На протяжении многих лет бюджет Абакана существенно пополняют неналоговые доходы, причем одним из основных источников неналоговых поступлений в городскую казну является муниципальная земля. По итогам 2022 года только арендные платежи по земле принесли городу более 700 млн рублей, всего же земельные ресурсы муниципалитета пополнили доходную часть городского бюджета на 870 млн рублей. Более подробно о земельных доходах Абакана сегодня и в ближайшей перспективе мы попросили рассказать замес-тителя начальника Департамента градостроительства, архитектуры и землеустройства администрации Абакана по земельным ресурсам Юлию КАУЗОВУ.
— Юлия Дмитриевна, город Абакан традиционно отличается грамотным управлением имеющимися земельными ресурсами — это подтверждают суммы доходов, поступающих в бюджет муниципалитета. Из чего складываются доходы от управления земельными ресурсами города?
— Доходы от управления земельными ресурсами складываются из доходов от использования ранее отведенных земель и доходов, получаемых в результате торгов по продаже земельных участков в собственность либо по сдаче их в аренду. Из числа первых, планомерно пополняющих бюджет города, наибольшие суммы дают поступления от платежей по земельному налогу — его уплачивают все собственники земельных участков, а также юридические лица, обладающие землей на праве постоянного (бессрочного) пользования. Напомним, что земельный налог начисляет и собирает налоговая служба, данные поступления являются, наверное, самыми стабильными, поскольку земельные участки, облагаемые данным налогом, находятся в собственности. То есть, несмотря на проводимые собственниками сделки, налог в любом случае будет оплачен. Также стоит отметить, что Совет депутатов Абакана ежегодно принимает решения о предоставлении льгот по уплате земельного налога для определенных категорий граждан — это мера социальной направленности. В то же время у нас ежегодно увеличивается налого-облагаемая база, так как граждане — физические лица, предприниматели — выкупают земельные участки. Поэтому сумма, которую по данной статье доходов ежегодно получает городской бюджет, стабильна. Если мы посмотрим на поступления по данному налогу в 2020–2022 годах, то ежегодно город получал в среднем порядка 300 млн рублей.
— Данная сумма полностью направляется в бюджет муниципалитета?
— 100% земельного налога поступает в местный бюджет муниципального образования. Мы тесно взаимодействуем с налоговой службой относительно порядка начисления налога, ставок, льгот, применяемых к тем или иным земельным участкам, так как объектами налогообложения являются как участки под индивидуальными жилыми домами, капитальными гаражами, так и участки, связанные с производственной деятельностью.
Если говорить о земельных доходах, которые администрирует ДГАЗ, то здесь можно выделить следующие направления работы. К первой группе земельных доходов отнесем арендную плату за ранее предоставленные земельные участки (как физическим, так и юридическим лицам). Арендные платежи начисляются ежеквартально, что составляет большой пласт работы специалистов администрации города (департамента, юридической службы) по администрированию данных платежей (контроль, в случае необходимости начисление пени, судебные взыскания). К этой же категории доходов можно отнести плату за приобретение в собственность земельных участков под объектами недвижимости. Также доходы в бюджет города приносят продажи земельных участков под индивидуальное жилищное строительство. Плюс город получает доходы от оплаты по соглашениям об установлении сервитута, существует и ряд других доходов данной категории — они не столь существенны по суммам, однако все же регулярно пополняют бюджет города. Также бюджет города пополняют доходы от временного использования земель (например, участки под металлическими гаражами, рекламными конструкциями, сезонными торговыми объектами — лотками с мороженым, елочными базарами и т. д.).
— На сколько пополнили доходы городского бюджета в 2022 году участки под ИЖС? Ранее в ДГАЗе регулярно отмечали, что земельные участки заканчиваются…
— В 2020–2022 годах доходы от продажи земельных участков как для ИЖС, так и для иных целей использования составляли от 20 до 30 млн рублей в год. В будущем мы прогнозируем уменьшение поступлений по данной статье доходов, так как уменьшается количество выставляемых на продажу участков. Также стоит отметить, что участки, выставляемые на торги в последнее время, не такие привлекательные по местоположению, площади, рельефу, как было ранее, соответственно, и стоимость этих участков ниже, чем мы продавали ранее.
— Учитывая, что свободные участки практически последние на территории города, абаканцы, наверное, активно участвовали в торгах — цена возрастала существенно?
— Наверное, можно отметить некоторое удорожание участков в ходе торгов, однако в масштабах городского бюджета этот рост практически не существенен, учитывая, что количество продаваемых участков ежегодно снижается. Если лет десять назад мы выставляли на торги по 100 участков в год, то сегодня мы продаем примерно по 10 участков. Так, план на 2023 год включает всего 10 участков под ИЖС.
— Плюс бесплатные участки для льготных категорий граждан?
— По закону мы должны предоставить льготным категориям граждан не менее 60% от всех участков, которые мы планируем выставить на продажу. В 2023 году «льготникам» выделено 12 земельных участков под ИЖС, на торги будет выставлено 10 участков.
— Получается, за эти 10 продаваемых участков покупатели будут поднимать цену, как говорится, до последнего?
— Начальная цена участка определяется в размере кадастровой стоимости, которая для данной категории участков, в принципе, соответствует рыночной цене. В зависимости от площади и удаленности участка цена варьируется в пределах от 900 тыс. рублей до 1,1–1,2 млн рублей. Не могу сказать, что цена в ходе торгов сильно вырастает, хотя в некоторых случаях такое отмечается. Например, в 2022 году продавались три участка в 10-м жилом районе, покупатели понимали, что это последние участки, находящиеся вдоль хорошей дороги, обеспеченные всей необходимой коммуникацией — конечно, цена в ходе торгов выросла очень существенно.
С 2020 года у нас появился такой вид доходов, как плата за увеличение площади земельных участков. Данная возможность предусмотрена земельным законодательством для территорий под ИЖС, для производственных территорий в том случае, если сложившийся порядок землепользования имеет недочеты, изъяны. Например, имеет место изломанность границ, чересполосица или другие факторы. В ряде старых районов города в частной застройке раньше были участки, предназначенные для прохода пешеходов, для прогона скота. На сегодняшний день эти скотопрогоны не востребованы, и собственники близлежащих смежных участков имеют возможность их присоединить к своему домовладению. Пусть не очень простым механизмом — через разработку проекта межевания, за плату, но горожане имеют возможность увеличить площадь своего участка. Бюджет города в этом случае получает определенный доход. Впрочем, этот доход нельзя назвать стабильным, также он является сложнопрогнозируемым.
Впервые такая статья доходов у нас появилась в 2020 году, доход составил 1 млн 700 тыс. руб., в 2022 году доход по данной статье составил уже 42 млн рублей.
— Юлия Дмитриевна, насколько существенны поступления от временного использования муниципальных земель?
— Доходы от временного использования земельных ресурсов — это доходы от размещения рекламных конструкций, нестационарных объектов торговли (сезонные кафе, елочные базары). Количество таких объектов достаточно стабильно, ежегодно они приносят в бюджет города доход примерно в 60 млн рублей.
— Наибольшие доходы в бюджет города приносят продажи земельных участков под строительство многоквартирных домов (МКД)?
— Да, основную, самую существенную сумму земельных доходов города составляют арендные платежи. В течение всех трех последних лет, в 2020–2023 годах, наблюдался рост арендной платы. Если в 2020 году арендные платежи составили 340 млн руб., в 2021 году — 400 млн руб., то в 2022 году мы превысили рекордную отметку в 700 млн рублей. Львиная доля этих поступлений приходится на платежи от застройщиков МКД. Безусловно, за 2020–2022 годы были реализованы самые дорогие земельные участки, такой арендной платы за земельные участки под строительство МКД ранее мы не наблюдали. Данная ситуация легко объяснима: в 2022 году город реализовал последние земельные участки под строительство МКД.
— Наверное, в ходе торгов цена вырастала в разы?
— Конечно, отмечался очень большой спрос со стороны застройщиков. Зачастую мы сами удивлялись итоговым ценам аукционов. Отмечу, что на сегодняшний день в 2023 году еще не продано и не запланировано к продаже ни одного земельного участка.
— Потому что их просто нет?
— Да, свободных земельных участков на территории города нет. Департамент ведет работу по вовлечению в оборот земель, на которых предусмотрена жилая застройка, но по разного рода причинам данные участки пока не реализовывались — однако речь идет о единичных участках. В настоящее время мы рассматриваем по одному земельному участку в районе Мостоотряда и новом районе Арбан. Ранее данные земли были либо заняты временными объектами, либо там были расположены коммуникации, препятствующие реализации участков.
Так что в 2020–2022 годах мы продали все участки под строительство МКД по высоким ценам, но после ввода в эксплуатацию возведенных домов доходы от арендной платы за земельные участки мы получать перестанем. Поэтому по данному виду земельных доходов мы вынуждены констатировать в скором времени существенное снижение.
— Арендные платежи за конкретный участок обычно поступают примерно 2–3 года?
— Не более этого периода, в основном это 1,5–2 года в среднем. Бывает, что если дом возводится большой, то арендные платежи поступают чуть дольше. Надо понимать, что на ускоренное строительство МКД и было нацелено федеральное законодательство — чтобы по причине низкой арендной платы не возникало долгостроев.
На сегодняшний день мы отмечаем сокращение количества договоров аренды: дома сдаются в эксплуатацию. Такая же тенденция наблюдается и с производственными территориями. Все, что было востребовано бизнесом, то есть участки, обеспеченные коммуникациями, достаточные по площади, привлекательные по местоположению, в основном уже продано. На торги сегодня в основном выставляются удаленные участки — на улицах Кирпичной, Буденного.
— Речь идет о пустых участках? Или там ранее были какие-то производства?
— На торги выставляются свободные участки, предназначенные для производственной застройки. В обозримом будущем сумма доходов от арендной платы по таким участкам также будет снижаться, так как практически все участки уже проданы. Департамент сегодня ведет работу по изысканию заброшенных участков, возможно, даже некоторые из заброшенных земель подлежат изъятию — чтобы сформировать новые участки на продажу. Дело здесь не только в получении доходов, необходимо, чтобы в городе не оставалось заброшенных участков, где со временем образуются несанкционированные свалки, создаются условия для неблагоприятной противопожарной ситуации. Мы ведем работу по выявлению таких участков, готовим к торгам и реализуем.
Таким образом, в целом за 2022 год сумма доходов, которые были начислены и получены силами ДГАЗа, составила 870 млн рублей. Из них — 700 млн рублей арендных платежей, 170 млн рублей — все остальные поступления от управления земельными ресурсами. 870 млн рублей — это рекордная сумма за все годы, для сравнения: в 2020 году город получил ровно в два раза меньше — 435 млн рублей. Столь высокие доходы обеспечил высокий спрос, как следствие — высокие цены. К сожалению, столь же радужную перспективу на будущее обеспечить не представляется возможным по причине ограниченности земельных ресурсов.
— Город в ближайшей перспективе будет расти путем освоения ранее застроенной территории?
— Действительно, далее Абакан будет развиваться путем освоения застроенной территории — ранее соответствующая муниципальная программа себя хорошо зарекомендовала. Сегодня мы говорим об аукционах на право заключения договоров о комплексном развитии территории. Данные договоры город рассматривает не столько как источник пополнения доходов бюджета, поскольку платеж в данном случае разовый, сколько как решение проблемы старого, ветхого жилья и развитие в Абакане современной многоквартирной застройки. Безусловно, некоторый доход бюджет получит, но здесь суммы несопоставимы с арендными платежами за свободные участки под возведение МКД. Дело в том, что застройщики несут большие расходы по расселению, сносу старого жилья, подведению к участку коммуникаций и в дальнейшем непосредственно строительству МКД. Участков, по которым запланировано заключение договоров о комплексном развитии территории, у нас готовится три: на Согре (ул. Портовая, 70) и две территории по улице Аскизской. На участках по улице Аскизской на сегодняшний день расположено большое количество домов: 8 на одной и 16 на другой территории. Конечно, это будут масштабные проекты, требующие от застройщиков больших расходов. Соответственно, реализация договоров потребует времени. Однако по результатам программы вместо деревянных построек 1930-х годов Абакан украсит современная застройка, а горожане смогут приобрести комфортное жилье.
Ольга КАРАЧАКОВА
Фото Олеси Авдониной
