Кратко: рынок недвижимости в очередной раз от своих внутренних закономерностей зависит куда меньше, чем от политических решений.
Начало года охарактеризовалось «холодной войной» между Центральным банком и застройщиками. Весь, как я глубоко убеждён, необоснованный рыночными закономерностями рост цен прошлого года на квадратный метр в стройке был простимулирован использованием застройщиками обилия программ по ипотеке с субсидированной ставкой.
О всей подноготной тех самых прекрасных реклам «Ипотека под 0.1%» или «Квартира по цене чашки кофе» я писал уже достаточно. Повторяться не стану, лишь обозначу, что с начала года прогнозировал спад цен на новострой, исходя из сигналов рынка о падающем спросе, а также понимая, к чему могут привести ограничения субсидированной ипотеки со стороны ЦБ, и предпринятые ещё в начале года, и анонсированные на май.
Так вот, признаю честно и открыто – это больше не работает. Рынок новостроек и ценообразование на нём в очередной раз больше зависят не от своих естественных закономерностей, а от политических решений. Ведь В.В. Путин на недавнем совещании заявил о том, что на рынке новостроек образовалась затоваренность, и необходимо поддержать потребительский спрос. В какие действия выльется это заявление – я спросил у своей аудитории.
Сам же я при этом нахожусь где-то по середине между самыми многочисленными, кто проголосовал за «ничем», и теми, кто остался в меньшинстве – «остудят ЦБ». Но почему – отвечу позже, сейчас хочу обозначить всё самое интересное, что последовало после заявления Владимира Владимировича.
Огромное спасибо автору комментария за это. Действительно, в прошлом месяце заместитель министра строительства Никита Стасишин посылал всех аналитиков, предрекающих спад цен на новострой за психологической помощью, говоря об идеальном балансе способов улучшения жилищных условий и оправданности цен на новострой в России. Оказалось же, что господин Стасишин послал за ней же и своего собственного прямого начальника – главу министерства строительства Ирека Файзуллина, который на встрече с застройщиками предложил девелоперам снизить цены, чтобы их лоты начали продаваться. Видимо, начальник будет поумнее подчинённого, и выдал здравые суждения. Которые уже были подтверждены.
В моей статье о том, насколько завышены цены на новострой, я пытался подсчитать накрутку застройщиков путём анализа финансовой отчётности, придя к неутешительным выводам. Их же подтвердил и Союз инженеров-сметчиков, который подсчитал себестоимость строительства квадратного метра жилья по регионам, и выяснил, сколько на каждом квадратном метре зарабатывают застройщики.
ТОП-5 регионов с самыми жадными застройщиками:
• Татарстан — 82 тыс. рублей кв. м (продажа - 165 тыс. рублей или +101%)
• Приморский край — 100 тыс. рублей кв. м (продажа - 195 тыс. рублей или +95%)
• Ленинградская область — 76 тыс. рублей кв. м (продажа - 134 тыс. рублей или +76%)
• Сахалинская область — 97 тыс. рублей кв. м (продажа - 170 тыс. рублей или +75%)
• Санкт-Петербург — 128 тыс. рублей кв. м (продажа - 220 тыс. рублей или +71%)
Я думал, что дно в Питере. Но, дорогие татарстанцы и приморцы, нет, оно у Вас – мои соболезнования. В столице же застройщики зарабатывают 65% от каждого квадрата. Оставлю здесь показатели тех регионов, которыми располагаю. Отмечу одно – сам я понимаю, что для своей объективности сметчики наверняка исходили из публично доступных источников, потому и все составляющие ценообразования квадратного метра, они, наверняка, посчитали повыше фактической. Сильно сомневаюсь, что в каждой стройке наши застройщики используют исключительно материалы высокого качества, а все до единого СНИПы соблюдены беспрекословно. Поэтому считаю, что себестоимость строительства квадрата ещё меньше, ведь вряд ли бы застройщики из как минимум 18-ти регионов работали себе в минус.
Ну а сейчас объясню, почему придерживаюсь точки зрения, что либо ЦБ будет предписано отменить ограничения на субсидированную ипотеку, либо больше не вводить новых.
Во-первых, ну чем сейчас можно поддержать спрос, кроме того, чтобы оставить в покое субсидированную ипотеку? У народа России внезапно вырастут доходы настолько, что мы с Вами сможем спокойно платить ежемесячный платёж под 12% годовых при минимальном первоначальном взносе? Нет, конечно. В условиях высоких ипотечных ставок, субсидированная ипотека оставалась единственным инструментом достижения того самого равенства между ипотечным платежом, и платежом за аренду эквивалентной квартиры. Оттого-то и спрос на неё весь прошлый год был столь существенным. И люди либо не осознавали все последствия, либо осознавали, но всё равно шли на удорожание квартир и до 20-30%.
Во-вторых, никакой всероссийской затоваренности не может быть. Посмотрите на картинку со статистикой по количеству строящихся квадратных метров по российским регионам. Да у нас стройка то развитыми темпами идёт лишь в Москве, Подмосковье, Питере и Краснодарском крае.
Как человек, который живёт и работает в Питере, да ещё и занимается здесь именно рынком недвижимости, говорю Вам с полной уверенностью, что хоть спрос здесь на новострой и довольно сильно упал, никакой критичной затоваренности даже у нас не имеется.
Чаще всего новости о существенных проблемах с продажами приходят именно из московского региона. И трудности именно московских девелоперов были выданы за трудности всех застройщиков России. Так как президенту на стол попала папочка с «нужными» данными, выставляющая на обсуждение вопрос о затоваренности, которой на самом деле нет (уж в объёмах, заслуживающих внимание высшего руководства страны - точно), у меня складывается твёрдое впечатление, что всё это произошло только в интересах этих же столичных застройщиков, и скорее всего с подачи их главного лоббиста - заместителя председателя правительства Хуснуллина. Потому и вряд ли мы увидим, что их подтолкнут к снижению цен на высшем уровне. Сами они, может, до этого и дойдут, но из-за всё равно падающего спроса, а не по указке свыше.
Ну и ещё одно. Я, конечно, сам отношусь ну очень скептически ко всяким ток-шоу и новостным выпускам, где эксперты по невербалике и жестам пытаются толковать хоть что-то. Но на записи совещания видно то, в какой фрустрации находилась Эльвира Набиуллина. Не доказательство, согласен, но смотреть на такое тоже было немного грустно и забавно одновременно.
Можете не разделять мою точку зрения, я всегда за плюрализм мнений. Но одно могу заключить со 100%-й уверенностью – рынок новостроек, а как следствие и ценообразование на нём, снова зависимы от политических решений куда больше, чем от себестоимости строительства, законов спроса и предложения и прочих вещей, присущих ему в естественном состоянии. И если мои догадки правдивы, то это тоже результат защиты застройщиками цен самыми нерыночными способами. Потому дальнейшее прогнозирование цен является такой себе идеей, пока мы не поймём линию поведения власти в отношении рынка строящейся недвижимости. Может на стол попадёт папочка с данными от того же министра Файзуллина, который за снижение цен застройщиками, или Набиуллиной, которой уж точно есть много чего сказать?
УКЛОНИСТЫ И ВТОРИЧКА
Дисклеймер: Вы можете быть сторонником совершенно любой политической точки зрения. Моя точка зрения заключается в том, что я не поддерживаю двойственность формулировок, которые влияют на самые дорогие сделки в жизни среднестатистических людей. И, к сожалению, но как правило, не в положительную сторону.
Именно тот самый закон об электронных повестках, который уже приняли, и стал причиной увеличения количества запросов на картинке со стороны пользователей. Ведь теперь ввели санкции уклонистам и на сделки с недвижимостью. И я выждал некоторое время, прежде чем писать об этом, именно с той целью, чтобы услышать какие-то пояснения по этому вопросу. Так как их не было, а окончательный вариант законопроекта принят - расскажу, сколько вопросов теперь возникает. Начнём с нудного изучения статей. Что нам говорит новый закон.
Прочитали? А теперь у меня вопрос, это про продавцов или покупателей? Когда Вы идёте в Росреестр со своим договором купли-продажи Вы регистрируете новое право собственности покупателя, старое право продавца зарегистрировано уже до этого момента. То есть уклонист только купить не сможет, продавать можно? Но ведь в ЕГРН вносятся и сведения о переходе права собственности, прекращении права, то есть всё то, чем можно сюда и приплести продавцов недвижимости. То есть и продать уклонистам теперь нельзя? Тогда почему отдельно выделяется постановка недвижимости на государственный кадастровый учёт, а прочее - нет? Кстати, а проверять продавца то теперь как? Военкомы будут выдавать соответствующие справки, чтобы участники сделок были уверены в том, что никакой приостановки регистрации не будет?
Ну хорошо-хорошо. Вы мне можете сказать, что я слишком придираюсь, и парировать доводы о неясности формулировок конкретно по вопросу продавец/покупатель. Но дело то в том, что законотворческий процесс должен следовать таким принципам, которые в корне исключают неясность последующих трактовок с целью минимизации правовых пробелов, чего здесь не было соблюдено вообще.
К примеру, по Семейному кодексу Российской Федерации всё имущество, нажитое в браке, является совместно нажитым, и принадлежит супругам поровну, если иное не установлено брачным договором. При продаже недвижимости, во многих случаях и при покупке, требуется нотариальное согласие супруга на сделку, так как даже если имя мужа в графе «правообладатель» не будет фигурировать, а будет фигурировать лишь имя жены, это тоже и его имущество. И в случае развода эта недвижимость будет делиться пополам, если нет брачника. Тогда у меня возникает вопрос – а будет ли котироваться его согласие на продажу/покупку недвижимости, раз он не может регистрировать права на неё, а согласие также предоставляется в том самый Росреестр на сделку? То есть купить теперь и жена не сможет, тем более в общую совместную собственность со своим мужем? А если уклонист покупает не для себя, а от имени своего несовершеннолетнего ребёнка, как его законный представитель?
Столько вопросов, а ответов – дырка от бублика. Вообще, в Госдуме есть комитеты, где юристы сидят и думают над формулировками в законе, то есть решают, как можно писать ту или иную норму, чтобы такой ситуации не было. Они точно хорошо над всем подумали? Ведь мы не должны узнавать, что имели в виду депутаты, в пресс-релизах. Все нормы должны быть недвусмысленно закреплены напрямую в законе, а покрывать весь объём регулируемых отношений полностью.
Любой пробел в законодательстве о недвижимости ни к чему хорошему не приводит никогда, так как может быть использован для мошеннических схем, потому их стараются не допускать. Почему в этот раз нам оставили так много вопросов и так мало ответов – мне непонятно. Разумеется, что рано или поздно за этот вопрос примется Верховный суд и обозначит своё толкование по этой норме, вот тогда мы будем понимать ситуацию более ясно. Пока что посоветую мужчинам призывного и мобилизационного возрастов не откладывать продажу/покупку квартиры, если есть такая потребность. Ведь фактически до момента публикации соответствующих подзаконных актов и толкования новопринятых норм со стороны Верховного суда, Вы находитесь в "подвешенном" состоянии.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Хотелось бы поблагодарить Вас за Ваше время, которое Вы потратили на прочтение этой статьи, и попросить подписаться, даже если Вам не сильно нравится мой контент. Дело в том, что в предыдущих статьях мне приходилось ориентироваться на различные опросы разных порталов о недвижимости, и вставлять их в свои статьи. Я считаю, что спрашивать мнение нужно и у людей, которые будут этот контент потом читать, ведь уверен, что и половина аудитории не знает, что за порталы ЕРЗ, ИРН и прочие. А я не видел в Дзене большого количества опросов по теме недвижимости. Что нужно исправлять, потому на своём канале я буду такие опросы запускать как можно чаще, и мне понадобится Ваше мнение. Искренне благодарю тех, кто поучаствовал в предыдущем опросе.
Ну а если посреди всего этого хаоса Вам будет нужна помощь специалиста - обращайтесь по контактам в описании. Помогаю по новостройкам в СПб и Москве, по вторичке лично только в Питере, но могу оказать услуги по сопровождению только сделки в любом регионе дистанционно.
Всем добра, дорогие подписчики и читатели!