Ипотечные программы с субсидированием ставок из госбюджета сыграли важную роль в работе по сохранению стабильности стройотрасли. Однако оборотной стороной этого позитивного эффекта стал существенный рост цен на строящееся жилье. Такое мнение высказал директор Департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов в интервью изданию «Аргументы и Факты».
Массовые программы жилищного кредитования с субсидированными ставками появились в нашей стране в непростой период – начало пандемии COVID – 19. Тогда, чтобы поддержать спрос на строящееся жилье и приток финансов в строительную отрасль, а также финансовый сектор, государство взяло на себя часть обязательства по частичному субсидированию ипотечных ставок. Тогда заработали «Семейная ипотека», ипотека с господдержкой на покупку квартир от застройщиков и ряд других льготных программ, в рамках которых сегодня выдается большинство всех кредитов на покупку жилой недвижимости. Данные программы действуют в России более 3 лет. Они действительно смогли поддержать рынок недвижимости и строительную отрасль, не допустив «просадки» рынка. Однако, по словам эксперта Банка России, у этих программ обнаружились существенные побочные эффекты.
В первую очередь, речь идет о росте цен на жилье. Доступная ипотека «перегрела» рынок. Рост количества желающих купить квартиру в строящемся жилом комплексе, привел к тому, что девелоперы стали поднимать цены на свой продукт. По словам Александра Данилова, с начала 2020 года стоимость квартир в новостройках в рублях выросла в среднем на 80%. При этом, динамика цен на жилье в России сильно опережает инфляцию (+27%, начиная с 2020 года). При этом, аргументы застройщиков о росте себестоимости строительства выглядят недостаточно убедительными. Более того, рост цен на недвижимость на 39% опережает уровень роста зарплат. Эксперт привел пример: в начале 2020 г. среднестатистическая квартира метражом 50 «квадратов» стоила около 6 среднероссийских годовых зарплат, сейчас — более 8. Таким образом, на практике доступность жилья для большинства граждан не повышается, так как рост цен на квартиры нивелирует преимущества, которые дает снижение ставок по ипотеке.
Ситуация еще больше усугубилась после того, как многие застройщики стали предлагать «околонулевые» ипотечные программы, добавляет эксперт Центробанка. По его словам, в таких схемах ежемесячный платеж для покупателя квартиры в новостройке снижался за счет изначального завышения цены на нее на 20-30% по сравнению с рыночной. Эта разница включалась в тело кредита и, по сути, компенсировала банку его «выпадающие» процентные доходы.
«Такая схема несет риски для покупателя, особенно в первые несколько лет: если по каким-то причинам человеку понадобится срочно продать ипотечную квартиру, то он вряд ли сможет это сделать без убытков, - рассказывает в интервью «АиФ» Александр Данилов. - При этом зачастую заемщики, берущие такие кредиты, финансово менее обеспеченные — мы видим, что около 40% ипотеки на «первичке» выдается людям, которые тратят свыше 80% дохода на обслуживание долга».
Для борьбы с «околонулевой» ипотекой Банк России уже принял ряд ужесточающих мер. Причем, как заверил представитель ЦБ РФ, эти меры не касаются напрямую заемщиков, а направлены на банки. При дальнейшем «перегревании» рынка жилья и ипотечного кредитования, Центробанк намерен ужесточать свою политику в этой сфере.
«Потенциал искусственного поддержания спроса практически сошел на нет. Доступность покупки квартир может повыситься за счет «здоровой» коррекции цен, отражающей реальный спрос на рынке, а также честного снижения ставок, без «второго дна». А программы господдержки должны быть социально направленными и применяться разумно, чтобы не приводить к дисбалансам. Особенно мы выступаем против разного рода схем, когда люди даже не понимают, какие риски они несут», - резюмирует директор Департамента банковского регулирования и аналитики Банка России.