Напомним:
Рассматривается свежайшая практика - постановление Конституционного Суда РФ от 31 марта 2023 г. N 13-П. Поводом для дела послужил курьезный случай – собственник сдал в аренду свое помещение, в нем открыли парикмахерскую, из которой этот собственник украл микроволновку. Письменного договора аренды при этом не составлялось.
Эксперты Коллаборации выделили главные (по их мнению) тезисы решения КС, непосредственно отвечающие на поставленный в заголовке поста вопрос.
Тезис номер раз.
Собственник (владелец), передавая находящийся в его собственности (законном владении) имущественный объект во владение и пользование другому лицу, добровольно ограничивает свои права на данный объект. При этом права временного владельца данного объекта (арендатора!!!) подлежат защите, в том числе против его собственника (владельца).
Тезис номер два.
Собственник (владелец) имущества имеет право на доступ внутрь объекта, переданного им во временное владение и пользование другому лицу, при наличии законного основания для этого (согласие временного владельца, осуществление контроля за использованием переданного имущества, устранение чрезвычайных ситуаций, другие предусмотренные законодательством, договором или иным соглашением основания). Стороны вправе предусмотреть право арендодателя на беспрепятственный доступ внутрь объекта в любое время (ну а если такое право НЕ ПРЕДУСМОТРЕНО – его, соответственно, НЕТ – примечание Коллаборации ПРАВА).
Кроме того, не исключено возникновение чрезвычайных ситуаций, угрожающих законным интересам собственника (владельца) имущества, переданного во временное владение и пользование другому лицу: аварии, возгорания и т.п. Это требует незамедлительного, хотя бы и не предусмотренного договором или иным соглашением сторон доступа собственника (владельца) внутрь соответствующего объекта без согласия его временного владельца и в его отсутствие (в отсутствие его представителя). Такой доступ сам по себе не может рассматриваться как неправомерный, но это скорее исключение из правила, своеобразный «форс - мажор».
Тезис номер три.
Отмеченное распространяется и на передачу подпадающего под признаки помещения либо иного хранилища его собственником (владельцем) во временное владение и пользование другому лицу на основании соглашения между ними, не отвечающего требованиям закона. То есть, принцип «добровольного ограничения права» арендодателя на переданный в аренду объект действует и при условии «устного» заключения договора аренды. Иными словами, сама по себе «устность» соглашения о передаче помещения в аренду не предполагает произвольности доступа арендодателя в помещение. Юристы те еще затейники; логике их не объять 🤣
Вывод экспертов Коллаборации ПРАВА
В сто тысяч пятисотый раз судебная практика подчеркивает значимость Его Величество Договора. К которому нельзя относиться как к «простой бумажке».
Дорогой арендодатель!
Хочешь свободного, постоянного, немотивированного доступа в свое помещение? Пиши об этом в договоре. Желаешь, чтобы нарушение такого режима доступа вело к немедленному одностороннему (твоему) отказу от аренды? Делай эти условия существенными и снова – пиши договор, не ленись. Именно соответствующие условия договора аренды помогут максимально нивелировать принцип «добровольного ограничения прав» арендодателя на объект аренды, который так полюбили суды.
Вменяемый договор убережет многих неприятностей: от захвата помещения «непрошенными арендаторами», «забывшими» либо заплатить, либо добровольно убраться вон после прекращения договора аренды, или убрать из помещения «случайно» оставленные вещи, или вовсе непонятно как оказавшимися на квадратных метрах собственника/арендодателя (об аферах с субарендой не слышал только глухой )))). Да мало ли рисков скрывает в с виду безопасный "арендный" бизнес...
Примечание Коллаборации ПРАВА. Статья 139 УК РФ устанавливает уголовную ответственность за незаконное проникновение в жилище; при «арендных спорах» правоохранители о этой статье практически не возбуждаются, считая такие компетенцией судов. Косвенно, упоминаемое постановление Конституционного Суда усиливает возможность привлечения «левых арендаторов» к такой ответственности при нормально составленном договоре аренды. Что не может не радовать 😉
Уважаемый читатель! Подписывайся на нас в Телеграм , тут в Яндекс-Дзен и в VK, комментируй и обязательно пользуйся продвинутым бесплатным совиным консалтингом. Не держи канал Коллаборации в секрете от друзей 🧐).
