С появлением в 2019 году расчётов через эскроу-счета вопрос надежности того или иного застройщика, вроде бы, отошел на второй план. Расчет покупателя прост: если компания получила проектное финансирование от банка, значит, он в ней не сомневается – и этого достаточно. А риски - минимальны, поскольку к средствам дольщиков вплоть сдачи дома доступа никто иметь не будет.
Определенная доля истины в этих умозаключениях есть, однако в нынешние непростые для строительного бизнеса времена вопрос репутации снова актуален. И дело здесь не столько в вероятности появления новых долгостроев (это вряд ли случится), сколько в возможности получить на выходе совсем не тот продукт, на который рассчитываешь.
Что может случиться?
Действительно, в случае, если застройщик не сможет завершить возведение дома, его должны передать другому девелоперу. Или вернуть деньги дольщику, если продолжение строительства выглядит нерентабельным. Пока за минувшие с момента кардинальной реформы первичного рынка 3,5 года таких случаев не было. И, надеемся, не будет: сам бизнес ведет себя осторожно, а надзор за ним велик.
Просрочек тоже стало гораздо меньше, ведь каждый девелопер заинтересован в том, чтобы как можно быстрее получить доступ к эскроу-счетам, то есть завершить проект как можно быстрее. И здесь, вроде бы, тревожиться нет оснований.
Однако определенные опасения эксперты начали высказывать ещё в прошлом году, а в текущем эти голоса раздаются всё громче. Связаны они в основном с соблазном для некоторых девелоперов экономить на качестве своих проектов. Экономия эта, конечно, не от хорошей жизни: не всем удается поддерживать должный уровень продаж, а от этого увеличивается стоимость проектного финансирования и, следовательно, уменьшается прибыль. А кому хочется терять деньги?
Обнаружить это сразу у покупателей наверняка не получится: обычно в договоры долевого участия вписаны материалы, используемые для отделки квартир (хотя не всегда), марка лифтов. Но заменить, никак не афишируя, трубы, внутридомовое инженерное оборудование (скажем, в котельной), некоторые отделочные материалы для фасадов и пр. девелопер вполне может. Проявиться такая экономия может через несколько лет, когда начнутся неполадки с водой или электричеством, а со стен посыплется штукатурка.
Не локацией единой
Впрочем, такой сценарий, повторимся, маловероятен. А вот «усушать» (то есть максимально упрощать) проекты прямо на стадии проектирования многие застройщики вполне могут. И это заметно ухудшит комфортную среду в таких проектах, хотя в рекламе об этом, конечно же, никто упоминать не будет, рассчитывая, что стоимость жилья для покупателей перевесит все другие критерии выбора.
Между тем, пережившие период самоизоляции в четырех стенах люди больше стали ценить комфорт за пределами квартиры. Они чаще стали обращать внимание на атмосферу во всем жилом комплексе, удобство общей инфраструктуры, системы безопасности и видеонаблюдения, автоматизацию дома и наличие зарядки для электромобиля, развитой «социалки», причём новой: детсадов, школ, медицинских учреждений. Конечно, локация в целом и ее транспортная доступность тоже важна, но и «начинка» – не в меньшей степени.
В последние годы застройщики «избаловали» потребителя и богатым благоустройством, и наличием спортивных и рекреационных зон, и разнообразными детскими площадками, и широким функционалом коммерческих помещений. Не смеем утверждать, что всего этого не будет, но факт в том, что часть девелоперов действительно может снизить расходы на такие «сопутствующие» опции. То есть благоустройство, конечно, останется (да и без школ и детсадов сейчас ничего не построить), но более скромное, а вот от велодорожек или дополнительного детского сада многие могут и вовсе отказаться.
Чек-лист для застройщика
Но как неподготовленному человеку заранее определить, кто из девелоперов действительно способен в целях экономии снижать качество продукта, а кто умеет перестраивать свою работу так, чтобы продолжать строить качественное жилье даже в условиях сокращения спроса?
Здесь можно посоветовать только внимательно изучить историю компании, продукт которой вам приглянулся. Если она давно работает на рынке, не срывала сроки сдачи своих проектов, без проблем получает проектное финансирование, значит, все должно быть в порядке. Ещё лучше – поговорить с жителями тех кварталов, которые девелопер уже построил. Их отзывы будут наиболее объективными. Отзывы в интернете тоже важны, но тут меньше объективности и возможны «накрутки» (когда их пишут сотрудники компании или боты). А бывает, что и недобросовестные конкуренты набрасывают негатива.
Ну а совсем беспроигрышный вариант – это когда застройщик является своеобразным законодателем мод в отрасли. Именно таким можно считать компанию «Ленстройтрест», в нынешнем году отмечающую свое 27-летие. Она, к примеру, создала свой собственный стандарт проектирования детских площадок и благоустройства территории, который, возможно, станет таковым и в масштабе всего рынка. Также она – одна из немногих, кто последовательно развивает в своих кварталах атмосферу добрососедства – это специальные центры, лектории, праздники, секции – для всех жителей. Именно в таких застройщиках можно не сомневаться – они не станут жертвовать своей репутацией ради сомнительной экономии на качестве продукта. Ведь, как известно, репутация создается годами, а потерять ее можно за пару мгновений.
