Случаев заключения предварительных договоров в настоящее время масса (огромная масса).
Как правило, предварительный договор заключают, чтобы хоть как-то перевести текущие отношения сторон на бумагу. Но предварительный договор выполняет гораздо более широкую функцию.
В соответствии со статьёй 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
Предварительный договор представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем (Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции № 88-2939/2022 от 25.01.2022 по делу № 2-1659/2021).
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Статьёй 380 ГК РФ установлено, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429 ГК РФ).
В соответствии со ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Таким образом, задаток, согласно ст. 329 ГК РФ, является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора, как со стороны продавца (цедента), так и со стороны покупателя (цессионария). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа.
Гражданский кодекс РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.
Сторонами соглашения о задатке являются кредитор и должник по основному (обеспечиваемому задатком) обязательству. Следовательно, задатком не может обеспечиваться обязательство, возникновение которого лишь предполагается, поскольку обязательство, возникающее на основе соглашения о задатке, является акцессорным (дополнительным), и, следовательно, оно производно и зависимо от основного (обеспечиваемого задатком) обязательства, может существовать лишь при условии действия основного обязательства, возникающего из заключенного договора, в том числе и исполнение обязательств, вытекающих из предварительного договора.
Учитывая изложенное, соглашение о задатке заключается вместе с основным договором либо обеспечивает обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором, то есть, по смыслу закона договор о задатке должен заключаться вместе с договором купли-продажи (предварительным или основным).
При разрешении исковых требований о взыскании суммы задатка в двойном размере по предварительному договору надлежит устанавливать, кто ответственен за незаключение основного договора купли-продажи в установленный предварительным договором срок. При этом по смыслу указанной правовой нормы, ненаправление оферты одной из сторон предварительного договора другой стороне с целью заключить основной договор не является противоправным поведением (Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции № 88-25371/2020 от 28.01.2021 по делу № 2-5728/2019).
Как было указано ранее, предварительный договор представляет собой лишь организационный договор, цель которого состоит в заключении того или иного договора в будущем (например, договора купли-продажи недвижимости). Предварительный договор должен содержать указание на конкретный договор, права требования, вытекающие из него, а также ее (их) цену.
При этом ГК РФ не запрещает сторонам, заключающим основной договор, изменить по их усмотрению условие предварительного договора, касающееся цены объекта.
Аналогичная позиция приведена в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ № 86-КГ16-4 от 26.07.2016, Определении Верховного Суда РФ № 309-ЭС21-26214 от 17.01.2022 по делу № А71-8113/2020, Определении Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 30.06.2020 по делу № 88-5279/2020.
Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.
Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.
Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем не заключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.
Согласно п. ст. 401 ГК РФ, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.
При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших не заключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.
Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора возможно, если будет установлена невиновность действий указанной стороны, в результате которых основной договор не был заключён (апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 10.03.2022 по делу № 33-5486/2022).
При рассмотрении настоящего спора суд оценивает действия (бездействие) обеих сторон предварительного договора относительно заключения основного договора с точки зрения наличия у каждой из сторон намерения заключить основной договор в установленный срок.
Аналогичная позиция приведена в Определении Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 30.06.2020 по делу № 88-5279/2020, Определении Четвертого кассационного суда общей юрисдикции № 88-907/2022 от 27.01.2022 по делу № 2-503/2021.
В итоге.
Если заключён предварительный договор, содержащий условие о задатке, задаток (не аванс - это важно) внесён (передан) от покупателя продавцу, то если основной договор не будет заключён в установленный в предварительном договоре срок:
- по вине покупателя - задаток остаётся у продавца;
- по вине продавца - задаток возвращается покупателю в двойном размере.
Причины, по которым сторонами не заключен основной договор, свидетельствуют об утрате интереса к заключению договора именно со стороны истца, в связи с чем у продавца (ответчика) возникло право удержания переданной ему суммы задатка, т.к. у ответчика отсутствует обязанность по возврату истцу задатка. Указанное исключает возможность удовлетворения заявленных исковых требований.
Аналогичная позиция приведена в определении Четвертого кассационного суда общей юрисдикции № 88-11546/2020 от 07.07.2020 по делу № 2-4021/2019, кассационном определении Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 08.12.2020 по делу № 88-26746/2020, определении Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 09.11.2021 по делу № 88-24496/2021, определении Четвертого кассационного суда общей юрисдикции № 88-2939/2022 от 25.01.2022 по делу № 2-1659/2021.
Обращаем внимание суда на то, что согласно п. 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021) оставление лицом за собой задатка без какого-либо встречного предоставления само по себе не свидетельствует о наличии признака неравноценности сделки.
Правила о распоряжении задатком устанавливают, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Никаких иных обязанностей исправной стороны (в том числе по передаче какого-либо встречного предоставления) ни законом, ни договором о намерениях не установлено. Необходимым и достаточным условием для оставления ответчиком задатка за собой являлось неисполнение истцом своих обязательств по договору о намерениях.
Поделитесь опытом: какие дела были в практике по задатку и предварительному договору?
P.S.: настоящая статья написана как анализ судебной практики по заданному вопросу и не содержит в себе методик, способов, которые приведут или могут привести к тому или иному результату при рассмотрении дела в суде.
