С 2022 года доля конечных пользователей в структуре покупателей строящейся офисной недвижимости увеличилась в два раза. По данным аналитиков STONE HEDGE, сегодня по портфелю бренда STONE 40% сделок с офисами заключается в интересах конечных покупателей, планирующих собственное размещение на приобретенных площадях.
Столь заметный рост данной аудитории прежде для рынка офисов на продажу был нехарактерен. До 90% сделок в строящихся бизнес-центрах на ранних стадиях стройки совершались инвесторами. Однако дефицит предложения и рост стадии строительной готовности первых офисных объектов класса А, предложенных 2-3 года назад на продажу, изменили конъюнктуру спроса. Доля конечных покупателей и раньше увеличивалась по мере завершения всего проекта, однако сейчас отмечен тренд на перетекание спроса со стороны новой аудитории, прежде ориентированной на покупку готовых офисных метров либо на долгосрочную аренду.
Несмотря на такой рост спроса, предложение новых офисов на продажу остается небольшим, поскольку после 2014 года бизнес-центров строилось немного, а текущее предложение быстро разбиралось. По данным компании IBC Real Estate, на 2023 год девелоперами заявлен ввод 210 тыс. кв. м офисной недвижимости, при этом большая часть этих площадей уже реализована. В открытом экспонировании представлено всего около 250 тыс. кв. м.
Почему конечные пользователи стали чаще покупать строящиеся офисы?
Текущее готовое офисное предложение уже не отвечает требованиям современных компаний. Ввод основного объема действующих сегодня офисных центров пришелся на период до 2014 года, то есть уже более 10 лет назад. Поэтому интерес конечных пользователей трансформировался в пользу новых качественных бизнес-центров со сроком сдачи в 2023-2024 гг., где за сопоставимый бюджет можно приобрести более просторный офис, отвечающий современным запросам. Так, средняя цена кв. м в строящихся бизнес-центрах составляет 350 тыс. рублей, в то время как в готовых объектах — 500 тыс. рублей/кв. м.
От уже готового предложения новые качественные объекты отличает и иной уровень продукта. Профессиональные девелоперы офисного сегмента делают упор на создание бизнес-центра как среды для работы и отдыха, интегрируют объект в окружение с помощью благоустройства и общедоступной территории, прорабатывают концепцию инфраструктуры, которая будет востребована и резидентами, и жителями района. Дизайн лобби и архитектура перестают быть качествами второго плана, что также становится преимуществом для конечных пользователей при выборе офиса для покупки.
Влияние на сегмент также оказывают структурные изменения рынка и экономики России. Сегодня основным драйвером спроса выступают отечественные компании, которые исторически предпочитали аренде владение офисом. Поддерживает спрос на строящиеся офисы со стороны конечных пользователей и тренд на консолидацию подразделений в рамках одного объекта. Так, государственные структуры и представители промышленного сектора сегодня рассматривают для покупки площади в диапазоне от 5 до 7 тыс. кв. м для объединения собственных подразделений. Крупнейшие заметные сделки в 2022-2023 гг. в этой категории были совершены в строящихся объектах. Среди них — реализация офисного здания Tower A в составе премиального квартала STONE Towers под штаб-квартиру крупного металлургического холдинга.
Интерес к покупке офисов в качественных строящихся бизнес-центрах растет со стороны конечных пользователей, в том числе крупного российского бизнеса и госкорпораций, которые аренде предпочитают владение. Фактически такие компании арендуют офис у самих себя, — отметил гендиректор консалтинговой компании Remain Дмитрий Клапша.
Спрос распределен
При этом конечные покупатели не конкурируют с инвесторами на офисном рынке за площади. Малый инвестор, который только заходит на офисный рынок, ориентирован на небольшие чеки, его интересуют лоты до 250 кв. м. Именно такие площади пользуются спросом со стороны малого и среднего бизнеса, который пока не может себе позволить владение офисом и отдает предпочтение аренде. Крупные институциональные инвесторы в коммерческой недвижимости, ориентированные на получение высокого дохода, напротив, предпочитают вложения в этажи от 1000-2000 кв. м и более. Конечные же пользователи либо выбирают блоки из нескольких этажей или корпуса целиком, либо концентрируют свое внимание на нескольких блоках по 500-700 кв. м с возможностью их объединения.
По данным аналитиков, основной интерес со стороны конечных пользователей к строящимся офисам еще не исчерпан и сохранится в 2023 году на высоком уровне ввиду ограниченного объема ввода новых бизнес-центров, а также привлекательной в сравнении с готовыми объектами ценой. Так, средний бюджет покупки офиса площадью 250 кв. м в строящемся бизнес-центре в Москве сегодня составляет 89,5 млн рублей, в то время как в готовом бизнес-центре за аналогичную сумму можно приобрести почти в 1,5 раза меньшую площадь. При этом новые анонсированные офисные объекты будут построены только после 2026 года, а значит, образующийся в 2024-2025 гг. дефицит новых офисов может привести к росту ставок аренды.