УК Парус уже давно анонсировала запуск нового фонда недвижимости и вот оно случилось. Сегодня хочу разобраться что же это за фонд и насколько он может быть интересен лично мне. Вроде быть картинка красивая, но есть несколько моментов, которые стоит проговорить. Поехали.
Один фонд - два объекта недвижимости
Обычно УК Парус по всем своим фондам придерживается одной и той же схемы под названием "один фонд - один объект недвижимости". То есть в фонд она покупает один объект. В данном случае она приобрела два индустриальных комплекса, но у них один якорный арендатор. Подробнее об этом расскажу чуть ниже.
Схема в которой у управляющей компании находится ограниченное число объектов с одной стороны ограничивает ее, ведь в большинстве случаев тут не может быть расширения фонда, его роста. Ведь в большинстве случаев нельзя взять и достроить склад еще на 100 квадратов и сдать их. Так же УК не может играть в игру: купил-продал, купил-продал и получать дополнительную прибыль за счет этого.
Но с другой стороны данная схема делает бизнес более прозрачным: есть объект, есть арендатор, есть договор по которому он платит фиксированную сумму, есть ее ежегодная индексация. УК из полученной суммы берет свою комиссию, оплачивает обязательные платежи, все остальное делится между акционерами. Тут нет покупок новых площадей, которые могут на время сократить прибыль инвестора. Если арендатор сидит, то инвесторы гарантировано получают свой доход.
В новом фонде под названием "Парус-Логистика" у фонда два объекта, по сути - это склады площадью 235 600 квадратных метров расположенные в Московской области. Склады эти сданы в аренду нескольким компаниям, но самым крупным арендатором является FM Logistic. Именно поэтому он и называется якорным.
FM Logistic
FM Logistic - это логистическая компания основанная во Франции. После введения санкций, деятельность компании частично пострадала. Более того, в ноябре 2022 года она продала два своих склада, а покупателем как раз и выступила УК Парус. В момент продажи и были подписаны долгосрочные договора аренды, которые защищают интересы логистической компании. УК не может взять с просто так выкинуть FM Logistic на улицу. И вот этот момент лично мне не нравится. Получается, что FM Logistic начала избавляться от своих активов в России, видимо она пытается подстелить соломинку, не понимая, что будет дальше.
Но дальше встает вопрос, как будет развиваться ситуация в дальнейшем. Сейчас анонсирован новый пакет санкций, который должен ужесточить контроль над исполнением предыдущих. Мы все уже в душе смеемся над пакетом из пакетов, но как будет развиваться ситуация на практике никто не знает. Я понимаю, что всегда можно найти лазейку в вопросах импорта, в данном случае будет плохо получателю, а логистическая компания свою прибыль скорее всего найдет. Но в то же время, если вопрос будет поставлен ребром, что все французские компании должны уйти из России, она уйдет... И вот тут вот Парус никак не сможет удержать своего арендатора. Если FM Logistic обнулит свои счета в РФ, с нее уже ничего не возьмешь и не потребуешь...
И вот тут я хочу напомнить, что FM Logistic - это якорный, то есть основной арендатор. Есть на складах и другие арендаторы, но более мелкие. Не буду врать, я не знаю сколько квадратных метров занимают они, но уход основного игрока безусловно может сильно подпортить картинку.
Договора аренды
Сейчас между Парусом и всеми арендаторами заключены долгосрочные договора аренды до ноября 2029 года. Согласно им предусмотрена индексация арендной платы на 4-8% в год. То есть если все будет хорошо, то выплаты по пая будут расти! Это приятно.
Сейчас УК уже показала ориентировочный график выплат на ближайшие месяцы. Пока стоимость пая не большая, выплаты обещают быть вкусными, даже лучше, чем по другим пая от данной УК. Но сами понимаете, если сейчас инвесторы налетят, стоимость пая поднимется.
Я вот про себя сейчас проговариваю вариант купить фонд сразу после того, как он появится на бирже дешево, если я конечно успею это сделать, а потом посмотреть на его динамику. Лично мне куда больше нравятся другие фонды от Парус. И если этот фонд подорожает, то мне будет интереснее переложиться в Парус-Озон. Вот тут-то я в арендаторе сомневаюсь куда меньше. Но это пока только мысли. Мои брокеры могут не сразу добавить этот фонд в список активов которые они позволяют покупать. Если фонд успеет подорожать к тому моменту, как я буду готова его купить, я уже 100 раз подумаю, а надо ли оно мне.
Я понимаю, что FM Logistic, наверняка, не хочет уходить из России. Все кто ушли, прекрасно понимают, что они теряют большой рынок и прибыль, но вопрос в том, как на него будут давить.
В целом я больше чем на 50% уверена, что с Парус-Логистика все будет в порядке, но душа у меня к нему пока не лежит. Все таки когда арендатор OZON или Сбер Логистика, фонд недвижимости выглядит солиднее.
Приглашаю вас на мой телеграмм канал