арендатора в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора с уведомлением арендодателя за три месяца до даты прекращения договора.
В июне 2014 года арендатор направил арендодателю уведомление об отказе от исполнения договора с 1 октября 2014 года. Арендодатель не согласился с таким решением и потребовал продолжения исполнения договора до его окончания. Арендатор же перестал платить за пользование зданием с октября 2014 года.
Арендодатель обратился в суд с иском к арендатору о признании незаконным отказа от исполнения договора, взыскании арендной платы за период с октября 2014 года по январь 2017 года, неустойки за несвоевременную оплату аренды и компенсации морального вреда.
Аргументы сторон
Арендодатель ссылался на то, что договор аренды был заключен на срок девять лет и не предусматривал возможности его расторжения в одностороннем порядке. По его мнению, условие о праве арендатора отказаться от исполнения договора с уведомлением за три месяца было ничтожным, так как противоречило статье 621 ГК РФ, которая устанавливает, что срочный договор аренды прекращается по истечении срока его действия. Арендодатель также указывал на то, что он понес большие убытки из-за того, что не мог распоряжаться своим имуществом и получать доход от его использования.
Арендатор же полагал, что он имел право отказаться от исполнения договора в соответствии с условием, оговоренным сторонами. Он утверждал, что это условие не противоречило закону, так как статья 621 ГК РФ не запрещает сторонам предусматривать такую возможность. Арендатор также считал, что он своевременно уведомил арендодателя о своем решении и выполнил все свои обязательства по оплате аренды до октября 2014 года.
Решения судов
Первая инстанция отклонила иск арендодателя, сославшись на то, что арендатор действовал в соответствии с условием договора аренды, которое не противоречило закону. Суд также отметил, что арендодатель не доказал факт понесения убытков и морального вреда.
Апелляционная инстанция подтвердила решение первой инстанции, добавив, что арендодатель не обратился в суд в течение года с момента возникновения спора, что является сроком исковой давности по статье 196 ГК РФ.
Кассационная инстанция отменила решения нижестоящих судов и удовлетворила иск арендодателя полностью. Суд указал, что условие о праве арендатора отказаться от исполнения договора с уведомлением за три месяца было ничтожным, так как противоречило статье 621 ГК РФ. Суд также отметил, что срок исковой давности не истек, так как начинался с момента окончания действия договора аренды.
Верховный суд РФ поддержал позицию кассационной инстанции и отклонил жалобу арендатора. Суд подчеркнул, что ни в законе, ни в договоре не предусмотрено право арендатора в одностороннем порядке отказываться от срочного договора аренды. Поэтому уведомление института об отказе от исполнения обязательств не имело юридического значения, договор продолжал действовать до его окончания.
Последствия решения
Данное решение Верховного суда РФ имеет важное значение для практики арендных отношений. Оно подтверждает, что срочный договор аренды является обязательным для сторон до истечения его срока и не может быть расторгнут в одностороннем порядке без наличия оснований, предусмотренных законом или договором. Такими основаниями могут быть:
- нарушение одной из сторон существенных условий договора;
- невозможность исполнения договора вследствие обстоятельств непреодолимой силы;
- изменение обстоятельств, при которых стороны заключали договор;
- достижение цели договора до истечения его срока;
- соглашение сторон о расторжении договора.
Если стороны хотят предусмотреть возможность расторжения срочного договора аренды по желанию одной из них или по обоюдному согласию, то они должны четко указать это в тексте договора и определить порядок и условия такого расторжения.
В противном случае, если стороны не договорились об иных основаниях расторжения договора, то они должны руководствоваться общими правилами ГК РФ.
Таким образом, срочный договор аренды является гарантией стабильности и защиты интересов сторон. Он не может быть расторгнут в одностороннем порядке без законных оснований. Стороны должны тщательно прорабатывать условия договора и учитывать все возможные риски и последствия.
Однако в некоторых случаях отказаться от договора можно. Это указано в ст. 450.1 ГК РФ. Если в Гражданском кодексе РФ или другом законе прямо прописано право стороны отказаться от договора, она может не исполнять сделку. В некоторых случаях отказ возможен при определенных условиях. Например, если сторона договора не исполняет обязательства.