Начнем с основных факторов, которые обязательны при выборе участка:
- Расположение участка;
- Наличие коммуникаций;
- Грунты на участке.
Теперь подробнее обо всем.
Первый и самый важный пункт - это расположение участка. Изначально вам необходимо определиться, для чего вам нужен дом и какие ваши потребности он должен закрывать.
Например, вам нужен дом для отдыха и тишины или дом выходного дня. Тогда необходимо рассматривать участок загородом, с чистым воздухом, красивым видом, возможно, чтобы речка или лес были рядом, тут уже какие у вас больше предпочтения и что есть по бюджету.
Другой вариант, когда вы хотите жить рядом с городом, но всё же на своём участке, чтобы можно было и на работу поехать недалеко, и вечером посидеть у камина, или пожарить шашлыки с друзьями.
Тут вам больше подходят коттеджные поселки в черте города. Зачастую они находится рядом с дорожными развязками и, возможно, рядом даже будут какие-то муниципальные школы, больницы или детские садики и магазины.
Или же, вы хотите жить прямо в центре города, но в своем доме. Тут уже сложнее, но нет ничего невозможного. Даже в городе можно создать свой оазис, подальше от новостроек.
У каждого варианта будут свои плюсы и минусы.
Участок загородом, как правило, значительно дешевле, и большей площади. Можно действительно выбрать большой участок по очень привлекательной цене.
НО! Очень важно при выборе обратить внимание на наличие коммуникаций, подъездных путей и самой земли (имею ввиду, какие грунты на участке).
Если у вас нет лишних 300 000 рабочих людей и сотни лет в запасе, как у Петра I на строительство своего личного «парадиза», то рекомендую все же сделать геологию участка. А то будете, как великий император:
Может быть такое, что очень красивый вид, есть все коммуникации, но участок очень глинистый или заболоченный. В таком случае нужно обязательно проводить геологические изыскания и понимать в какую стоимость выйдет строительство фундамента.
Были случаи, когда из-за плохих грунтов при средней стоимости фундамента для дома в районе 1 миллиона рублей, стоимость фундамента вырастала в 2-3 раза.
Так как хорошее твердое основание для фундамента залегает очень глубоко и требуется делать свайное поле с готовыми заводскими сваями на глубину 6-7 метров.
И, помимо этого, требуется сделать дренаж участка, чтобы при малейшем дожде не тонуть на своем участке в лужах, так как воде некуда уходить.
В таких случаях обязательно нужно делать геологические изыскания! Они стоят в среднем от 50-80 тысяч рублей, но лучше сразу узнать, что у вас за грунты, чтобы потом не потратить 3 млн рублей на фундамент и дренаж.
Один из бесплатных советов по выбору участка - это приехать на такой участок после хорошего дождя и посмотреть как и куда уходит вода. Скапливается она на участке или нет. Как у соседей с водой. Обязательно обращайте внимание на соседние участки. Может получиться так, что ваш участок немного выше и вся вода стоит у соседа, но грунты у вас скорее всего такие же глинистые или болотистые. А дальше может получиться так, что сосед начинает строительство, поднимает свой участок на 1 метр и уже ваш участок ниже, и вода будет стоять у вас на участке.
Касательно участков прямо в центре города. Зачастую они стоят прям очень дорого и очень малой площадью (4-5 соток). В таких участках обязательно нужно смотреть, как построены соседи. Например, один сосед еще давным-давно построил и узаконил свой дом с отступом 1м.
А теперь по нормам вам потребуется отступать 6 метров от его дома. Или получать дополнительные разрешения при начале строительства, чтобы сделать отступ меньше. Такое возможно, но как правило - это очень долгая процедура от полугода точно, чтобы провести публичные слушания и получить такое разрешение.
Также, в участках в центре города старые коммуникации, из-за этого может быть, например, малый напор центральной воды или перебои с ней. Вода может быть не очень хорошего качества, так как трубы очень старые и никто их менять не собирается. Могут быть какие-то ограничения по количеству кВт на участке, или нехватки газа, особенно в зимнее время.
Такие нюансы можно проверить только пообщавшись с соседями они вам лучше риэлтора расскажут, как обстоят дела с коммуникациями и сетями. Тем более, у вас есть повод познакомиться и пообщаться с людьми, с которыми, возможно, будете жить рядом.
Коттеджные посёлки в черте города - что-то среднее между двумя типами представленных выше. Здесь и цена за сотку будет средней и адекватной. А в последнее время много застройщиков КП организуют новые, хорошие центральные коммуникации. В большинстве КП есть широкие дороги, охрана территории и какие-то общие зоны отдыха (спортивные площадки, зеленые зоны, территории для прогулок). Эдакая Вистерия-лэйн из сериала «Отчаянные домохозяйки» может стать вашей реальностью.
Резюмируя эту статью, пробежимся по всем пунктам, на которые необходимо обращать внимание при выборе участка:
- Не рекомендую покупать участок на склоне, так как потребуется выравнивать участок, а это большие расходы на строительство подпорных стен и фундамента.
- Грунты на участке. Лучше всего, конечно, сделать геологические изыскания. Они дадут ответ стоит покупать участок или нет. Сколько будет стоить и какой делать фундамент. И данные по грунтам обязательно нужны для проектирования дома, а они у вас уже будут.
- Наличие подъездных путей и дорог. Хочется приезжать и уезжать из дома на чистой машине. А не разбивать ходовую машины и мыть после каждого дождя.
- Природа рядом. Один из лайфхаков: если у вас участок крайний в КП и дальше только лес или зеленая зона, то эта территория практически «ваша». Её можно облагородить и использовать как дополнительное пространство.
- Обязательно познакомитесь с соседями. Они честнее и подробнее могут вам рассказать про землю, коммуникации, окружение. Также у них можно спросить какой фундамент делали, а может они делали геологию и на этом основании можно уже более точно определяться с выбором фундамента и покупки участка.
- Коммуникации. Тут все просто: они должны быть! В обязательном порядке нормальное электричество. 5 кВт на современный дом, очень мало. Минимум 12-15 кВт. Газ лучше, чтобы был. Конечно, сейчас есть много альтернативных источников отопления, но все же самый надежный и бюджетный - это газ. Если его нет, сразу думайте о том, как будете отапливать дом.
Например, если электричество, то по минимальным расчетам на 10 кв.м. нужно 1 кВт. И так у нас дом 120 квадратов и на отопление зимой уйдет 12 кВт. А у вас всего 15, будет проблематично с другими приборами (бойлер для горячей воды, кухонная плита и духовка, холодильник, телевизор и все остальное).
По остальным коммуникациям проще. Для воды рекомендую сделать скважину, даже при наличии центральной воды. Так как дешевле включить насос в скважине и полить участок или помыть машину. А если есть бассейн, то тем более нужно делать скважину. Наполнить бассейн центральной водой будет дорого стоить. Канализация обычно тоже делается на участке в виде септиков. При чем сейчас уже ЛОС (локальное очистное сооружение) стоит как обычный старый колодезный септик. Но он намного экологичнее.
- Отдельно по коммуникациям, если застройщик КП обещает, что вот-вот электричество проведут, а газовая труба уже на границе участков, это еще ни о чем не говорит! Подключать дома могут через 2-3 года. Или только после того, как построятся, например, 60-70% улицы. А это тоже можно очень долго ждать. Проверяйте все документы на подключение КП и участков, смотрите тех условиях.
- Инфраструктура. Тут уже больше зависит от ваших требований и назначения дома. Если дом для отдыха в горах или возле речки, то наличие школы или больницы не так актуально. Но вот магазин хотелось бы, чтобы был рядом. А если дом для постоянного проживания, то обязательно, чтобы рядом была школа или детский садик, желательно и с автобусом до школы. Так как каждый день работать извозчиком нелегкое занятие.
- Связь и интернет. Куда же без этого в современном мире. Тем более иногда это может и жизнь спасти. Проверьте сразу есть ли сотовая связь, как она хорошо ловит. Возможно, некоторые провайдеры будут ловить лучше, чем другие. Тоже можно узнать у соседей.
- И предпоследний пункт - площадь участка. Если вы планируете жить в доме с большой семьей, то и участок должен быть большой. Если построить на 5 сотках дом 300 квадратов, то у вас может остаться только периметр участка вокруг шириной 3м. Или строить двухэтажный дом. Ориентация по сторонам света, это, конечно, вопрос уже больше к проектированию, но тоже можно обращать внимание на этот момент.
В заключение еще один важный пункт. Обязательно, когда уже выбрали участок проверьте его у юриста. Чтобы он не был в какой-либо охранной зоне, где вообще нельзя строить. Или его назначение только для выращивания картошки и фруктов для личного пользования. Сейчас всё уже упростили и можно строить и узаконивать дома на участках ИЖС, ЛПХ и для садоводства. Единственная разница, что на землях ЛПХ разрешено разводить сельскохозяйственных животных. Тут будьте внимательны, а то вдруг сосед начнет разводить коров, и будет иметь на это право.
Если, конечно, вы не хотите каждое утро начинать с такой любопытной мордашки:
Все свои вопросы можете задать лично мне в чате телеграм: https://t.me/gbs23ck/39
Я бесплатно помогаю своим подписчикам по строительным вопросам.
СОЦИАЛЬНЫЕ СЕТИ: