Получила квартиру, а там посторонние люди! Выселяться не хотят, платить не хотят, а суды ещё и на их стороне!
Рассказываю очень интересное судебное решение - ВС РФ пришлось разбираться нарушаются ли права собственника и надо ли выставлять целую семью на улицу.
Вот начала писать и сразу "Ирония судьбы" вспомнилась.
История
Один мужчина вышел на пенсию и уехал жить в Краснодарский край. Купил себе квартиру и жил припеваючи. Со временем нашёл себе женщину и зарегистрировал её и всю её семью у себя на жилплощади. А семья-то было не маленькая: сама женщина, её сын, его жена и маленький ребенок.
Для подстраховки мужчина всё же заключил с сыном сожительницы и его женой безвозмездный договор найма одной из комнат на пять лет с автоматической пролонгацией.
Со временем квартиру были зарегистрированы и дочь невестки, и её внучка.
Получилось, что в квартире проживали шесть человек. Что важно, семья не просто состояла на регистрационном учёте, а жила в квартире фактически. Не путайтесь.
Что-то пошло не так, отношения между пенсионером и женщиной распались, и он принял решение избавиться от жилплощади. Он просто подарил квартиру своей дочери.
Дочь в свою очередь предъявила семье требование о выселении.
Квартира теперь моя! Всё! Халява кончилась, собирайтесь и уходите!
Конечно семье этот вариант не понравился, и они отказались.
Тогда новая собственница решила идти в суд. Она просила не только выселить всю семью из квартиры, включая несовершеннолетнего ребенка, но и взыскать с них компенсацию за незаконное проживание. Цена компенсации была определена почти в полмиллиона рублей.
При этом, собственница просила признать договор найма незаключенным. Найм был на комнату 12,7 кв.м., в то время как фактически комната с таким метражом в квартире отсутствовала.
Судебное разбирательство
Позиция собственницы проста: это моя квартира, и этих людей я не вселяла, они мне никто, договор найма незаконный, так как такой комнаты в квартире не существует. То, что отец когда-то вселил эту "веселую семейку" в квартиру значения не имеет, так как теперь собственница я.
Семья же предъявила на суд новые факты: бывшая сожительница пенсионера утверждала, что только благодаря ей пенсионер смог купить квартиру. Якобы она продала свою недвижимость, и спорная квартира была приобретена на общие средства.
Все хором кричали, что пенсионер их обманул - обещал безвозмездное совместное пользование на всю жизнь, а сам продал квартиру. Идти им некуда, жить больше негде, а у них ребенок маленький имеется.
При этом, между пенсионером и женщиной брак зарегистрирован не был, так что совместно нажитым имуществом квартира не является. Более того, оказалось, что пенсионер ещё в браке с другой женщиной, от которой и родилась дочь.
Решение суда
Суд согласился с доводами истца и признал договор найма незаключенным. К такому выводу суд пришёл потому что:
- Поскольку комнаты площадью 12,7 кв.м. в квартире нет, значит и предмета договора найма не имеется;
- Договор не регистрировался в Росреестре;
- При приобретении квартиры и заключении договора найма, пенсионер ещё находился в зарегистрированном браке с другой женщиной, а значит квартира - совместно нажитой имущество, и на сдачу комнаты в наём требовалось согласие его супруги;
- Вселение такого количества человек в комнату площадью 12,7 кв.м. незаконно, так как превышает норматив жилой площади на одного человека.
Также при рассмотрении дела, ответчики представили договор купли-продажи, как доказательство того, что именно от продажи личного имущества сожительницы пенсионера деньги пошли на покупку его квартиры. Но суд не усмотрел взаимосвязи, поскольку не было доказательств, что деньги пошли именно на приобретение этой недвижимости, а не ещё куда-нибудь.
Таким образом, суд первой инстанции решил выселить семью и признать найм незаключенным.
Но апелляция не согласилась с такими выводами
Апелляция заметила, что в договоре дарения четко прописано право семьи ответчиков на проживание в квартире, а значит при заключении договора дарения дочь пенсионера согласилась с таким условием.
Также суд учёл, что условия дарения бывшая супруга пенсионера не оспаривала, а значит её мнение вообще не может входить в основу решения. Совместное /не совместное - неважно.
Также выяснилось, что в 2018 году новая собственница уже пыталась снять ответчиков в регучёта в квартире, но ей было отказано с той мотивировкой, что договор найма был автоматически пролонгирован до 2021 года.
В общем, апелляция отменила решение и отказала новой собственнице в иске в полном объеме.
Кассация такие выводы поддержала.
А вот Верховный суд вообще перевернул всё вверх дном
ВС РФ отметил, что нижестоящие суды не учли, что ответчики не являются ни новыми, ни старыми членами семьи собственницы квартиры, а значит не могут нарушать право на непрекосновенность жилища.
Кроме того, поскольку договор найма безвозмездный, то на самом деле это не договор найма, а договор безвозмездного пользования жилым помещением. А в соответствии с законодательством, любая сторона может отказаться от такого договора. Только надо за один месяц предупредить вторую сторону.
Собственница просила жильцов съехать, а значит выразила волю на расторжение договора.
И ВС РФ, единственный из судов, обратил внимание на то, что договора "найма" заключен только с сыном и его женой, а на основании чего остальные члены семьи проживают в помещении - непонятно. И наличие несовершеннолетнего ребенка не имеет значения.
Так, ВС РФ отправил дело на новое рассмотрение (Определение № 18-КГ20-115-К4 от 16 февраля 2021 года).
Само собой нижестоящий суд согласился с Верховным и выселил семью из квартиры, признав договор "найма" незаключенным.
