Есть те, кто считает падение продаж у застройщиков кризисом перепроизводства.
Мое мнение - кризиса перепроизводства нет. Есть кризис "переоцененности" или "жадности", кому как нравится называть сегодняшнюю ситуацию на рынке недвижимости.
Соответственно, больше всего не продано объектов там, где цена максимально не соответствует предлагаемым объектам (неудачное месторасположения, отсутствие ремонта, человейниковость).
На самом деле снижение темпов продаж в Петербурге наблюдается ещё с допандемических времён, т.е. с 2019 года. Это хорошо показывает статистика Росреестра. Смотрите данные на графике
Усиление снижения темпов продаж произошло с апреля 2022 года.
Застройщики не могут не начинать новых строек. Строительство является производством постоянного цикла, практически, как хлебобулочный комбинат. Следовательно, застройщики, чтобы иметь прибыль должны строить постоянно. В противном случае появятся финансовые разрывы и придется сокращать персонал, а потом и закрываться.
Пирамидальность в привлечении средств физических лиц в стройку с появлением эскроусчетов фактически осталась, потому что застройщики не могут, или не хотят, строить "на свои средства". К примеру, в производственной и коммерческой недвижимости практически нет понятия "дольщик". Там девелопер на свои (или заёмные у банка) средства строит объект, к примеру торговый молл, а потом привлекает арендаторов. Следовательно он старается построить хороший, привлекательный, продуманный объект, в противном случае он прогорит, потому что его объект будет неинтересен потребителю.
В жилищном строительстве не так. Тут застройщики продают "фьючерсы" на новостройки - красивые картинки и обещания построить в срок объект похожий на рекламный проспект.
После введения эскроу-счетов и проектного финансирования к пирамиде подключились и банки. Эта схема не делает жилье доступным, а лишь разгоняет цены привлекая все больше и больше граждан в систему ипотечного кредитования.
Так же я считаю, что государство и чиновники виновны в складывающейся ситуации. Постоянное стремление рапортовать о достижении новых рекордных объемов строительства говорит о превращении в навязчивую идею посыла о доступности жилья и обеспеченности им граждан.
Фактически Минстрой превратился в Госстрой.
Только отличие советского Госстроя отличалось тем, что государство было не только заказчиком и контролёром, но и финансистом, а жилье раздавали бесплатно.
Сейчас же странно слышать призывы чиновников "увеличить и обеспечить" в условиях рыночной экономики.
Хотя в последнее время я все больше убеждаюсь, что "рыночная экономика" это миф. Во всяком случае в секторе строительства жилья.
И вот очередное доказательство моим мыслям, доказывающим о нерыночности сегодняшнего рынка недвижимости.
Министр строительства и ЖКХ РФ Ирек Файзуллин 12 апреля 2023 года заявил:
"Некоторым застройщикам хочется задать вопрос - не хотите ли снизить цены немножко, чтобы продалось?" Приправив этот посыл сообщением, что такие возможности у застройщиков есть, т.к. подконтрольное Файзуллина ведомство такой анализ проводило.
Я думаю, что это и есть перевод фразы президента о необходимости поддержать спрос на новостройки.
Застройщикам помогли сверх меры, пора им уже возвращать сторицу.
Подписывайтесь на мой телеграм-канал "Щегельский о недвижимости без сиропа", потому что там я пишу, что хочу, а дзен, как известно, не любит многие мысли не совпадающие с их правилами.
С уважением ко всем,
Дмитрий Щегельский, практикующий риэлтор с 1991 года, генеральный директор агентства недвижимости "БЕНУА", президент Национальной палаты недвижимости